Уфимское ООО «Башспецгеострой-инвест» («БСГС-инвест»), выступившее девелопером ТРК «Галерея Аrt», рассчитывает выйти из процедуры конкурсного производства, начатой три года назад. В компании готовятся к оформлению юридических прав на актив после того, как снимут с него обременение в виде договора о передаче комплекса в доверительное управление компании «Арт групп». Возвращение собственности проходит на фоне конфликта управляющей компании и части арендаторов ТРК. Они опасаются взимания с них двойных платежей структурами нового и предыдущего собственников комплекса.
Как стало известно „Ъ“, девелопер «Галереи Аrt» компания БСГС-инвест может выйти из банкротства. Вчера юристы компании рассказали „Ъ“, что начали процесс снятия обременения с части помещений комплекса, возвращенных девелоперу по решению суда. После этого они планируют подать документы в Регпалату на регистрацию прав собственности.
Процесс возврата 50% площадей «Галереи Аrt» девелоперской компании начался в прошлом году (см. „Ъ“ от 9 ноября 2011 года). Тогда республиканский арбитраж признал ничтожной сделку о продаже доли БСГС лизинговой компании «Уралсиб» за долги перед одноименным банком, который финансировал строительство ТРК. А после того, как банковские структуры попытались переоформить актив на добросовестного приобретателя в лице аффилированного ООО «Бизнес-лизинг», суд признал недействительным и этот договор.
Решение арбитража республики подтвердила апелляционная инстанция, напомнил вчера „Ъ“ управляющий партнер «Уфимского центра правового обеспечения» Максим Бикмурзин. Но банковские структуры, по его словам, успели подстраховаться от потери актива и передали помещения в доверительное управление УК «Арт групп», дружественной банку. «В настоящее время договор между управляющей компанией и „Бизнес-лизингом“ оспаривается в арбитражном суде. Без прохождения этой процедуры затруднительно оформить права на объект»,— пояснил господин Бикмурзин.
Конкурсный управляющий БСГС-инвест Артур Шайхетдинов ожидает, что компания-банкрот «сможет использовать права на владение ТРК после того, как будет принято решение службы судебных приставов». Исполнительные листы переданы, процесс может завершиться в течение месяца, после чего «целесообразно будет выводить компанию из банкротства», полагает господин Шайхетдинов. В то же время управляющий не определился, стоит ли выставлять помещения банкрота на торги (БСГС-инвест принадлежат два этажа «Галереи Art»). В БСГС согласны, что «выход из банкротства интереснее», так как «в том состоянии, в котором комплекс находится сейчас, продать его дорого невозможно», отмечает Максим Бикмурзин. «Цена актива может возрасти, если будет произведено замещение активов», полагает он. «Решение по этому вопросу будет принимать, конечно, собрание кредиторов»,— оговорился конкурсный управляющий.
• ТРК «Галерея Art» площадью 29 тыс. кв.м был открыт в сентябре 2008 года. Включает два уровня подземного паркинга на 300 автомобилей, три этажа торговых площадей, девятизальный кинотеатр «Синема-парк» (оператор кинотеатров владеет 25% помещений ТРК). Площади, принадлежащие на 50% БСГС-инвест, на 25% структурам банка «Уралсиб», арендуют 25 арендаторов, крупнейшие из которых гастроном «Глобус гурман», рестораны «Планета суши» и Sherlock Holmes. Пакет арендных платежей оценивается в 80 млн руб. в месяц. Размер арендной платы варьируется от 2 тыс. до 7 тыс. руб. за квадратный метр.
• Девелопер БСГС Шамиля Мурзанова был признан банкротом в октябре 2009 года с кредиторской задолженностью 1 млрд руб. Основные кредиторы — лизинговая компания «Уралсиб», Сбербанк и Социнвестбанк.
Сложности, с которыми столкнулся девелопер при возврате собственности, негативно сказались на арендаторах ТРК. Часть из них уже отказалась платить арендную плату компании, у которой комплекс находится в доверительном управлении. Тимур Еникеев, владеющей сетью автомоек «Высший пилотаж», пояснил „Ъ“, что 14 мая арендаторы были уведомлены БСГС о том, что «Арт-групп» взимает арендные платежи незаконно, поскольку нанявшая ее структура уже не является собственником площадей. «Нас предупредили, что возможно двойное взимание платежей, так как все права на комплекс перешли к БСГС»,— рассказал предприниматель. Однако попытка следовать рекомендациям собственника обернулась, по его словам, отключением электричества и опечатыванием помещений. Арендаторы обратились за помощью в прокуратуру и РОВД Ленинского района Уфы.
В «Арт-групп» сочли претензии в свой адрес необоснованными. Генеральный директор УК Вадим Исмагилов заявил вчера „Ъ“, что его компания «имеет все полномочия для взимания арендных и иных платежей»: «Эти права подтверждены государственной регистрацией договора доверительного управления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Но если будет принято судебное решение о передаче комплекса другому собственнику, здание будет незамедлительно ему передано», отметил господин Исмагилов.
Юрист Дина Кручинина полагает, что после снятия обременения девелопер сможет обратиться в суд к УК с иском о взыскании «необоснованного обогащения». «Даже если право собственности не зарегистрировано, судебный акт, вступивший в законную силу, лишает прежнего владельца прав собственности»,— отмечает она. В то же время перспективы выхода БСГС из процедуры банкротства госпожа Кручинина не считает безоблачными. «Это крайне редкая практика. Усложняет ситуацию то, что актив принадлежит нескольким владельцам, и сумма кредиторской задолженности на первый взгляд превышает стоимость актива», считает она.