Как вы думаете, сколько в Москве чердаков? