Вы еще не купили коттедж или квартиру? Можете не торопиться. Потому что сейчас у вас появился шанс сделать это, растянув удовольствие оплаты стоимости жилья на 10-15, а то и все 25 лет.
А все потому, что, поздравляя многодетные семьи на торжественном приеме в Кремле, Борис Ельцин неожиданно отложил в сторону заготовленный текст. И объявил, что подписал указ о реализации жилищной программы "Свой дом".
В которой каждому обещается не только дешевое жилье, но и возможность его покупки в кредит. Осталось только выяснить, где и когда можно занимать очередь за этим кредитом.
"Свой дом" — моя крепость
Мы не привыкли жить в долг. Но почему бы не отказаться от вредной привычки. Тем более, когда обещают, что долг можно не отдавать 25 лет. И при этом решить собственную жилищную проблему.
Возможно, скоро с дилеммой — платить немедленно или оставить долги внукам — столкнутся многие. Объявленная программа жилищного кредитования предполагает облегчить ваше финансовое положение низкими процентными ставками и отсрочками платежей.
Андрей Сучков, исполнительный директор Фонда "Институт экономики города", разработчик концепции программы "Свой дом":
— Важнейшее звено жилищной программы — долгосрочное, от 10 до 25 лет, кредитование застройщиков и покупателей квартир. За счет федерального, местных бюджетов, банковских капиталов и ценных бумаг.
Предполагается, что кредиты частным лицам будут предоставляться банками под залог строящихся домов либо квартир. При этом размер кредита не будет превышать 70% рыночной стоимости приобретаемого жилья. Если заемщик совсем не внесет собственных денег, у него не будет стимулов возвращать кредит.
Опыт многих стран показал, что именно вложение 30% собственных средств от общей стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность невозврата кредита.
Иными словами, вы можете рассчитывать на получение кредита на 25 лет. Или на более короткий срок, на год-полтора. Если вы, например, решили построить собственный коттедж, то на строительство вам хватит. А потом — кредит переоформят в долгосрочный. И можете строить что-то еще.
Более того, можно получить кредит на три месяца или полгода. Под залог собственной квартиры. Которого вполне может хватить на ремонт.
Борис Каськов, Президент Универсальной финансовой компании:
— Преимущество банковского кредитования при покупке жилья в том, что риск заемщика сводится к минимуму. Клиент покупает квартиру, которую видел собственными глазами, а не чертежи планируемого жилья. Он въезжает в квартиру и начинает ее оплачивать.
Это надежнее, чем, например, вкладывать деньги в долевое строительство. Потому что при этом никто не застрахован от неожиданного увеличения стоимости или того, что строители вообще не достроят дом.
При этом, если вы ждали квартиру долгие годы, государство или ваше предприятие могут выделить вам субсидию. Это еще от 5 до 70% рыночной стоимости жилья. Так что в конечном итоге вы можете рассчитывать обрести жилье фактически даром.
Конечно, скажете вы — отыскать 30% стоимости дома или квартиры возможно. За 25 лет можно не только выплатить остальное, но и приобрести еще пару домов. Но как быть с кредитом? Рублевая ставка по которому вряд ли опустится ниже 100 % годовых.
И тут вас могут приятно удивить. Потому что программа "Свой дом" предполагает кредитную ставку — 10-20% годовых. В рублях.
То есть, при самом приблизительном подсчете, вы берете кредит на покупку двухкомнатной в Москве (около $ 60 000, 300 миллионов рублей), выплачиваете свои 90 миллионов рублей в качестве первого взноса, а потом — 10 лет возвращаете кредит, полученный под 20 % годовых. В конечном итоге квартира будет стоить около 630 миллионов рублей (нынешние $ 126 000). Но, за счет инфляции (в том случае, если она сохранится на сегодняшнем уровне), вы сэкономите около 340 миллионов рублей (сегодня это $ 68 000). Представляете, при таком развитии событий вы заплатите за двушку примерно столько, сколько она сегодня стоит. Но сделаете это за 10 лет.
К тому же, ежемесячные выплаты по кредиту составят не более 30% вашего официального месячного дохода. Который вы сможете подтвердить соответствующими справками с вашей работы или налоговой инспекции. А если ваши доходы будут недостаточными для получения кредита, то государство или ваше предприятие может взять бремя расходов на себя. Или оформить приобретаемое жилье в качестве залога.
Кажется, пора заняться поиском той самой очереди, где вас ждут с распростертыми объятиями и готовы немедленно решить ваши проблемы.
А есть ли мальчик?
Именно в этих поисках вы столкнетесь с первыми трудностями. Потому что предусмотренного программой Федерального агентства по ипотечному и жилищному кредитованию нет. Не успели создать. Соответственно, распределять кредиты пока некому.
Более того, чтобы оформить кредит в залог существующей или будущей квартиры, надо быть уверенным в том, что кто-то готов вам вручить несколько тысяч долларов. В принципе, вы можете смело взывать к указу российского президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", где написано, что обязательства по кредитному договору могут быть обеспечены залогом земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и квартир. Оказывается, можно заложить даже комнату в коммуналке.
Но тут вас поджидают новые проблемы.
Нина Волобуева, директор центра оформления прав собственности на жилье Мосприватизации:
— Для нас было очень важно, чтобы перед подписанием указа об ипотечном кредитовании был разработан механизм его реализации. Поэтому сначала следовало бы оговорить все детали с теми, кто должен реально указ выполнять. Получилось наоборот: документ есть, а положения о том, как его осуществлять — нет.
Борис Каськов, Президент Универсальной финансовой компании:
— Ипотечного кредитования в том виде, в каком оно существует на Западе, в нашей стране вообще не существует. И не будет существовать, пока действует нынешнее законодательство.
В самом деле, вы можете взять кредит на покупку квартиры и не возвращать его. Выселить вас из заложенной в качестве гарантии квартиры не имеют права. Получается, что указы делают все, чтобы сделать отечественное кредитование коммерчески необеспеченным. Все это — ощутимое препятствие для развития системы ипотечных кредитов.
Впрочем, из любой безвыходной ситуации можно найти выход. Например, Сбербанк России может предоставить кредит на постройку индивидуального дома.
Жилищное кредитование частных застройщиков Сбербанком России
| 1988 | 1989 | 1990 | 1991 | 1992 | 1993 | 1994 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Количество кредитов, тыс. | 73,4 | 53,1 | 124,4 | 94,8 | 120,1 | 101,3 | |
| Срок, лет | 50 | 50 | 50 | 25 | 20 | 10 | 10 |
| Ставка, % | 2 | 2 | 2 | 3 | 8 (+12) | 100-210 | 210-140 |
| Максимальное соотношение | 75 | 75 | 75 | 75 | 75 | 70 | 70 |
| величины кредита к | |||||||
| стоимости жилья, % |
По словам члена думской комиссии по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности, пожелавшего остаться неизвестным, в прошлом году кредитование Сбербанком примерно сохранилось на уровне 1994 года.
При этом, размеры кредита в Сбербанке зависят от вашего годового дохода и не могут превышать уровня 7 ваших средних месячных зарплат. Который вы подтверждаете справкой с места вашей работы, прилагая к этому два поручительства вашей платежеспособности от частных лиц, которые готовы вернуть сумму долга в случае вашей несостоятельности.
Или, можно получить кредит с помощью риэлторской фирмы.
Сергей Лупашко, президент финансово-промышленной корпорации "Рескор":
— Мы действуем на рынке недвижимости уже около 3 лет. Сначала для оформления кредитов сотрудничали с разными банками, сейчас — преимущественно со Столичным банком сбережений. Процентная ставка, 19-34% годовых в валюте, изменяется в зависимости от срока. Можно получить кредит на несколько месяцев или 10 лет.
Конечно, кредитная ставка намного выше обещанной в президентской программе. Но, ориентируясь на покупку в кредит, вы можете рассчитывать если не на экономию, то хотя бы на то, что можете вывести из под налогообложения полученную сумму кредита.
Александр М., частнопрактикующий врач:
— В риэлторской фирме мне предложили 3-х комнатную квартиру на улице Марии Ульяновой за $ 112 000. Но при этом помогли оформить кредит. Поэтому я заплатил $ 37 000. Остальные $ 75 000 были получены в виде кредита на 2 года. Под 25% годовых в валюте.
В конечном итоге эта квартира мне обойдется примерно в $ 122 000 (вместе с уплатой пошлин и регистрационных сборов). Но кредит на покупку жилья не облагается налогом. Значит, я сэкономлю около $ 22 750. А реальная конечная стоимость квартиры получится ниже рыночной.
--------------------------------------------------------
Банки, выдающие кредиты на приобретение жилья, по сведениям Института экономики города:
Столичный банк сбережений, Мосбизнесбанк (Москва), Нефтяной банк (Москва), Инкомбанк (Москва, филиалы в Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге), Балтийский банк (Санкт-Петербург), Восточно-Сибирский коммерческий банк (Иркутск), Новобанк (Новгород), Чувашский народный банк (Чебоксары), СКБ (Екатеринбург).
