Все дело в месте
Местоположение жилого дома — один из самых важных факторов для соотнесения жилья с тем или иным классом. Но близость объекта к центру города сегодня не является определяющим параметром.
Дома бизнес- и комфорт-класса — это отличный продукт для девелопера в отношении его создания. "Строить его проще, чем "элитку" (возможны компромиссы в отношении таких параметров, как локация, транспортная доступность, видовые характеристики, инженерная начинка, архитектурная концепция), но продавать — не всегда. В кризис и сомнительные времена легко может быть сделан выбор продукта класса ниже, реже — выше, для того чтобы гарантировать более быструю последующую ликвидность", — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург". Сейчас, по оценке Елены Прозоровой, ассистента отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, доля квартир бизнес-класса и комфорт-класса на первичном рынке жилья составляет около 10%.
Достойное окружение
"Отличие одного класса от другого зависит в первую очередь от местоположения объекта. Можно построить безупречный дом с архитектурной точки зрения, установить в нем современные системы "умный дом", но если он будет построен в неудачном месте, то реализовать его за соответствующие деньги и присвоить класс "элит" будет невозможно. Набор таких параметров, как видовые характеристики, наличие парковки, прогулочных зон, элементов инфраструктуры, удобного расположения с точки зрения транспортной доступности и внутренней оснащенности дома влияют на классность жилья", — говорит Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам "Лидер Групп".
Дома комфорт- и бизнес-класса строят, как правило, в районах с уже сложившейся инфраструктурой, в которых хорошо развита сфера услуг, дорожные сети, присутствуют объекты социального значения: школы, детские сады, институты, больницы, говорят участники рынка. "Немаловажную роль играет удобная транспортная доступность в основные районы города. Такие районы также должны иметь хорошую экологическую обстановку: наличие парков, водоемов или достаточного количества зеленых насаждений, возможно, какие-то особые видовые характеристики", — уверен генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко. С ним согласна Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос": "С переходом от уплотнительной застройки к освоению новых территорий в определении классности все большее значение принимает фактор расположения объекта. Но расположение объекта сегодня определяется не параметром близости к центру города или метро. Играет роль хорошая транспортная доступность — вариативность путей сообщения с районом, благоустроенность района, его обеспеченность объектами социальной и торговой инфраструктуры, парковочными местами, однородная социальная среда, этажность".
"Параметры, определяющие принадлежность объекта жилой недвижимости к комфорт-классу, относятся в большей степени к удобству внутреннего пространства (повышенная метражность, возможность перепланировки, качество строительных материалов и др.). Однако петербургский рынок недвижимости диктует улучшение качества, что касается и архитектурных решений, и комфорта проживания. Сегодня можно говорить о том, что комфорт-класс представлен достаточно разнообразным предложением — это проекты, строящиеся в развитых районах, где достаточный комфорт сопряжен с удачным месторасположением", — уверена заместитель генерального директора ООО "Петротрест-Недвижимость" Наталья Тужилова.
Но главное, как говорят эксперты, это местоположение — покупатели бизнес- и комфорт-класса, конечно, не столь требовательны к локации, как в элитном сегменте. Но все же.
Согласно классификации, принятой ГУД, точечные строящиеся объекты бизнес-класса могут располагаться в историческом центре с менее эксклюзивными видовыми характеристиками, чем в классе элита. А именно — в жилой застройке исторической части Васильевского острова, Петроградского, Центрального и Адмиралтейского районов. "Для крупных жилых комплексов — это территории на набережных указанных районов, фактически "элитные" зоны, но при большом объеме застройки не позволяющие называть такие комплексы элитными. Кроме того, объекты бизнес-класса могут располагаться в лучших кластерах в районах массовой застройки: Московском (Ближняя Рогатка и пр.), Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Приморском районах. Также объекты бизнес-класса могут располагаться в престижных пригородах — в Петродворцовом, Пушкинском районах, в зеленых, но не эксклюзивных, зонах Курортного района", — говорит Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
К сегменту комфорт-класса относятся объекты, расположенные недалеко от метро, отличительной чертой которых является улучшенная отделка холлов и входных групп, разнообразная квартирография с акцентом на двух-трехкомнатные квартиры. "Здесь местоположение не столь важно. Это могут быть локальные участки и рядом с центром, и в ближайших пригородах", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. С ним согласна Ирина Румянцева, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака": "Большинство объектов комфорт-класса переместилось за КАД и относится к проектам комплексного освоения территорий. Это Девяткино, Кудрово, Шушары. За этими территориями будущее, так как подходящих для комфорт- и бизнес-класса пятен в городе почти не осталось".
