Интересно, кто подсказал президенту, что квадратный метр жилья должен стоить два среднемесячных дохода каждого из нас, а в Москве $300? Можно ли реально снизить цену на жилье? И если покупать или продавать квартиру, то когда это сделать лучше — сейчас, накануне выборов или дождаться осени?
Эти вопросы мы адресовали участникам нашего круглого стола — представителям департаментов московского правительства, столичного ГУВД и руководителям крупнейших риэлторских фирм Москвы.
"Деньги": Президент решил, что стоимость квадратного метра жилья не должна превышать двухмесячный доход среднестатистического гражданина, который его советники оценили в $ 150 (соответственно цена квадратного метра --$ 300). Отбросим политическую составляющую этого заявления. Останется ли что-нибудь? Ведь как-никак президент в недалеком прошлом — профессиональный строитель.
Среднемесячный доход государственные органы статистики определяют, сложив средние значения прожиточного минимума пенсионеров, студентов, детей и прочих трудоспособных граждан. По данным Центра макроэкономической стратегии Института экономики РАН, среднемесячный доход в апреле составит 745 100 рублей.
Константин Апрелев, президент российской гильдии риэлторов: В программе президента точная цена не названа. Хотя, в регионах, себестоимость квадратного метра бывает дешевле трехсот долларов. А в Москве, по словам заместителя мэра Владимира Ресина, себестоимость строящихся метров составляет 1 500 000 (примерно те же $ 300). Правда, только для домов ДСК-1...
Домостроительный комбинат N 1 — крупнейшее в Москве строительное предприятие. Себестоимость домов, построенных с его помощью, самая низкая в городе. Остальные комбинаты строят дороже из-за устаревших технологий и дорогих материалов.
По словам мэра Санкт-Петербурга Анатолия Собчака, себестоимость квадратного метра жилья в Петербурге — 1 650 000 рублей (около $ 330), в других городах России — не выше 1 950 000 рублей (около $ 400), в Москве — 5 000 000 рублей (более $ 1 000).
"Д.": Извините, себестоимость здесь не при чем. Для любого покупателя квадратный метр "должен стоить" 1,5 миллиона рублей...
Константин Апрелев: Цена жилья в первую очередь определяется его себестоимостью. Никто не будет продавать квартиры дешевле, чем они обходятся строителям. Одними указами вряд ли удастся что-либо сделать.
Сергей Харламов, директор центра по работе с недвижимостью Мосприватизации: Себестоимость в 1,5 млн. за квадратный метр в Москве — это стоимость возведения коробки. Но это не себестоимость жилья. Кроме коробки есть еще отделка и подведение коммуникаций. За счет этого на конечную цену навешивается еще 10%-15% стоимости.
Добавьте к этому еще один фактор удорожания — расходы на развитие инфраструктуры. Невозможно заселять новые районы, если нет магазинов, детских садов и школ, поликлиник. В Москве стоимость строительства возрастает еще на 60%.
"Д.": Но, может быть, у президента есть некое "секретное оружие", с помощью которого можно резко сократить себестоимость строительства?
Михаил Гороховский, генеральный директор агентства "Наша Москва": По оценкам специалистов, 80% стоимости здания — стоимость энергоресурсов. В которую, между прочим, входит и содержание 22 столичных комбинатов сборного железобетона. На мой взгляд, город не может себе позволить сохранять сложившийся строительный комплекс, который уважаемый мною г-н Ресин пытается сохранить.
Необходимо внедрять какие-то передовые технологии. Это позволит снизить себестоимость квадратного метра строящегося жилья в Москве максимум до $ 800.
Ольга Хесина, руководитель отдела продаж "ППСК ТЭЦ-25": При возведении наших объектов используются новые конструкции — строительство на "широком шаге" и безригельные каркасы. По качеству дома такие конструкции похожи на кирпичные, а по цене — на 10-15 % дешевле. Хотя очень дешевых технологий и материалов пока не существует.
Турецкие строительные фирмы применяют в Москве технологию монолитного строительства, что позволяет снизить себестоимость возведения здания по сравнению с отечественными строителями на 10-15 %.
"Д": Но цена на жилье определяется не только себестоимостью строительства. Может быть, стоимость квартиры предполагается уменьшить за счет других факторов?
Константин Апрелев: На цены первичного рынка влияют как себестоимость строительства, так и НДС, и стоимость кредитов, и валютный коридор.
