Ближний круг
Как говорят участники рынка, спрос на многоквартирные дома в ближайших пригородах Петербурга растет. Сейчас, по данным аналитиков, на эту территорию приходится каждая пятая сделка на рынке.
Пока в предложении преобладают самые дешевые "фастфуд"-варианты. Но растет интерес и к недешевому и качественному жилью.
Активное строительство жилья на территориях "около КАД" началось в 2005-2006 годах. И, как говорят застройщики, было в первую очередь спровоцировано бурным ростом цен на земельные участки в городской черте. Первопроходцами стали группа ЦДС со своими проектами в Буграх и Мурино, "Дальпитерстрой" — в Парголово и Шувалово и "Ленрусстрой", который начал застраивать Горелово.
"Хороший спрос на квартиры в домах, строящихся на севере в районе Новое Девяткино, Мурино, Бугры, идет подготовка заявленных проектов строительства жилья в Колтушах. В очень долгосрочной перспективе, в связи с тем, что жилье экономкласса будет уходить в приграничные районы Петербурга и Ленобласти, в более отдаленные районы области будет смещаться сегмент загородной недвижимости для отдыха петербуржцев", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС. "Спрос на пригородные дома достаточно велик. По нашим оценкам, на эту зону приходится каждая пятая сделка на рынке. Год назад это была каждая шестая сделка", — рассказывает Андрей Вересов, генеральный директор сети офисов недвижимости "Новый Петербург".
Сейчас, по данным аналитиков ЗАО "Строительный трест", основное предложение домов массового спроса — классы эконом и комфорт. "На первое полугодие 2012 года мы насчитали 94 таких объекта. Это всего лишь на два процента больше, чем осенью 2011 года, однако состав домов в предложении сменился практически на треть — многие комплексы были распроданы, а 24 дома были выведены на рынок", — подсчитал Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест". По его данным, средняя стоимость квадратного метра пригородных квартир классов эконом и комфорт составляет 59,3 тыс. руб. "В последние полгода этот показатель прирастал в среднем на два процента в месяц. Наиболее заметное увеличение цен произошло в Курортном районе (+21%, до 72 тыс. руб. за кв. м) и Тосненском районе (+13%, до 50 тыс. руб. за кв. м). Менее всего подорожали квартиры в Пушкинском и Петродворцовом районах (+3 и +4% соответственно), видимо, потому, что недвижимость в этой локации изначально была оценена достаточно высоко", — рассказывает он.
За Кольцевой
Самые популярные для строительства жилья населенные пункты Ленобласти расположены во Всеволожском районе — Кудрово, Новое Девяткино и Мурино, Колтуши, Всеволожск. Это те населенные пункты, которые собирают не только местный спрос, но и по большей части приезжих из Петербурга и других областей, в том числе из северных регионов страны. "Эти населенные пункты интересны для большой аудитории, так как совмещают в себе близкий радиус Петербурга с невысокой стоимостью. Кроме того, для многих покупателей привлекателен формат застройки, отличный от спальников мегаполиса, — областное строительство, пока еще менее высотное по сравнению с городскими жилыми комплексами, предлагает менее плотную среду обитания в сочетании с лучшей экологической ситуацией", — полагает Тамара Попова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
"Для жильцов дома за КАД фактически ничем не отличаются от домов в спальных районах перед КАД — каменные высотки, без благоустройства и сколько-нибудь комфортных условий для жизни. Эта ситуация не устраивает ни профессиональных участников рынка, ни представителей власти — напомню о решении понизить высотность домов, строящихся за КАД, до 16 этажей", — рассказывает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. "Я считаю, что загородная жизнь — более комфортна за счет земли, пространств, где можно создавать среду. Среда обитания — это разреженная плотность, много зелени, чистый воздух, спортивные площадки, то есть возможность вести активную жизнь за пределами дома. Сейчас таких примеров нет, но многие застройщики приступают к проектированию подобных проектов", — уверен Евгений Богданов. С экспертом согласен и Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест": "Если многоквартирный дом представляет собой мало- или среднеэтажное здание (или комплекс зданий), с просторными дворами, внутридомовой и придомовой инфраструктурой и другими деталями, делающими жизнь комфортной, то такой пригородный проект, безусловно, имеет все шансы на успех. Если же в пригороде строятся аналог городской высокоэтажной уплотниловки, то таким проектам поможет продаться только демпинговая цена".
Как говорят участники рынка, в обоих вариантах покупатель разный. В первом — это более опытный потребитель, который хочет не просто приобрести жилье, а улучшить существующие жилищные условия. "Такой покупатель смотрит на перспективу и рассчитывает на продолжительный срок проживания в новой квартире, поэтому предъявляет к ней повышенные требования. Для него факторы удобства, социального состава соседей, развитой инфраструктуры объекта очень важны. В другом варианте — это, скорее всего, покупка первого жилья с расчетом переезда через несколько лет в более просторные и комфортные условия. Здесь не столько важен комфорт, сколько стоимость покупки. И на тот, и на другой сегмент есть покупатель. Но уже в ближайшие годы жесткая конкуренция на пригородном рынке строящегося жилья может изменить эту ситуацию в пользу более комфортного мало- и среднеэтажного жилья", — говорит господин Лелин.
Комфортность проживания, по мнению экспертов, обеспечивает комплексность освоения территории. "На приграничных территориях можно осваивать достаточно большие территории. Причем осваивать, строя не один-два дома, а много. При проектировании целого квартала с комплексом жилых и общественно полезных зданий у застройщика появляется возможность более тщательно подсчитать все затраты на создание инженерной инфраструктуры, коммуникаций, транспортных подъездов, благоустройство и собственно строительство жилья. Безусловно, реализация квартального проекта требует больших затрат, чем строительство отдельного дома. Но проект становится более сбалансированным — удобным для жизни. Это показывает наш жилой район "Славянка"", — говорит первый вице-президент группы компаний "Балтрос" Олег Еремин.
Цена пригорода
На сегодняшний день, по данным "Строительного треста", студию в пригороде можно приобрести за 1,9 млн руб. (кстати, они наиболее существенно подорожали за последние полгода — на 16%), однокомнатную квартиру — за 2,3 млн руб., двухкомнатную — за 3,3 млн руб., а средняя "трешка" обойдется в 4,4 млн руб. "У загородных застройщиков популярны панельные дома и кирпич-монолит. Стоимость сегодняшних предложений можно рассмотреть на примере популярного района Девяткино. Цена квартиры-студии в панельном 16-этажном доме, который сдается во втором квартале 2014 года, составляет 2 млн руб. Однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м здесь можно приобрести за 2,35 млн руб., двухкомнатную квартиру продают по цене 3,1 млн руб. за 55 кв. м", — считает Ирина Румянцева, руководитель Центра продаж объектов нового строительства АН "Итака"
Очевидно, что главная причина роста интереса покупателей к квартирам за пределами КАД — их относительно невысокая стоимость, когда за те же деньги клиент может приобрести жилье принципиально большей площади, говорят эксперты. Или просто приобрести, если говорить о малогабаритных квартирах, — в черте основных районов Петербурга с ними по цене конкурируют только комнаты в коммунальных квартирах.
Часть компаний только собирается осваивать эту территорию. "Мы планируем активно войти в страну "Закадье". Сейчас разрабатываем проекты жилых комплексов в Кронштадте и Кировске. Мы будем строить хороший, добротный класс комфорт с элементами загородного проживания (приусадебные участки, камины и пр.). Все больше жителей Петербурга стремятся покинуть шумные и экологически неудовлетворительные районы Петербурга и перебраться в комфортные условия проживания в ближайший пригород (особенно это актуально для молодых семей с маленькими детьми и пенсионеров). Действительно, зачем тратить время и силы на строительство дачи в 100 км от города, если можно приобрести комфортное жилье гораздо ближе и зачастую с гораздо лучшим месторасположением", — объясняет Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам компании KVS.
Разная доступность
Как говорят эксперты, большинство покупателей пригородных квартир продолжают работать в Петербурге, и долгая дорога до работы и обратно, с учетом загруженности трасс, становится главным минусом проживания за КАД. Зато в пригородных жилых комплексах, как правило, проще решаются вопросы с парковкой. "Безусловным плюсом строительства и за КАД, и в пригороде является наличие транспортной и социальной инфраструктур. Наличие культурной и исторической составляющей в Петергофе и Пушкине делает покупку квартиры еще более привлекательной. Цены на квартиру отличаются от городских примерно на 25-30 процентов. Если говорить о портрете покупателя в сегменте экономкласса, то это, безусловно, человек, для которого основным критерием при выборе квартиры является стоимость", — уверен директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов.
Сегодня территории, прилегающие к КАД, становятся классической частью города, именно поэтому строительство активно развивается. "Если говорить о различиях в портретах покупателей, то в пригородах существенно реже приобретаются квартиры с инвестиционными целями. Местные жители охотно улучшают жилищные условия (особенно если в конкретном населенном пункте давно не строились новые современные дома). Если говорить о тех, кто решается на переезд из Петербурга, то среди покупателей много молодых семей и взрослых пар, которые уже живут отдельно от детей. Семьи с детьми школьного возраста реже решаются на кардинальную перемену места жительства, так как у них сильны привязки к учебному заведению, секциям и кружкам, в которые ходит ребенок", — говорит Сергей Степанов.
В целом первичный рынок квартир в пределах 30 км от КАД сейчас развивается очень динамично. И потенциал для дальнейшего развития у него очень большой: с одной стороны, девелоперы уже заявили в этой локации десятки жилых проектов на миллионы квадратных метров, с другой стороны, по данным опросов компании "ТОЙ-Опинион", 62% семей, планирующих приобретение жилья в ближайшие несколько лет, готовы рассматривать покупку квартиры или дома в пригороде. "Перспективы сегмента многоквартирных домов за городом очень оптимистичные — земли много, стоит она намного дешевле участков в черте города (дефицит которых будет только острее). В сознании потребителей показатель "времени в пути", приемлемый для приобретения жилья для постоянного проживания, увеличивается — таким образом, снижается значение фактора дороги до города. Однако необходимо понимать, что для развития этого рынка необходима поддержка города при строительстве коммуникаций и дорог", — оценивает ситуацию генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.