--------------------------------------------------------
Так что можете подыскивать устраивающие вас апартаменты, оформлять в банке кредит и реализовывать фантазии на тему современного и комфортабельного интерьера. При этом коммерческие банки не проверяют уровень ваших доходов.
Однако, в реальности все намного сложнее.
Сергей Лупашко, президент финансово-промышленной корпорации "Рескор":
— Распространившаяся у нас схема покупки квартиры с помощью кредита выглядит примерно так: заемщик оплачивает 30% от стоимости недвижимости. На остальные 70% выдается кредит. Банк покупает квартиру у прежнего владельца. На этом сделка купли-продажи завершена.
Очень важно, чтобы покупаемая банком квартира была "чистой". Ведь квартира переходила из одних рук в другие. И не исключено, что кто-нибудь из ее прежних жильцов нигде не прописан. Это может привести к осложнениям.
Банк оформляет квартиру на себя и заключает с заемщиком договор. В соответствии с ним, через определенное время после погашения кредита квартира будет переоформлена на имя заемщика. А пока этого не произойдет, с ним заключается договор об аренде квартиры.
Начинается кредитная часть. Здесь идут погашения. Где все зависит от банка — одни требуют погашения кредита раз в квартал, другие — в конце срока. Столичный банк Сбережений, с которым мы работаем, просит ежемесячного погашения не только процентов, но и кредита. Таким образом, реально процентная ставка меньше, ведь каждый раз вы платите процент с меньшей суммы, чем первоначально.
Борис Каськов, Президент Универсальной финансовой компании:
— По моим сведениям, за последние 2 года в Москве банки выдали не менее 1 500 кредитов на покупку жилья.
При этом существует несколько вариантов кредитования. Если вы, например, захотели купить квартиру, но денег не хватает, можете купить квартиру в рассрочку.
При этом вы оплачиваете 1\3 от стоимости квартиры. Мы проверяем юридическую безупречность жилья и выдаем кредит на остальные 2\3. Эта квартира становится собственностью компании. После этого мы заключаем с заемщиком договор "Аренды квартиры с правом выкупа". Срок аренды колеблется от 3 месяцев до 10 лет.
Вы въезжаете в квартиру на правах арендатора. Каждый месяц возвращаете часть кредита и проценты. Когда вернете кредит — становитесь собственником квартиры.
Чаще всего берут кредит на 6 месяцев или 2 года. Если вы берете кредит на полгода, то ежемесячно выплачиваете только проценты, а всю сумму возвращаете в конце срока одним платежом.
Если кредит берется на более длительный срок, каждый месяц необходимо возвращать часть кредита и проценты. На длительные сроки берут кредит очень редко. Хотя, от срока кредитования зависят процентные ставки, и чем длительнее срок, тем больше льгот получает клиент.
При этом, если вы не можете вернуть кредит, но уже осуществили какие-то выплаты, вам их вернут. Не возвращается только первый взнос и проценты.
Но если вы не можете вернуть кредит, стоит попробовать найти покупателя на квартиру. И продать ее дороже. Наша схема кредитования предусматривает такую возможность. Вы просто оформляете договор цессии — о переуступке прав и обязанностей.
Алексей Минаев, директор компании "ИНКОМ":
— Клиенты чаще всего берут кредит на 1-2 года. Если в указанные в договоре сроки кредит возвращен — квартира становится собственностью заемщика. Если же нужную сумму не удается вернуть в срок — обратитесь к риэлторской фирме. В этом случае вы теряете только кредитный процент, который платили банку, а 30% вашего взноса вам вернут. Но у нас не было ни одного случая, чтобы заемщик не возвращал кредит вовремя.
Более того, названные в президентской программе низкие процентные ставки могут изменить ситуацию с кредитованием жилья коммерческими банками. По крайней мере, один высокопоставленный сотрудник московского банка заявил, что в ближайшее время банки на несколько процентов уменьшат существующие ставки кредитов на покупку жилья. Так что у вас появляется возможность не только ждать начала реализации программы "Свой дом", но и рассчитывать на более дешевые кредиты коммерческих банков.
Сложнее обстоит дело с получением кредита коммерческих банков на покупку или строительство коттеджа. Но предусмотренное президентской программой кредитование частных застройщиков может изменить ситуацию с покупкой загородного дома с помощью банков.
Сергей Лупашко, президент финансово-промышленной корпорации "Рескор":
— Несколько лет назад банки давали кредит под любую недвижимость. На этом многие и погорели. Сейчас подмосковная земля не является ликвидным товаром. Это связано со многими причинами, в частности с сезонными ценовыми колебаниями на нее.
