На улице Наметкина взрывают пятиэтажки.
А жители? Их успели переселить в многоэтажку напротив.
Завтра подобной процедуре могут подвергнуть кого угодно: планы реконструкции и строительства вполне сравнимы с маленькой военной кампанией. Именно об этих планах мы попросили рассказать заместителя руководителя Департамента строительства Москвы Юрия Притулу, заместителя руководителя департамента муниципального жилья Николая Маслова, президента корпорации развития территорий Юрия Гусева, главного архитектора Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы Александра Беккера, пригласив их вместе с руководителями строительных и риэлторских фирм за импровизированный "круглый стол".
Что нового готовит нам Москва?
"Деньги": Нет необходимости смотреть на карту, чтобы убедиться в том, что Москва превратилась в стройплощадку. Возводятся типовые многоэтажки, а рядом с ними — сундуки из тонированного стекла. При этом — впечатление строительного хаоса. Существует ли вообще концепция развития города?
Александр Беккер, главный архитектор Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы: Москва развивалась по генеральному плану, начиная с конца XIX века. Сталинский план предусматривал снос памятников архитектуры в историческом центре. Мне нравится идея Ладовского, предложенная для генерального плана в 1935 году. Город должен был выглядеть в виде параболы, развернутой в направлении к Ленинграду: центр, жилые зоны, промышленные зоны и сады. Задавалось одно направление застройки, не было хаоса распространения города во все стороны, при котором неизбежны потери. В 1948 году был принят послевоенный план восстановления и развития города.
--------------------------------------------------------
Генеральный план социалистической реконструкции Москвы 1935 года предусматривал строительство метро и канала, соединяющего Москва-реку с Волгой. План предусматривал, что город будет расти вверх, а не вширь. Масштаб задавал Дом Совета труда и обороны (нынешняя Госдума), за ним следовали знаменитые высотки на семи холмах. Пять колец зеленых насаждений радиусом в 50 километров должны были обрамлять город зеленым поясом. Все планы, за исключением зеленых колец (которые уже успели уничтожить) и фундаментального проекта Дворца Советов на Волхонке, были исполнены.
--------------------------------------------------------
Последний генеральный план был принят в 1971 году. Москва стала рассматриваться в новых границах по МКАД. Сейчас действует не генплан, а концепция развития Москвы и Московской области как единого столичного региона. Особое внимание в ней уделяется экологическим проблемам и историко-архитектурному наследию.
Николай Маслов, заместитель руководителя департамента муниципального жилья: Я считаю, что сегодня нам нужна концепция спокойной жизни. Город расползается в Московскую область, и мы постоянно живем на стройплощадке. Необходимо вернуться к строгому планированию.
Саму же концепцию развития формируют различные постановления правительства о транспорте, жилье, социальном развитии. О реконструкции жилого фонда в Центральном округе, например, или о размещении нового жилого комплекса для ветеранов войны по улице Братьев Фомченко в Западном округе, застройке в муниципальном округе "Внуково", вертолетных площадках и транспортных развязках, новых линиях метро и подземном городе на Манежной.
Но сегодня как и по-прежнему — и это можно считать недостатком — все деньги вкладываются в многоэтажное строительство. Не стоит загонять людей в железобетонные коробки, они от этого сами становятся железобетонными. Хочется вернуться к земле, в дом, в котором — семья, куры бегают...
Ольга Хесина, менеджер риэлторской фирмы "Фили-Конто": Сейчас у каждого административного округа — своя концепция. На Коровинском шоссе, например, рядом с фешенебельным отелем "Софитель Ирис" и современным комплексом клиники микрохирургии глаза строится обыкновенный блочный дом. И никакого намека на улучшенную планировку квартир или хотя бы на соответствие архитектуры застройки единому принципу.
По-моему, перспективной является идея строительства не отдельно стоящих элитных домов, а целых кварталов. Себестоимость строительства в квартале на 10-15% ниже, чем в отельном элитном доме. Попутно можно решать экологические проблемы, сохраняя старые лесопарки и озеленяя новые микрорайоны.
Александр Беккер: Пока трудно сказать, будет ли новый генеральный план, так как концепция учитывает все направления развития города. В таком огромном городе, как Москва, вряд ли уместно говорить о приоритетах в строительстве: важно строить жилье, нельзя обойтись без промышленного строительства, развития центра, транспорта, рекреационных зон. Я считаю, что строительство не может быть приоритетным в одном направлении.