"Ничего плохого в том, что дом стоит за КАД, нет, — уверен Виталий Виноградов. — В этом есть свои плюсы, например, транспортная доступность, наличие парковочных мест, возможность устроить ребенка в детский садик, не простаивая в очередях. Еще вопрос, где лучше жить: в густонаселенном спальном районе, нежели в новом, современном, грамотно спланированном микрорайоне за пределами КАД. Квартиры в таких домах пользуются спросом не только по причине доступной цены, но и за разумное сочетание комфортного жилья с благоприятными условиями для проживания".
На месте "серого пояса"
Поскольку мест под застройку в черте города практически не осталось, застройщики переориентировались на комплексное строительство и город стал прирастать целыми кварталами. "Это было выгодно и инвесторам — реализуя масштабные проекты, они экономят на издержках, — и потребителям, получавшим неплохие квартиры за довольно разумные цены", — полагает Надежда Калашникова, директор по развитию Л1. Кроме того, это возможность создать комфортную среду. "Так, в районе "Славянка" предусмотрено четыре школы, семь детских садов, взрослая и детская поликлиники, амбулатория, станция скорой помощи, пожарная часть, храмовый комплекс, несколько торговых комплексов и более 30 тыс. квадратных метров встроенных в жилые дома коммерческих помещений. Сегодня в районе уже работают два детских сада и школа, строится третий детский сад, работает храм. Ведется строительство первого торгового комплекса, в котором разместится продуктовый супермаркет. В строящихся кварталах в конце текущего года будут введены в эксплуатацию более 6,5 тыс. квадратных метров коммерческих площадей, где появятся такие объекты инфраструктуры торговли и услуг, как аптеки, химчистки, салоны красоты, продуктовые магазины шаговой доступности, товары для детей. То есть тот комфорт, в котором заинтересованы покупатели", — говорит Анна Корсакова.
Однако, как говорят эксперты, сейчас городские власти сократили предоставляемые под такое строительство территории. "Остаются лишь перспективные резервы — территории промышленного пояса, земли которых после соответствующей подготовки можно пустить под жилищное строительство. В результате редевелопмента на месте депрессивных промышленных территорий могут появиться жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса", — уверен Андрей Вересов, генеральный директор сети офисов недвижимости "Новый Петербург". "Переориентация бывших промзон под жилье — очень хорошее направление, но, к сожалению, имеются слишком большие сложности с получением документации. Получается комбинация высоких цен и проблем с разрешительной документацией. Хотя программы редевелопмента социально важны, это нужное и хорошее дело с общечеловеческой точки зрения. Необходимо выводить из города промышленные предприятия — никому не нужны фабричные трубы в виде пейзажа за окном. При условии получения всей необходимой документации такие проекты ждет успех. У нашей компании несколько подобных проектов: это жилые комплексы "Классика", "Премьер Палас" и "Граф Орлов"", — уточняет Надежда Калашникова.
Цена комфорта
"Цена за квадратный метр сильно зависит от расположения и стадии готовности дома и может варьироваться от 65 до 200 тыс. рублей за квадратный метр. Разброс очень большой, так как нет четкого разграничения между домами комфорт- и бизнес-класса, поэтому проекты с разным наполнением могут быть отнесены как бизнесу, так и к комфорт классу", — подсчитал Лев Гниденко. "В ЖК "Граф Орлов" и "Премьер Палас" цена за квадратный метр в зависимости от площади квартиры колеблется от 78 до 100 тыс. рублей за квадратный метр. В видовых квартирах — до 126 тыс. рублей за квадратный метр", — говорит Надежда Калашникова.
Стоимость жилья в домах комфорт-класса ниже, чем в бизнес-классе, но выше стоимости квартир в сегменте эконом. "По данным нашей аналитической службы, средняя стоимость квадратного метра в масс-маркете составляет сегодня 74 тыс. рублей при единовременной оплате. Но если стоимость "квадрата" в экономклассе составляет около 66 тыс. рублей, то среднерыночная стоимость жилья комфорт-класса колеблется у отметки 81 тыс. рублей. Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах ГДСК составляет сегодня 82 тыс. рублей", — говорит Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад".