"По цене мы превзошли докризисные показатели"
Петербургский рынок элитной недвижимости вышел на докризисный уровень продаж. При этом объем ввода элитных объектов в 2011 году оказался рекордно низким за последние пять лет. Директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI ВЕРА СЕРЕЖИНА в интервью корреспонденту BG КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ рассказала, что если темпы вывода в продажу недвижимости высокого класса не увеличатся, на рынке появится очевидный дефицит.
BUSINESS GUIDE: Изменились ли за последнее время принципы сегментации жилой недвижимости? Где сегодня грань между элитным жильем и жильем бизнес-класса?
ВЕРА СЕРЕЖИНА: Петербургские аналитики не выделяют бизнес-класс в отдельный сегмент. Мы делим рынок на два больших класса — массовое жилье и элитное. Чтобы выделить отдельный сегмент, должно быть много объектов с сопоставимыми характеристиками. В Петербурге же только 70 элитных объектов, из которых 50 можно отнести к бизнес-классу, поэтому "бизнес" рассматривают как часть элитного сегмента. Более того, аналитики еще до конца не договорились о том, что считать жильем бизнес-класса и более дорогим, элитным. Объект по продуктовым характеристикам может относиться к бизнес-классу, но потребителями восприниматься как элитное жилье.
BG: И все-таки, какое жилье можно отнести к сегменту высокого класса?
В. С.: Во-первых, важна локация. Элита — это место, место и еще раз место. Прописка элитной недвижимости по-прежнему в Центральном и Петроградском (включая Крестовский остров) районах. В единичных случаях девелоперу удается найти удачное место на Васильевском острове, но преимущественно вся элита сосредоточена в двух районах. Важную роль играет и цена недвижимости. В элите средняя стоимость квадратного метра составляет 193 тыс. рублей, в бизнес-классе — 120 тыс. рублей. Безусловно, есть штучные объекты, где цена гораздо выше.
BG: Но рано или поздно земельные ресурсы в Центральном и Петроградском районах исчерпаются...
В. С.: Когда это произойдет, элита вполне уместно разместится в Московском районе и отдельных частях Адмиралтейского района. Колоссальный резерв и потенциал для элитных проектов — это набережные.
BG: Рынок элитного жилья вышел на докризисные объемы?
В. С.: Да, мы подошли к докризисным показателям по объему продаж. В 2007-2008 годах объем продаж составлял 150-160 тыс. кв. м. В 2011 году было продано порядка 150 тыс. кв. м. По цене мы даже превзошли докризисные показатели.
BG: Объемы строительства элитной недвижимости сегодня соответствуют спросу?
В. С.: До кризиса объем выведенных в продажу проектов в элитном сегменте был значительный, его хватило на 2009 и 2010 годы. В 2011 году кризисный запас себя исчерпал. Если в 2010 году было выведено проектов общей площадью порядка 150 тыс. кв. м, то в 2011 году всего 60 тыс. кв. м. Это рекордно низкий показатель за последние пять лет. Если темпы вывода новых объектов не будут увеличиваться, на рынке появится тенденция к дефициту.
BG: Спрос в большей степени ориентирован на первичный рынок?
В. С.: Первичный рынок выигрывает. Элитное вторичное жилье — это, например, квартиры в расселенных коммуналках, когда кто-то выкупил квартиру и сделал дорогой ремонт. Такие предложения есть, но они продаются крайне тяжело. Проблема в том, что в таких домах никогда не будет идеальной социальной среды, единства оформления мест общего пользования. Элитное вторичное жилье — это также объекты, введенные в эксплуатацию с 2002 года. Сложность в том, что собственник покупал квартиру до кризиса, соответственно, хочет продать дороже, но проекты даже пятилетней давности уступают современным решениям.
BG: Получается, элитная недвижимость — плохой объект для инвестирования?
В. С.: Напротив, ведь инвестиционный заработок во многом определен маржей между стоимостью жилья на начальном этапе строительства и после ввода в эксплуатацию. Заработать можно и на сдаче в аренду. В любом случае надо покупать ликвидные предложения. Процент инвестиционных сделок в нашей компании вряд ли превышает 10%. Люди в основном покупают квартиры для себя, для детей или родителей. Скорее, это сохранение денег. Квартиру площадью 200 кв. м редко покупают в инвестиционных целях.
BG: Кто покупает элитное жилье в Петербурге?
В. С.: В большинстве своем покупатели элитной недвижимости — жители Петербурга, топ-менеджеры, чиновники, бизнесмены. Иностранцев среди покупателей практически нет. Если все же иностранец приехал в Петербург на работу, скорее всего, работодатель будет арендовать для него жилье. Покупателей из других городов России около 20%, из них 5-6% приходится на Москву.
BG: Стал ли элитный клиент более избалованным?
В. С.: Безусловно, сейчас рынок покупателя. Кризис научил и заставил клиентов быть требовательными — к надежности застройщика, к гарантиям сдачи дома в срок, к качеству дома и квартиры, к ассортименту предложения, к возможностям покупки квартиры с отделкой. Все это важно и для застройщиков скорее обязательная, чем желательная составляющая. В первую очередь покупатели смотрят на локацию и планировку квартиры, но важен и сам дом, его лицо, сформированный стиль жизни. Если в квартире отличная планировка, но дом безликий, клиент не остановит свой выбор на таком объекте. Покупатель элитного жилья хочет, чтобы дом соответствовал его статусу и им можно было похвастаться. Также клиент обращает внимание на инженерные системы дома, среди обязательных условий — подземный паркинг. Это требование времени. Покупатель также обращает внимание на сервис застройщика. Люди хорошо считают свои деньги и надежность сделки для них — это часть покупки.
BG: Сколько элитных объектов в продаже у RBI?
В. С.: Сейчас в продаже три объекта. Элитный дом "Таврический" на пр. Чернышевского, 4, построен и заселен, в нем осталась буквально пара квартир. Это небольшой камерный дом около станции метро "Чернышевская", созданный архитектором Михаилом Мамошиным. Второй дом — "Александрия", тоже в Центральном районе, на ул. Новгородская, 23, рядом со Смольным. Дом создан испанским архитектором Риккардо Бофиллом и будет сдан в 2013 году. По стилю и духу этот проект — неоклассика для активных людей. На первом этаже здания запланированы химчистка, магазин, аптека, отделение банка, кафе. Третий наш проект — дом благородных семейств "Собрание", строящийся в историческом центре Петроградской стороны, на ул. Большая Посадская, 12. Он для тех людей, которые хотят жить именно в этом районе, чтят семейные традиции и стремятся продолжать их.
Компания RBI входит в холдинг RBI, реализует проекты элитного жилья и коммерческой недвижимости. Для создания и строительства комплексов компания привлекает лучшие архитектурные студии и подрядные организации. Рикардо Бофилл, Евгений Герасимов, Михаил Мамошин — эти известные мастера тесно сотрудничают с RBI.
Сейчас компания возводит многофункциональный комплекс на ул. Новгородская, 23, — знаковый для Петербурга проект, разработанный всемирно известным испанским архитектором, классиком постмодернизма Рикардо Бофиллом. Комплекс расположен в одном из самых перспективных городских кварталов по соседству со Смольным собором и Таврическим садом и включает жилую часть "Александрия" и деловой центр "Базель".