Развитие города имеет свою специфику. Каждое кольцо Москвы требует особого отношения. Ядро города — это исторический центр в пределах Камер-Коллежского вала, несмотря на все потери, — ценнейший памятник градостроительства. Приоритетность здесь — сохранение памятников. Серединный пояс — бывшая окраина. Здесь много промышленных предприятий, которые следует выводить за пределы города. В периферийных, так называемых "спальных" районах, реконструируются и сносятся пятиэтажки, ведется новое строительство домов разной этажности — от 2 до 16. Осваиваются резервные территории за пределами кольцевой — Новокосино, Новоподрезково, Кожухово, Куркино.
--------------------------------------------------------
Согласно приложению к распоряжению мэра Москвы от 14. 04. 1995 N 188-РМ "О концепции городской политики в области недвижимости", под концепцией развития города подразумевается совокупность "законов и нормативных актов, обеспечивающих эффективное использование объектов недвижимости".
Несмотря на принятие новых законов, единой концепции развития города до сих пор не существует.
--------------------------------------------------------
Юрий Гусев, президент корпорации развития территорий:
АО "Корпорация развития территорий" создано в 1991 году правительством Москвы для реализации программы социально-экономического развития территории Якиманки. Выступает в роли единого заказчика и инвестора. Объединяет несколько банков, архитектурных, строительных (в том числе иностранных) организаций. Работает совместно с Центральным административным округом, департаментами строительства и муниципального жилья.
Я считаю, что нам нужен комплексный подход к решению проблем застройки города. Для начала, естественно, следует выявить потенциал того или иного участка.
Например, считается, что земля и недвижимость дорожают, приближаясь к Кремлю. Для базовой стоимости это действительно так. Но если рядом с Кремлем строишь двухэтажный дом, то стоимость участка под ним должна быть меньшей, чем под соседским двадцатиэтажным.
Для этого необходимо в первую очередь провести паспортизацию территорий. После этого мы сразу сможем оценить расходы на коммуникации, инфраструктуру, определив реальную стоимость объекта. С 1996 года начнется паспортизация всего городского жилищного фонда.
В паспорт будут внесены данные о состоянии жилого фонда, обо всех операциях с квартирами, сведения о жильцах. Таким образом можно будет не только упорядочить приватизацию, но и вторичный рынок, потому что в этом случае станут невозможны мошенничества с квартирами.
При строительстве в центре необходимо помнить об историко-архитектурных традициях. В Замоскворечье пока сохранился купеческий дух в архитектуре — усадебный тип малоэтажных строений. Поэтому и планы реконструкции жилого фонда, и проекты строительства новых домов должны это учитывать.
Центр должен представлять собой единый имущественный комплекс, в котором неразрывно связаны земля и недвижимость. Поэтому важным моментом концепции является парцелляция — выделение строительно-неделимой частицы города.
------------------------------------------------------
Из Приложения к распоряжению мэра Москвы от 14.04.95 N 188-РМ:
"Земельная парцелла — часть территории, отграниченная на местности и/или на плане, по поверхности земной коры — границами земельного участка, с фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и с фиксированной глубиной и объемом недр".
------------------------------------------------------
Пока же Москомзем передает участки в долгосрочную аренду, не учитывая их потенциала и не оговаривая соседские отношения. Получается, что нарезка участка идет по будущему зданию. В результате целый квартал не способен нормально развиваться: городские сети — общие, а хозяйство — раздельное. Возникает своего рода коммуналка на земле, когда соседи делят воздух, подземные трубы, выход к транспортным магистралям. Один поставит шлагбаум, и мусороуборочная машина во двор въехать не может. У другого кипяток фонтанирует на улицу, а ремонтную бригаду соседи на порог не пускают.
Порядок на территориях будет восстановлен, когда каждый арендатор или владелец будет знать, за что он отвечает и за что платит налоги.
Помимо паспортизации и парцелляции, важный момент в общей концепции — функциональное зонирование. Сейчас, кто платит, тот и строит в соответствии со своими интересами: офис или магазин. При этом никто не просчитывает влияния на окружающую среду. В центре вообще недопустимо существование промышленных предприятий. Сейчас мы можем настоять на выводе предприятий и даже финансировать их переезд. За территорию Якиманки уже выведено 8 предприятий, решается судьба еще 26.
--------------------------------------------------------
С территории Якиманки выведены или перепрофилированы: фабрика по производству низа обуви "Пролетарий", машиностроительный завод "Красный факел", экспериментальные производства завода игрушек "Огонек", "Деревянные узоры", НПО "Нефтегазавтоматика", НИИТуглемаш, НПО "Астрофизика", лаборатория Палеонтологического института РАН (вероятно, мешают скелеты птеродактилей), складские базы ГП "Сортсемовощ" и типографии "Нефтяник".