Теперь банки боятся давать кредит под землю, так как могут остаться с ней без всяких перспектив. Но перспективы у этого рынка очень велики. Он будет развиваться и станет таким же, как в западных странах. Где кредит дается на 30 и на 40 лет.
Алексей Минаев, директор компании "ИНКОМ":
— Сейчас банки не занимаются кредитованием коттеджей и земли. Около 2-х лет назад началось строительство коттеджей в Подмосковье. Но спрос оказался ниже, чем ожидали. Сейчас многие банки продают коттеджи по цене, которая гораздо ниже их себестоимости.
Борис Каськов, Президент Универсальной финансовой компании:
— Мы можем кредитовать и покупку коттеджей. Но не тех, которых сейчас очень много в Подмосковье — коробки без внутренней отделки. Мы кредитуем только полностью отделанные коттеджи, и не далее, чем в 30 километрах от МКАД.
Вся жизнь впереди. Надейся и жди...
Значит, в той или иной форме кредитование под залог жилья у нас существует. А если учесть готовность банкиров не только изменить процентную ставку по жилищным кредитам, но и, в случае принятия "Закона об ипотеке", перейти к нормальной практике ипотечного кредитования, вы можете планировать собственное будущее.
То есть, покупать квартиру с перспективой выплат в течение 10 или, как запланировано в программе "Свой дом", 25 лет. При этом не просто экономить на приобретении жилья, но и не платить налоги в течение всего срока погашения кредита. Причем не просто на заимствованные деньги, но и на ваш собственный дом или квартиру. Вас не впечатляет возможность официально уйти от налогов и освободить от них детей и внуков?
И последовать примеру Анны П., домохозяйки:
— Мы решили воспользоваться кредитом, потому что не было достаточной суммы для покупки квартиры. Если бы у нас была вся сумма — не было бы смысла его брать.
Нам подыскали хороший вариант — однокомнатную квартиру в районе метро "Щелковская". Стоимость этой квартиры — $ 31 000. У нас было только $ 14 000. Под $ 17 000 мы взяли кредит.
Мы прикинули проценты и сколько нам придется отдавать каждый месяц. Поняли, что для нас это реально. При этом, жить в собственной квартире намного лучше, чем платить за аренду минимум по $ 2 500 в год. Тем более, что квартиры скорее всего будут только дорожать. А если учесть ежемесячную инфляцию, то квартира нам обойдется гораздо ниже ее реальной стоимости.
Итак, мы взяли кредит на 2 года под 24% годовых. Каждый месяц мы выплачиваем примерно $ 900. Муж зарабатывает хорошо и эта сумма нам по карману.
Конечно, в программе "Свой дом" существуют свои минусы. Например, параллельное введение с кредитной ставкой так называемой контрактной ставки. Разница между ними будет прибавляться к общей сумме вашего долга. И, по словам разработчиков программы, будет увеличиваться с ухудшением экономической ситуации и общим повышением банковских кредитных ставок.
Но, добавляют специалисты, если политическая ситуация не изменится после июня, то потенциальным заемщикам можно не беспокоиться. Процентные ставки по кредитам если и будут расти, то очень незначительно. И, в принципе, возможна ситуация уменьшения ставок.
При этом комментирующие президентский указ банковские специалисты и риэлторы в один голос утверждали, что в случае переизбрания Ельцина и сохранения политической стабильности, рынок недвижимости оживится. Соответственно, заемщикам станет выгодно брать кредит на покупку жилья, а банкам — его выдавать.
Тем более, что у коммунистов реальной жилищной программы нет. И специалисты прогнозируют стагнацию рынка недвижимости в случае их победы. И тогда надо будет думать не о кредите, а том, чтобы немедленно записаться в очередь. Лет за двадцать можете дождаться положенных вам шести квадратных метров.
Анастасия ВОРОНИНА, Петр РОМАНОВ, Владимир МАРТОВ
Подписи
Борис Каськов, Президент Универсальной финансовой компании: "Только в Москве за 2 последних года банки выдали не менее 1 500 кредитов на покупку жилья."
Сергей Лупашко:"Думаю, что в ближайшем будущем можно будет рассчитывать на получение кредита под залог земли или коттеджа на 30-40 лет."
Домохозяйка Анна П. считает, что с помощью кредита можно не только улучшить жилищные условия, но и реально сэкономить на покупке квартиры.
Алексей Минаев: "Клиенты чаще берут жилищный кредит на 1-2 года".