Ваша квартира не относится к разряду элитных? Но вам хочется продать ее дороже. Для этого можно сделать евроремонт, провести второй телефон, заказать индивидуальный дизайн или на худой конец застеклить лоджию.
Однако на цену квартиры влияет и то, что напрямую к жилой площади не относится. Пентхауз на крыше, консьержка в подъезде и сауна с тренажерным залом в подвале могут увеличить цену вашего жилья, как считают эксперты независимой лиги оценщиков, от $ 2 000 до $ 25 000.
"Если к вам внезапно пришли гости, спуститесь в погребок и достаньте телячью ногу..." ("Книга о вкусной и здоровой пище")
Вы думаете, что подвал вашего дома — это скопище труб, хранилище метел, совков, лопат и прочего дворницкого инвентаря? Или он видится вам мрачным бомбоубежищем с неприкосновенным запасом сухарей, сгущенки и противогазов?
В последнем случае вы недалеки от истины. В подвале вашего дома вполне может разместиться склад. Не только сухарей. В подвале дома в Рыбниковом переулке, например, нашли нераспечатанный с 1913 года винный погреб. А еще в подвале можно устроить (и это успешно делают) банковское хранилище. Скажите, сколько денег вы получили за то, что такой склад расположился прямо под вашими ногами?
Но, может быть, вы с друзьями ходите в баню, которая находится в том же подвале? Тоже нет? Почему?
Потому, ответите вы, что распоряжаться техническими помещениями могут только ДЭЗы, РЭУ и подобные им организации. И будете не правы. Жильцы приватизированных квартир имеют право на свою долю собственности. Вы тоже можете заработать на подвальных, чердачных и лестничных помещениях.
--------------------------------------------------------
Согласно статье 290 части II Гражданского Кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
--------------------------------------------------------
Однако благородные помыслы использовать подвалы не только для инвентаря или технического обслуживания дома отнюдь не новы. В самом деле, на то, что в подвалах — прекрасная вентиляция и коммуникации буквально под рукой, предприимчивые жильцы давно обратили внимание.
В центре Москвы (и даже на ее окраинах) сейчас трудно отыскать пустующий подвал.
За примерами далеко ходить не надо: один знакомый учитель физкультуры открыл в подвале дома на Коптевской улице спортивный клуб. Какой доход приносит этот клуб, известно только местному ДЭЗу и владельцам заведения. Но, судя по обновляющимся тренажерам, денег хватает на всех. Почему бы и вам не получать доход от собственного подвала?
Дмитрий Аркадиев, сотрудник мастерской, расположенной в подвале одного из домов Северного округа:
— Свой подвал мы получили в аренду еще на заре перестройки для своего кооператива. Хотя с тех пор несколько раз повышалась арендная плата, нам подвал обходится недорого.
Помещение нам досталось в ужасном состоянии, раньше в нем была котельная, и нам пришлось выкорчевывать какие-то немыслимые котлы, чтобы освободить пространство. Так как мы делали все сами, ремонт нам практически ничего не стоил.
Правда, недавно пришлось опять заняться котлом. На этот раз мы его устанавливали. Для своей бани. Кстати, оборудовать ее удалось благодаря личным связям в ДЭЗе. Иначе первый же пожарник выгнал бы нас из подвала в три шеи. Теперь мы можем париться в собственной бане когда угодно и сколько угодно. Бесплатно.
Но если вы оказались жителем кондоминиума, то нетрадиционное освоение подвала может принести ощутимый доход. В самом деле, если ваш дом взят на баланс, разрешения на переоборудование подвала ни у кого спрашивать не надо.
При этом, согласно "положению о кондоминиумах" (см. "Деньги" NN 12, 39, 1995), ваше жилтоварищество может использовать 6% дохода от коммерческого использования помещений на свои неотложные нужды. Кондоминиумы между прочим освобождены от уплаты налога на прибыль.