Себестоимость строительства можно снизить, если город возьмет на себя подготовку строительных площадок и проведение по ним тендеров. Так делают сейчас в Петербурге. При этом город получит фиксированную сумму от продажи объекта на аукционе, а себестоимость жилья снизится на 10% за счет экономии на коммуникациях.
Снижение или полная ликвидация НДС удешевит жилье еще на 25%.
Повышение налога на собственность и отмена дотаций на коммунальные платежи — еще два фактора снижения себестоимости.
Демонополизация стройкомплекса и производство более дешевых стройматериалов — тоже необходимое условие. Думаю, что при самом оптимистичном прогнозе можно снизить себестоимость на 40%.
Константин Попов, исполнительный директор МАР: В стоимость недвижимости входит доля, которую строители бесплатно передают городу. Эти квартиры отдавались очередникам. Если сейчас город откажется от бесплатных подарков строителей, то, соответственно, квартиры должны подешеветь.
"Д": Но, даже воспользовавшись всем предложенным вами, цена квадратного метра жилья едва ли опустится ниже $ 800. Может быть, президент погорячился? И кто посоветовал ему объявить именно эти цифры? Советовался ли он со строителями или риэлторами?
Общий хор: Нет!!!
"Д.": Московское правительство постоянно устанавливает новые скидки при покупке муниципального жилья ("Деньги", N 11). А первичный и вторичный рынки недвижимости тесно связаны между собой. Не означает ли это, что очередное снижение цен на муниципальное жилье приведет к падению цен вторичного рынка.?
Константин Попов: Московское правительство всегда ориентировалось на цены вторичного рынка. Был период, когда цены на муниципальные квартиры превышали цены вторичного рынка. Сейчас ситуация обратная. Но вторичный рынок гораздо больше первичного. Конечно, цены вторичного рынка в связи с муниципальной распродажей снизятся, но ненамного и ненадолго.
Средняя стоимость квадратного метра общей площади в марте 1996 года в Москве ($)
| Направление | 5-этажный панельный | 9-этажный панельный | 5-этажный кирпичный | Типовой 10-16 этажный панельный дом | "Сталинский" 10-13 этажный кирпичный | Улучшенной планировки 17-22 этажный | От 14 этажей кирпичный |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Центр | 866 | 1164 | 1313 | 1342 | 1464 | 1429 | 1541 |
| Северо-Запад | 969 | 1035 | 1070 | 1095 | 1324 | 1124 | 1487 |
| Запад | 913 | 1063 | 1056 | 1251 | 1455 | 1272 | 1856 |
| Юго-Запад | 925 | 1123 | 1123 | 1200 | 1477 | 1288 | 1658 |
| Юг | 865 | 948 | 974 | 1033 | 1056 | 1003 | 1291 |
| Юго-Восток | 818 | 913 | 794 | 884 | 949 | 857 | --- |
| Восток | 862 | 920 | 994 | 1015 | 1165 | 912 | 1239 |
| Северо-Восток | 882 | 977 | 980 | 1137 | 1268 | 1398 | 1469 |
| Север | 783 | 975 | 1006 | 1017 | 1137 | 1104 | 1198 |
по данным компании SAVVA Real Estate
Константин Апрелев: Можете посмотреть на примере новостроек в Жулебино. Несколько месяцев назад "первичка" в этом районе стоила $ 950-$ 1 000 за квадратный метр, а на вторичном рынке квартиры были на $ 50-$ 80 дешевле. Сейчас риэлторские фирмы снизили цены до $ 800-$ 830, но все равно продажа идет очень трудно.
На первичном рынке снижение цен не ограничится месячником. Чтобы удержать цены на определенном уровне, запрещено в течение пяти лет продавать полученное жилье.
"Д": Получается, что московское правительство пытается срочно избавиться от непристижных новостроек? На которые не находится покупателей? А что в связи с этим происходит на "вторичном" рынке?
Сергей Жидаев, генеральный директор фирмы "ОСВ": Сегодня на одного потенциального покупателя приходится пятнадцать квартир. И цены на муниципальное жилье снижают не для того, чтобы повлиять на вторичный рынок. Правительству просто необходимо продать муниципальное жилье. Более того, даже если предположить, что все продавцы вторичного рынка одновременно решат продать имеющиеся у них квартиры, снизив цены на 10% и даже на 20%, им это не удастся. Даже те, кто может сейчас купить квартиру не делает этого в ожидании президентских выборов.
Алексей Минаев, директор фирмы "Инком": Покупатели на вторичном рынке будут всегда. Если человек хочет элитное жилье, он не ищет его в новостройках. При этом, если на первичном рынке сделка оформляется по полной стоимости, на вторичном — ее можно оформить по справке БТИ, избежав налогов. На мой взгляд, как бы ни снижались цены на муниципальное жилье, на вторичном рынке существенного снижения не будет.
"Д": Посоветуйте, на какое жилье мне ориентироваться, если я сейчас хочу купить такую квартиру, которая будет только дорожать?
Алексей Минаев:В Москве снижаются цены на неперспективное жилье, "хрущевки", например. На перспективное жилье цены стабилизируются. На 20%-30% снижаются цены на элитное жилье.
Григорий Куликов, генеральный директор фирмы "Миэль": В новостройках цены стабилизировались. Сейчас более интересна картина с изменением цен по районам. Престижные теряют привлекательность, другие неожиданно вырываются вперед.
Например, цена аналогичных квартир в Крылатском точно такая же, как в Новогиреево. Причина простая: в Новогиреево домов "новой панели" мало, а Крылатское все состоит из таких домов. Из-за своеобразного дефицита растут цены.
Самое главное — совершить сделку вовремя. Еще год назад "трешку" в Крылатском можно было поменять на две квартиры в Митино. Сейчас такой обмен невозможен — цены на квартиры в этих районах практически сравнялись. Более того, когда в Митино откроется метро, квартиры там еще поднимутся в цене.
"Д": А в других городах цены тоже замерли ? Или только московский рынок "дорос" до стабилизации?
Геннадий Стерник, советник президента РГР по анализу рынка недвижимости: Рынок развивается по своим законам. В Москве наступило время, когда цены, поколебавшись, стабилизировались. На мой взгляд, здесь не будет резких изменений цен.
В других городах России ценовые колебания еще заметны. Мы опросили риэлторов из 50 российских городов. В 25 городах наблюдается рост цен на квартиры, а в других — цены падают.
Стоимость квадратного метра общей площади жилья в городах России в 1-м квартале 1996 года ($).
| Город | Цена |
|---|---|
| Барнаул | 332 |
| Воронеж | 417 |
| Екатеринбург | 376 |
| Ижевск | 235 |
| Мытищи | 665 |
| Нижний | 450 |
| Новгород | |
| Петербург | 565 |
| Пермь | 380 |
| Пушкино | 625 |
| Ростов на Дону | 435 |
| Рязань | 328 |
| Самара | 606 |
| Тверь | 360 |
| Омск | 364 |
| Уфа | 430 |
по данным Российской гильдии риэлторов
"Д.": Какова роль риэлтора в формировании цен на жилье. Насколько стоимость услуг риэлторов влияет на цену квартиры?
Сергей Лупашко, директор фирмы "Рескор": Риэлторы не могут влиять на изменение цен. Но если тринадцать фирм, входящих в Московский центр недвижимости, уменьшили стандартные комиссионные в два раза, то это естественно привело к уменьшению стоимости предлагаемых квартир.
За счет этого увеличился объем продаж внутри МЦН. Потому что фирма, представляющая покупателя, и фирма, представляющая продавца, за свои услуги получают не более 3% от своих клиентов.
Константин Апрелев: Сейчас риэлторы готовы объединяться и в интересах клиентов и своих собственных. В ближайшее время начнет работать мультилистинговая информационная система (РМЛС), в которой будет содержаться эксклюзивная информация рынка недвижимости Москвы и Московской области. В перспективе — подсоединение к системе риэлторов из других регионов. То есть реальной становится возможность совершать сделки по покупке недвижимости в самых разных регионах, не выходя из дома.
Риэлторская фирма, входящая в РМЛС, может на коммерческих условиях пользоваться всей информацией. Единая информационная система будет защищать потребителя риэлторских услуг от нарушений со стороны недобросовестных фирм. Она внедряет стандарты деятельности всех риэлторов. При этом риэлторы экономят на рекламной кампании, что приводит к снижению стоимости наших услуг.