На всех освобожденных территориях, а также предприятиях ВНИИхолодмаш, ТОО "Стойк", фабрика "Красные текстильщики" реализуются инвестиционные проекты.
Началось перебазирование складской зоны строительно-монтажного управления "Билдинг-сервис". Завершается согласование вопроса реконструкции территории АО "Сладость". На базе фабрики "Бумажно-технические изделия" будут созданы центр сертификации продукции льняной промышленности, маркетинга, дизайна, дом моды.
-------------------------------------------------------
Как видите, целостной концепции развития Москвы не существует. Мнения о необходимости возвращения к плановой застройке столице разделились. Скорее всего, Москва повторит опыт развития крупных мегаполисов во всем мире, которые развивались и развиваются при полном отсутствии нормативных актов застройки.
-------------------------------------------------------
Большинство европейских и американских городов-мегаполисов (Париж, Лондон, Хельсинки, Женева, Торонто, Нью-Йорк, Буэнос-Айрес) развиваются по принципу четкого функционального деления: Центр, как правило, — административные здания и отели, окраины застраиваются дешевыми "спальными" многоэтажками, предместья отданы под элитное жилье.
Некоторые столицы (Рим, Афины, Каир, Прага, Берлин, Вашингтон) придерживаются концепции жесткого ограничения строительства по высоте и архитектурному стилю.
--------------------------------------------------------
Все говорят, что мы — вместе, но не многие знают, в каком...
"Деньги": Судя по опыту развития зарубежных мегаполисов, не принято смешивать районы эксклюзивной и типовой застройки. А что в Москве?
Александр Беккер: Город можно условно разделить на пояса. В центре едва ли найдется место для новых жилых кварталов. Здесь возможна точечная застройка и реконструкция. "Спальные" районы займут место на периферийном поясе и резервной территории за пределами кольцевой.
Алексей Туманов, эксперт "Альфа-Эстейт": Многим москвичам все равно, в какой район ехать — лишь бы в новую квартиру. Тем, кто может купить эксклюзивное жилье, хочется поближе к центру.
Можно с уверенностью сказать, что типовое жилье будет строиться только по периметру Москвы. Эксклюзивное — в центре за счет реконструкции, в Крылатском, Кунцево и экологически чистых районах Митино и Новогорске.
Григорий Примак, финансовый директор АОЗТ "Саланф-строй": Не думаю, что покупатели элитного жилья желают обосноваться непременно в центре. Они хотят жить в чистых районах. При этом элитное строительство позволяет привлекать дополнительные средства в городской бюджет и высвобождает типовое недорогое жилье для нуждающихся москвичей.
Ольга Хесина: Сейчас самыми дорогими и престижными районами считаются Запад, Юго-Запад, в меньшей степени — Северо-Запад. Застраивается Мичуринский проспект, рядом с "Университетом" и в муниципальном округе "Матвеевское".
В принципе, до сих пор никто не занимался застройкой элитного квартала. А мы уже в 1997 будем предлагать квартиры в таком квартале на Мичуринском проспекте. Там будут и десятикомнатные двухуровневые квартиры площадью около 400 квадратных метров. Для жителей элитных домов предусмотрено строительство частного детского сада, специализированной школы с углубленным изучением иностранных языков. В этом же микрорайоне строятся многоэтажный гараж, две стоматологические поликлиники, магазины, ателье, досуговые центры.
А муниципальное типовое жилье возводится в промышленных районах — с еще не вполне сложившейся инфраструктурой, отдаленных от центра, на окраинах — в Текстильщиках, Выхино, Жулебино, Щелковском.
Юрий Гусев: Строить дешевое жилье в центре — нонсенс. Дешевые муниципальные дома строятся за пределами Садового Кольца. Через полтора года появятся многоквартирные дома на Мытной, 44 и Донской, 14. Внутри Садового должны быть дома только повышенной категории: Полянка, 28 и 30, Крымская набережная, 8, Большая Якиманка, 30. Баланс муниципального и элитного жилья сохранится, но прирост будет за счет элитных домов.
Мы строим дом за зданием ЦБ, около дома номер 10 по улице Житной, в парке, в котором можно будет жить автономно. Кроме хороших квартир, в доме будет панорамный лифт и всевозможные удобства: детские учреждения, круглосуточная медицинская помощь, кулинария, ресторан, прачечная, магазины, заказ билетов. Цена квадратного метра меньше $ 10 тысяч за кв. м.
Николай Маслов: Сегодня жизнь в коммуналках, пусть даже в центре, никого не радует. Братства нет и в помине, а потому каждый мечтает о своей, пусть маленькой и в плохом районе, но отдельной квартире.
К тому же, в центре жить дорого. Начинается миграция: кто-то переезжает в элитные дома центральных районов, а кто-то — в новостройки.
Но стимулировать разделение на "богатые" и "бедные" районы нельзя. Районы для менее состоятельных людей моментально превратятся в бомжатники, и даже милиция с опаской будет там появляться. А при смешанной застройке богатые, чтобы самим нормально жить, будут хотя бы мусор за свой счет убирать. В концепции развития города на это сделан акцент.
Почувствуйте себя сносно
"Деньги": Есть еще две проблемы для москвичей — реконструкция центра и снос пятиэтажек. В первом случае жильцов, попавших в черные списки ("Деньги", NN 5, 10, 1995), не только не прописывают, но даже не разводят. Тем более не позволяют приватизировать или менять квартиры. А многие уже и евроремонт сделали ...
Схожая ситуация — с жильцами ветхих пятиэтажек. Чего им ждать в дальнейшем, как будет решаться судьба вынужденных переселенцев?
Юрий Притула, заместитель руководителя Департамента строительства Москвы: Я убежден,что сносить надо только те пятиэтажки, которые отслужили свой срок. Мне не нравится, когда эти дома презрительно называют "хрущобами": некоторые из них еще 70 лет прослужат. Поэтому мы их перестраиваем. Потолки, конечно, выше не становятся, но комнаты расширяются. Прошли те времена, когда жителей Черемушек выселяли в Бутово. Сейчас новые дома строятся в ста метрах от старых.
Николай Маслов: Гонка к слому пятиэтажек и домов в центре ни к чему хорошему не приведет. Нельзя проводить революционные преобразования в жилищной сфере. Жители наотрез отказываются от реконструкции, когда качество жилья их вполне устраивает. На период выселения они выключаются из приватизационного процесса — обменивать и продавать квартиры им тоже нельзя.
О качестве новых домов говорить не приходится. Все мчимся вперед с криками "ура!", а в бутовских домах рука в щели пролазит и улица видна. Почему меня страшит повальный снос пят:
АО "Корпорация развития территорий" создано в 1991 егко хают "хрущовки", так через пару лет будут ругать "лужковки". Жители на 60% переделывают отделку квартир. Качество элитных домов выше, а муниципальных — становится резко хуже.
Что касается "черных списков" домов, то он уже сейчас пересматривается (мы располагаем сведениями о происходящих изменениях и обязательно сообщим о новых "списках" в ближайших номерах — "Д").
Юрий Гусев: Реконструкция зданий с переселением жителей — дорогостоящее занятие. Мы покупаем у Департамента муниципального жилья тысячи квадратных метров, чтобы обеспечить переселение. Среди жителей есть такие, которые с радостью покидают старые дома. Тем более, что мы перевозим за свой счет и выплачиваем подъемные. Иногда подбираем достойный вариант в том же районе. Но бывают случаи вмешательства судебного исполнителя: если житель оказывается от трех вариантов и не аргументирует свой отказ.
Переселение можно закончить в кратчайшие сроки. Надо было Третьяковку открывать, а дом в Кадашевском переулке весь вид портил. За полтора месяца жильцов переселили. Жильцы остались довольны.
Нам деньги строить и жить помогают
"Деньги": Большая часть городских изменений будет происходить с участием инвесторов. Это — совершенно новая фигура на рынке жилья. Как будут развиваться отношения обычного московского обывателя с городом и инвестором?
Эдуард Шефер, начальник отдела "Альфа-Эстейт": Хорошо, когда у инвестора хватает своих денег. Часто приходится привлекать дополнительные средства.
Можно продавать площади или собирать арендную плату еще до начала работ. Но клиенты неохотно вкладывают деньги "за кота в мешке". Гораздо большим спросом пользуется готовая продукция.
Второй путь — долгосрочный банковский кредит. Но банки настороженно относятся к проектам, связанным с недвижимостью. Гарантии же правительства Москвы на предоставление в собственность оговоренного в инвестиционном контракте количества площадей — не очень ликвидный залог.
Григорий Примак: Сегодняшняя система привлечения инвесторов далеко не совершенна. На плечи инвесторов ложатся не только расходы на строительство, но и огромный процент отчислений на городскую инфраструктуру. При этом квадратный метр в блочном типовом доме обходится в 4,5-6,0 миллионов рублей, что выше себестоимости метра в элитном доме, возводимом иностранными подрядчиками.