Вы все еще не пополнили ряды жилтоварищей? Тогда проблемы с обустройством общественного подвала придется решать сообща, всем домом. И без заинтересованной помощи ДЭЗа не обойтись. Конечно, придется долго объяснять, что именно вы хотите видеть в недрах своего дома. Потом претворить эти объяснения в понятный для чиновников вид — заявление с нотариально заверенными подписями жильцов.
--------------------------------------------------------
Услуги нотариуса необходимы, чтобы жильцы, давшие свое согласие на перепланировку или переустройство общей собственности, впоследствии не предъявили судебный иск на возвращение своей доли. Если согласившийся жилец продал свою квартиру, то новый владелец не имеет права претендовать на свою долю той площади, которую передали вам. Согласно статье 460 2-й части ГК РФ, продавец обязан предупредить о том, что его собственность обременена чужими правами (в данном случае на долю общей собственности). Самим фактом совершения сделки покупатель признает чужие права.
--------------------------------------------------------
И дождаться, пока заявление пройдет все инстанции: межведомственную комиссию префектуры, Москомимущество, службу жилищной инспекции, техническую комиссию, СЭС и госпожнадзор. Ответ придет не скоро, в лучшем случае месяца через два. И не обязательно будет положительным. Главный аргумент, который выдвигают власти в подобных случаях: перестройка повредит техническому состоянию дома. Такой приговор обжалованию не подлежит.
Истории известны печальные случаи отказа. Например, в одном из домов на Миусской площади любителям сауны не удалось осуществить свою мечту. Постройка бассейна и парной по их проекту грозила зданию обвалом.
А может быть и так, как это случилось на пятом этаже дома N 23 на Садово-Кудринской. Дом изначально был 4-этажным, а два этажа "приросли" позже. Знаменитые фигуристы Людмила Пахомова и Александр Горшков, которые приобрели квартиру с камином, естественно, не подозревали о том, что над потолком их квартиры был технический этаж. Который служил подвалом для соседей сверху. А дымохода, к сожалению, там не было. Затопив камин, фигуристы были неприятно удивлены, когда у соседей задымился пол.
Естественно, что если возникает желание пользоваться собственным подвалом, в первую очередь необходимо заручиться разрешением местных властей.
Скорее всего согласие вы получите. Правда, придется потратиться на ремонт. По словам владельца одного подвального магазина, ремонт каждого квадратного метра стоит $ 650 за квадратный метр. Но это, разумеется, зависит от того, что и какого качества вы хотите создать в своем подвале. Этот владелец, например, сэкономил на том, что коммуникации переносить не пришлось. Если бы нужно было "прятать" трубы или менять электропроводку, пришлось бы выложить в два раза больше.
Но если на ваш подвал претендует кто-то еще, то из постоянного соседства с беспокойными гражданами (которые ежедневно меняют перекрытия, отключают воду или электричество) можно извлечь выгоду. Согласно постановлению Московской городской думы, за причиненные неудобства вам должны заплатить. Или сделать ремонт — это уж как вы с ДЭЗом договоритесь.
--------------------------------------------------------
В соответствии со статьями 26 и 27 Устава Москвы, Московская городская дума постановила, что жители объектов, квартиры которых непосредственно примыкают к зонам проведения строительных работ, имеют право на компенсацию за счет инвесторов.
На компенсации за счет инвесторов также имеют право жители тех квартир, проживание которых при проведении работ временно становится недопустимым по санитарным или иным нормам в соответствии с заключением уполномоченных органов городской администрации. Контролировать ситуацию должны представители санитарно-эпидемиологической службы, жилищной инспекции межведомственной комиссии муниципалитета. В случае необходимости жильцы могут обращаться за помощью к местным органам власти. Например, нельзя размещать в подвале склад горючих и ядовитых веществ или разводить животных (даже куколок шелкопряда).