Алексей Минаев, директор фирмы "Инком": Сейчас риэлтору не выгодно накручивать цену, потому что он квартиру не продаст. Нужно работать на обороте и снижении комиссионных. Сравнивать цены трудно, потому что квартира в одном и том же доме может стоить по-разному. Это зависит от состояния подъезда, от качества отделки и ремонта. Иногда "выстреливают" варианты по продаже дорогих квартир, когда человеку нужна квартира именно в этом доме. Можно и поторговаться с продавцом квартиры. От риэлторов сегодня мало что зависит.
"Д.": Ну, как правило, риэлторы не очень охотно знакомят покупателя с продавцом, а предлагают свои услуги в торгах. Соответственно, любому потенциальному покупателю удобнее обратиться к знакомому "черному" маклеру, который и за услуги возьмет дешевле и не обманет. А риэлторам остается убеждать клиентов в необходимости своей работы? Или когда-нибудь риэлторы смогут объединиться? Хотя бы для того, чтобы покупатель был твердо уверен, что с него за услуги больше 3 % не возьмут?
А может быть дешевле купить квартиру у строителей?
Цены на сходные квартиры в различных риэлторских фирмах Москвы
| Тип квартиры | Район | Общая площадь (Жилая площадь) | Балкон | Риэлторская фирма | Цена ($) |
|---|---|---|---|---|---|
| Двухкомнатная | м.Павелецкая | 55,0 (35,0) | балкон | Крез | 85 000 |
| Двухкомнатная | м.Павелецкая | 55,0 (35,0) | лоджия | Ирисхауз | 85 000 |
| Двухкомнатная | м.Кантемировская | 53,0 (32,0) | лоджия | Кутузовский проспект | 61 000 |
| Двухкомнатная | м.Кантемировская | 53,0 (32,0) | лоджия | Акватория | 67 000 |
| Двухкомнатная | м.Кузьминки | 44,0 (30,0) | балкон | Соцсервис | 43 000 |
| Двухкомнатная | м.Кузьминки | 44,0 (30,0) | балкон | Тауэр | 45 000 |
| Двухкомнатная | м.Октябрьское поле | 54,0 (33,0) | балкон | ЮСТ | 73 000 |
| Двухкомнатная | м.Октябрьское поле | 54,0 (33,0) | балкон | СТАН | 121 800 |
| Двухкомнатная | м.Речной вокзал | 68,0 (35,0) | лоджия | Русский дом недвижимости | 110 000 |
| Двухкомнатная | м.Речной вокзал | 68,0 (34,0) | балкон | Интерстройсервис | 136 000 |
| Трехкомнатная | м.Новые Черемушки | 56,0 (40,0) | балкон | Жилстройинвест-реал | 52 500 |
| Трехкомнатная | м.Новые Черемушки | 56,8 (40,0) | балкон | Инком | 55 000 |
Данные предоставлены риэлторскими фирмами Москвы (конец марта 1996 г.)
Ольга Хесина: У строителей покупка обойдется дешевле как минимум на 10%. К примеру, на одной улице совершенно аналогичные квартиры продавали мы и фирма РАИН, уполномоченная правительством Москвы. У них жилье было дороже на 10%-20%.
Сергей Харламов: Но вы же продаете не квартиры, а право инвестирования. Вы не оформляете на себя право собственности. А потом, сколько стоили ваши квартиры на Мичуринском проспекте?
Ольга Хесина: На Мичуринском у нас элитное жилье. А в Матвеевском для москвичей РАИН продавал квадратный метр за $ 1 180, а мы от $ 1 000 до $ 1 160. И квартиры мы продаем сами, и оформляем их в собственность покупателя.
Сергей Харламов: Получается, что строительная фирма продает квартиры дешевле, чем риэлтор?
Константин Апрелев: Я в корне с этим не согласен. Не может собственник квартиры, который ее продает, отслеживать интересы покупателя. Лучше заплатить чуть больше риэлторам и иметь гарантию. И вообще строительных фирм, которые продают, нет. Есть отделы при этих строительных фирмах, которые занимаются продажей и имеют свою себестоимость. И эта себестоимость включена в стоимость квартиры, которую объявляет строительная фирма.
Сергей Харламов: Но если мы хотим сказать, где лучше покупать квартиры, то честнее было бы сказать, что покупать выгоднее у строительных организаций. Тем более, если квартиры находятся в их собственности.
Возмущенный хор голосов: Это не всегда так!