Часто возникает необходимость привлечения соинвестора, если собственных денег не хватает. Но для получения соответственного статуса нужно добиться чуть ли не постановления правительства Москвы. Зачем такая головная боль, какая разница городу или потенциальному покупателю, на чьи деньги строится жилье? Поэтому процедуру привлечения дополнительных инвесторов необходимо упростить до регистрационного принципа.
Юрий Гусев: Инвестор, принимая земельный участок, должен знать, что он берет. Если он на одном метре земли получит много квадратных метров жилья, он готов платить дороже. А у нас сейчас любой участок земли стоит около $ 6-7 миллионов.
Инвестор по договору отдает городу половину построенного. Но кроме строительных расходов, существуют затраты на коммуникации. Чаще всего расходы превышают стоимость построек. Объект становится невыгодным, и инвестор либо разоряется, либо закладывает свои расходы в стоимость жилья. Что, естественно, влияет на конечную стоимость квартир.
Для привлечения инвесторов необходимо решить земельные проблемы. Вопрос о передачи земли в собственность не решается, потому что городские власти боятся потерять контроль над городом. Ввели право выкупа долгосрочной аренды. Но это — довольно шаткое основание, так право выкупа законом не закреплено.
Николай Маслов: Сейчас мы в основном все миллионы квадратных метров строим в долг. За счет налога на добавленную стоимость себестоимость строительства подскочила. Пока мы не решим эту проблему, финансовый дефицит останется. Цена на жилье не снизится, а покупатели не появятся. Нужна программа на уровне правительства России об отмене НДС на жилищное строительство.
Совсем неплохо привлекать средства потенциальных владельцев квартир. Но наши законы загоняют людей в тупик: после принятия идиотских решений по изменению налога на строительство и материалы долевое участие практически невозможно.
Думаю, что взаимоотношения в треугольнике "покупатель --город --строитель" необходимо регулировать с помощью кредитов. Почему бы молодежи не выдавать долгосрочный кредит? Кстати, может быть, при этом не будет и 80 процентов разводов?
--------------------------------------------------------
По данным "Savva Real Estate" и агентства "Красные ворота", во II и III кварталах 1995 года наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры.
Если во II квартале спросом пользовались и трехкомнатные квартиры, то в III квартале ситуация изменилась.
Но предложение квартир по-прежнему превышает спрос (3:1). В III квартале выросла доля предложения квартир в "сталинских" домах. Предложение жилья "низкого" качества и улучшенной планировки за II и III кварталы осталось почти на прежнем уровне.
------------------------------------------------------
Мы вновь интересны городским властям и крупным инвесторам.
Вы готовы вкладывать средства в жилищное строительство или участвовать в ненадежных долевых проектах ("Деньги", N 30, 1995)? Тем не менее проблемы реконструкции, сноса или строительства элитных кварталов опять будут решаться с помощью ваших денег.
Как, впрочем и экологические проблемы города, вопросы развития коммуникаций и инфраструктуры (к обсуждению которых мы еще вернемся).
Инга ЗАМУРУЕВА, Игорь ВИКТОРОВ
Подписи
1. К 1997 году "ППСК ТЭЦ-25" построит элитный квартал на Мичуринском проспекте. Квадратный метр в домах переменной этажности стоит $ 3,5 тысячи.
2. На улице Молодогвардейцев в 1996 году можно будет вселиться в двухуровневую десятикомнатную квартиру. На общей площади в 440 квадратных метров найдется место для беговой дорожки и теннисного корта.
3.В элитном 16-этажном панельном доме на улице Веерной квадратный метр стоит от $ 1 000 до $ 1 500.
4.В доме 79 на улице Вавилова будут 3-уровневые квартиры, гараж и офисы.
5.В Замоскворечье реконструкция и новое строительство будут выдержаны в старом стиле.
Николай Маслов: "Нам нужна концепция спокойной жизни".
Александр Беккер: "Главное в концепции развития Москвы — бережное отношение к архитектурному наследию".
Юрий Притула считает, что пятиэтажки еще могут послужить.
Юрий Гусев: "Паспортизация и парцелляция спасут город от хаоса".
Эдуард Шефер: "Можно продавать жилые площади или собирать арендную плату еще до начала работ. Но клиенты неохотно вкладывают деньги "за кота в мешке". Гораздо большим спросом пользуется готовая продукция".
Ольга Хесина: "В каждом административном округе своя концепция жилищного строительства".
Григорий Примак: "Элитное строительство высвобождает площади типового жилья для нуждающихся москвичей".