--------------------------------------------------------
Ну а если ваш подвал уже превратился в благоустроенное помещение, можете считать, что цена на квартиру подросла. Конечно, если покупателю понравится ваше подземное переустройство.
Что ему может понравиться? Например, баня, спортивный зал или кегельбан --безусловный плюс дома.
По данным специалистов фирмы "Мосприватизация", дома с освоенным подвалом пользуются популярностью у покупателей.
И не только в Москве. В Санкт-Петербурге такие дома, расположенные в историческом центре, как рассказали риэлторы, за последние два года подорожали на 60%. В том числе и благодаря благоустроенным подвалам.
Андрей Барышев, сотрудник инвестиционной фирмы:
— За мою двухкомнатную квартиру на первом этаже около Коптевского рынка давали не более $ 36 000. Но после того, как покупатель увидел, что в подвале нашего дома располагаются химчистка, тренажерный зал и продуктовый магазин, торговаться с ним стало легче. Я продал свою квартиру за $ 39 000.
С другой стороны, под вашими окнами может располагаться склад, где с утра до вечера разгружаются огромные фургоны. Или питейное заведение, завсегдатаи которого облюбовали ваш подъезд. Это, понятно, — минус.
Х...й (надпись в подъезде)
Впрочем, на подвал можно не обращать внимания. А вот в отличие от подвала, миновать подъезд своего дома не удастся никому.
Скажите честно, вы оставляете свои ботинки на коврике за порогом?
Что? Не оставляете даже коврик?
А как насчет ваз с цветами на лестничных клетках? Есть дома, где эти цветы поливают каждый день. И на мраморной лестнице — ни соринки. И посторонние не пройдут в дом мимо бдительной охраны, которая каждого жителя знает в лицо и по имени-отчеству. А для гостей сделан домофон.
Например, Дмитрий Маликов доволен, что на его лестничной площадке поселился Сергей Мавроди: бдительная охрана "главного партнера" оберегает покой его соседей.
--------------------------------------------------------
Установка домофона корейского производства в 30-квартирный подъезд обходится в $ 1 800, его гарантийное обслуживание стоит 10 тысяч рублей в месяц. Устройство попроще стоит 720 000 рублей.
За установку железной двери надо заплатить в среднем $ 250 за квадратный метр. Можно поставить деревянную дверь с металлическим косяком за $ 150-$ 200.
Оборудование комнаты консьержки (охраны) — отдельного помещения с телефоном и пультом управления домофоном — стоит от $ 800 до $ 1 000. Но можно все сделать и попроще.
Главное, что в любом случае ваш подъезд приобретает новое качество, а цена на вашу квартиру увеличивается.
--------------------------------------------------------
Для того, чтобы в подъезде расположилась охрана, достаточно получить разрешение ДЭЗа. А вот сделать перепланировку подъезда вам никто не позволит. Ни Москомимущество, которому принадлежит пространство подъезда, ни пожарные.
Виктор Нестеров, ответственный секретарь межведомственной комиссии территориального управления (ТУ) "Пресненское":
— Если дом — муниципальный, то лестничные пролеты, цокольные и технические этажи принадлежат Москомимуществу. Жители не имеют на них прав собственности. Мы вместе с жилищной инспекцией можем наказать владельцев дома (ДЭЗ) за несогласованную перепланировку помещений.
С кондоминиумами — другое дело. Если, конечно, дом взят на баланс жилищным товариществом. Но в таких домах мало что можно перестроить в подъезде. Потому что опасно. На случай пожара должны быть предусмотрены аварийные выходы.
Не нужно быть большим специалистом по недвижимости, чтобы понимать, что состояние именно подъезда сказывается на привлекательности и цене вашей квартиры гораздо в большей степени, нежели подвала или крыши.
Наталья Д., владелица четырехкомнатной квартиры на Тверском бульваре в Москве:
— Я только что отремонтировала квартиру и решила ее сдать. Место прекрасное, и поэтому проблем с предложениями не было. Наконец, я выбрала одну американскую фирму и договорилась о встрече с ее представителями.