Константин Апрелев Да строитель готов продать покупателю по максимуму. Он что, думает о его интересах? Сейчас строители продают квартиры на стадии инвестирования. И граждане вообще никак не защищены от обмана и мошенничества.
"Д": А риэлтор надежно защищает клиента от обмана?
Сергей Багаев, президент компании "Вавилон" Сейчас участились судебные разбирательства по ранее заключенным сделкам. Просыпается продавец и вспоминает, что у него дети не были прописаны, и с подачи опытного адвоката пытается расторгнуть сделку.
Сегодня 50% сделок по приватизации можно признать недействительными. Независимо от срока давности. Более того, есть адвокаты, которые сами выискивают людей, совершивших сделку несколько лет назад, и за половину рыночной стоимости квартиры предлагают расторгнуть любую сделку.
Елена Черновол, заместитель председателя Московской лицензионной палаты: Необходимо принять закон о риэлторской деятельности. В нем должны оговариваться не только права и обязанности риэлторов, но и их ответственность перед клиентом.
"Д.": Но если резкого падения цен на квартиры нам в ближайшее время не дождаться, может быть можно выбрать оптимальное время для покупки и продажи жилья? Сейчас или ближе к лету, к выборам, когда цены, возможно опустятся до самой низкой отметки? А может быть, осень?
Константин Попов: Сейчас, я полагаю, цены будут изменяться в зависимости от опросов общественного мнения. Поднимается рейтинг Ельцина — растут цены на квартиры. Поднимается уровень популярности Зюганова — цены на жилье падают.
Геннадий Стерник:
Я считаю, что вложения в недвижимость стоит делать именно сейчас. Кто бы ни пришел к власти, недвижимость не обесценится. Мало того, если победит Зюганов, — недвижимость станет надежной защитой капитала.
"Д": То есть продавать квартиры сейчас невыгодно.
Константин Апрелев: От результатов выборов вообще ничего не зависит. Нельзя отложить покупательский спрос. Осенью прошлого года с рынка недвижимости исчезли спекулянты. На рынке остались крупные постоянные покупатели и мелкие, которые хотят улучшить свои жилищные условия, докупив комнату или совершив обмен.
Весной, если будет снижена стоимость кредитов, снижения цен не будет. А осенью, в любом случае, следует ожидать серьезного ценового всплеска.
Сергей Жидаев: Один клиент обратился к нам с просьбой подобрать хорошую четырехкомнатную квартиру. Мы нашли, а он неожиданно отказался, попросил отложить покупку до осени. Он готов потом заплатить дороже.
Хотя, я считаю, что те, кто вложит деньги в недвижимость сегодня, выиграет, если во властных структурах ничего не изменится. Если изменится — недвижимость упадет в цене, потому что она никому не будет нужна. Это игра.
А если к этой игре добавятся дешевые кредиты, то, по словам участников "круглого стола", ждите повышения спроса и удорожания квартир. Впрочем, об этом читайте в ближайших номерах журнала.
А совета немедленно покупать (или не покупать) квартиру никто дать не может. Вам придется решать эту проблему самим.
По крайней мере сейчас стоит поторопиться с покупкой муниципальных квартир. На месячные скидки вы можете уже опоздать. По нашим сведениям, уполномоченные риэлторские фирмы уже отказывают покупателям в некоторых скидках. Попутно увеличивая стоимость квадратных метров.
Инга ЗАМУРУЕВА, Алексей БЕЛОВ, Павел ЕВТУШЕНКО
Подписи
Константин Апрелев: "Каждый должен заниматься своим делом. Строители — строить, риэлторы — продавать."
Ольга Хесина: "Мы никого не обманываем. Мы сами строим, и сами продаем."
Григорий Куликов (в центре): "В сложившихся районах Москвы цены на квартиры стабилизировались."
Алексей Минаев (слева ): "Как бы ни снижались цены на муниципальное жилье, на вторичном рынке квартиры резко дешеветь не будут."
Елена Черновол: "Сейчас необходимо принять закон о риэлторской деятельности." Сергей Багаев: "50% сделок с приватизированным жильем можно расторгнуть. Вне зависимости от срока давности."
Геннадий Стерник: "Политические коллизии недвижимость не обесценят." Сергей Жидаев: "Если летом произойдет смена власти, недвижимость упадет в цене — она просто никому не будет нужна."
Сергей Лупашко: "Оптимальный процент за услугу риэлторов — 3 % от суммы сделки."