В назначенный день я была в квартире. Ровно в условленное время к дому подъехал чистенький "Шевроле", из него вышли три человека и вошли в наш подъезд. Но звонка в квартиру не последовало. Они уехали, даже не поднявшись ко мне. Я думаю, это из-за подъезда. Он у нас просто в ужасном состоянии.
Конечно, РЭУ и ДЭЗы обязаны ежегодно проводить плановый ремонт: красить стены, белить потолки, менять светильники. Но чаще всего там традиционно отвечают: "Денег нет". А на нет, сами понимаете, и суда нет. Так что можете жаловаться. Самим ДЭЗам, муниципалитетам, теруправлениям. Или депутату — московскому, всея Руси или Европы. Это не значит, что завтра в подъезде появится маляр.
Придется вам предложить РЭУ свои деньги. И это не будет считаться взяткой.
Житель дома в Барыковском переулке:
— В прошлом году жильцы 13 приватизированных квартир в нашем подъезде собрали по $ 300 и отремонтировали подъезд. Установили домофон, посадили консьержку. Сосед сверху благодаря этому продал 28-метровую комнату в коммуналке за $ 30 000.
В соседнем подъезде, где нет ни ремонта, ни консьержки, за такую же комнату предлагают только $ 28 000.
Ближайший лифт работает в соседнем подъезде (объявление)
Единственное, что вам позволят без всяких разрешений — заменить старый лифт на новый или установить его, если этого еще никто не сделал. Покупка механизмов для девятиэтажного здания, по словам специалистов из "Опытно-экспериментального предприятия N 1", обойдется от $ 24 000 до $ 34 000. Установка их будет стоить 70% (от $ 16 800 до $ 23 800) от стоимости оборудования. А если вам кажется, что существующий в вашем подъезде лифт находится в аварийном состоянии и это подтвердит служба "Мослифт", необходимую сумму должен выделить ДЭЗ.
Фирмы, которые продадут и установят лифт
| АО Щербинский | 119-79-72 |
| лифтостроительный завод | |
| Опытно-экспериментальное | 369-35-66 |
| предприятие N 1 | |
| МГП Мослифт | 214-52-98 |
| Коне лифт | 208-81-24 |
| АОЗТ "Щербинка Отис Лифт" | 245-62-39 |
| Предприятие "Подъем" | 367-68-27 |
¦ лифтостроительный завод ¦ ¦
¦ Опытно-экспериментальное ¦ 369-35-66 ¦
¦ предприятие N 1 ¦ ¦
¦ МГП Мослифт ¦ 214-52-98 ¦
¦ Коне лифт ¦ 208-81-24 ¦
¦ АОЗТ "Щербинка Отис Лифт" ¦ 245-62-39 ¦
¦ Предприятие "Подъем" ¦ 367-68-27 ¦
¦-----------------------------------------¦
А под какой крышей ты стоишь? (первый вопрос всякого воспитанного бандита)
С чердаками и крышами дела обстоят так же, как с подвалами и подъездами. В смысле трудности оформления разрешительной документации на перепланировку. О том, как приватизировать кусок чужой крыши или чердак над собственной квартирой и построить мансарду, мы уже писали ("Деньги", N 16, 1995).
Правда, московское правительство готовит документ о правилах перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах. Но почему-то держит этот документ в строжайшей тайне. В Департаменте муниципального жилья даже побоялись упомянуть вслух название проекта.
Может быть, потому, что в нем, по словам хорошо информированного источника в московском правительстве, эксклюзивными правами на муниципальные чердаки и крыши будут обладать префектуры. Так что, если вы еще не пристроили мансарду, договориться о ее возведении вам будет практически невозможно. Скорее всего, по тому же пути пойдут и в других городах России.
Виктор Нестеров, ответственный секретарь межведомственной комиссии ТУ "Пресненское":
— Наше теруправление имело право заключать инвестиционные контракты на строительство мансард, если было ходатайство территориального управления строительства. Но в данный момент окончательное решение о перепланировке чердаков и строительстве мансард принимает префектура ЦАО. Мы только готовим документы о выделении помещения, техническое обоснование, заключение межведомственной комиссии и начальника ТУ. Кроме того, должно быть заявление жителей о принципиальном согласии на строительство. Причем, физическим лицам разрешено строительство мансард только под творческие мастерские. Если же вы хотите купить квартиру в мансарде или расширить свою за счет этого пространства, то придется иметь дело непосредственно с инвесторами. То есть мы разрешим им строить, а они вам продадут квадратные метры на крыше в готовом виде.
Впрочем, разрушить ваши планы надстроиться могут и жители вашего дома. А это, в свою очередь, приведет к новым затратам. Так случилось в доме на Фрунзенской набережной. Недовольные жители вполне законно претендовали на свои сантиметры общей крыши. Конфликт разрешился полюбовно: строители мансарды заменили в доме сантехнику и сделали ремонт. Так что договориться с соседями можно всегда.
Но если с мансардой у вас ничего не вышло, попробуйте получить доход с крыши иным способом. Например, вывесите флаги или рекламные щиты какой-нибудь коммерческой (или политической) организации.
В одной из партий нам конфиденциально сообщили, что предполагают доплачивать жителям домов в центре столицы за то, что в нужный момент те будут размахивать лозунгами с портретами их кандидата. Но здесь вы должны быть осторожны. Потому что доходы за использование рекламной площади на крыше уйдут в городской бюджет.
Однако портрет кандидата в президенты размером 3 на 6 метров, вывешенный на стенах вашего дома (в кондоминиуме это возможно, с разрешения Москомархитектуры), может принести жилтовариществу около $ 1 530. За три месяца.
По данным рекламных агентств, размещение наружной рекламы на стенах домов сроком на 1 месяц стоит $ 510
Можно заработать и больше, но для этого необходимо вступать в непосредственные контакты с рекламодателем и не доверяться посредничеству имиджмейкерских фирм. Многие дома на Садовом кольце увешаны транспарантами типа: "Продается квартира в этом доме". Рекламными эти полотнища никто не считает. А потому ни ДЭЗы, ни Москомархитектура этому не препятствуют.
А вот если вы хотите повесить на своем балконе желтого верблюда с надписью CAMEL, придется испрашивать разрешения на это в Москомархитектуре. А если осуществите свою мечту, не дождавшись разрешения, вас заставят немедленно избавиться от рекламного плаката.
Но если отойти в сторону от рекламных трюков на крыше, квартиры в мансарде или пентхаузы с зимним садом относятся к разряду элитарного жилья. Квадратный метр мансарды стоит около $ 1 500. Строительство 50-метровой мансарды обойдется недешево: $ 75 000. Но вы приобретаете гораздо больше. Ваша еще недавно непрестижная трехкомнатная квартира на последнем этаже превратится в эксклюзивное жилье. Если раньше при попытках продать ее вы слышали: "первый и последний не предлагать", то теперь можно предлагать свое жилище самым придирчивым покупателям.
--------------------------------------------------------
Пентхауз считается элитарным жильем не только в Москве.
Во всех других городах мира строители и риэлторы придерживаются того же мнения. В Нью-Йорке двухсотметровая квартира в пентхаузе стоит пять миллионов долларов, а в обычном доме такая же квартира обойдется покупателю в один-два миллиона.
В Монако двухэтажная квартира с шестью ванными комнатами в пентхаузе (площадь вместе с бассейном более 1 500 квадратных метров) стоит двадцать пять миллионов долларов.
В испанском курортном городе Коста-Браво двухсотметровая квартира в пентхаузе стоит $ 300 000.
--------------------------------------------------------
Так что, если вам предложили купить пентхауз, спрашивать, а был ли там евроремонт, по меньшей мере бестактно. Если человек произносит слово "пентхауз", он имеет в виду двухэтажную квартиру с дизайном интерьера самого высокого уровня.
Илья Машков, руководитель дирекции "Рождествено" компании "Альфа-Эстейт":
— Я не знаю ни одного классического пентхауза в Москве. То, что сейчас предлагают как пентхаузы различные строительные организации — это двухэтажные квартиры с мансардой. Настоящий пентхауз должен быть роскошным жильем: он может находиться только в престижном районе, из окна должна открываться панорама города, дом, где он находится, должен иметь охраняемый подъезд, подземный гараж или автостоянку. Дизайн квартиры — только эксклюзивный, делается с учетом всех пожеланий заказчика. Минимальная цена такого жилья $ 2 600 за метр, и это — не предел. С учетом индивидуального дизайна цена может подскочить в два раза.
Пока же квартир на крышах немного, спрос на них постоянно растет. По данным риэлторских фирм "Юнифьючер" и "Альфа-Эстейт", квартира с мансардой продается в течение 1-2 месяцев. Некоторые фирмы, торгующие мансардами, признались, что даже не пользуются рекламой. Клиенты сами узнают об этих квартирах, и цена их нисколько не смущает.
Так что замыкаться в своих четырех стенах не стоит. Даже нежилые помещения вашего дома могут приносить ощутимую пользу. Даже если их используете не вы, а сосед. Ухоженный дом, охраняемый подъезд красивая крыша прибавит ценности вашему жилищу.
Игорь Толстошеин, генеральный директор Лиги независимых экспертов:
— В моем доме силами жильцов отремонтирован подъезд, установлен домофон, а на моей лестничной площадке есть еще и система видеонаблюдения с постом охраны. Не моя, а соседа. Еще мы отремонтировали крышу и привели в порядок чердак. Теперь к стоимости наших квартир можно прибавить 3 процента от их стоимости. Это — около $ 3 000.
И знаете, прогнозы риэлторов и независимых оценщиков о резко возрастающей цене квартир с благоустроенными нежилыми площадями находят подтверждение. Например, на Ленинском проспекте новые жильцы скупают целые этажи, на свои средства ремонтируют подъезды, устанавливают охрану. За последние два года цены в этих домах выросли на 80%, и теперь квадратный метр там стоит $ 1 700.
Татьяна П. (кстати, наша коллега):
— У меня была двухкомнатная квартира в центре. Я ее продала и на эти деньги купила тоже двухкомнатную на последнем этаже, но не в таком престижном месте, хотя и недалеко от центра. Приватизировала причитающуюся мне часть чердака и надстроила свою новую квартиру. Сделала ее двухуровневой (с мансардой). Потом продала и ее. Но разница в деньгах получилась колоссальная (для меня). Теперь покупаю двухкомнатную (даже больше чем моя первая в центре), да еще и при деньгах рассчитываю остаться.
Инга ЗАМУРУЕВА, Алексей БЕЛОВ
Подписи
В доме N 5 по Барыковскому переулку жильцы сами отремонтировали подъезд и установили домофон.
В доме архитекторов верхние этажи спроектированы как творческие мастерские.
На крыше знаменитого Дома на набережной можно построить настоящий пентхауз.
После ремонта подъезда, квартиры в этом арбатском доме подорожали на $ 3 000-$ 5 000.
В доме на улице Мясковского — пентхауз с зимним садом. Именно поэтому квадратный метр жилой площади стоит около $ 2 500.
Бывший кондоминиум на Садово-Каретной жильцы отреставрировали и продали. Переехав в более дорогое и престижное жилье.
Виктор Нестеров: "Самовольно перестроить подъезд вам никто не позволит".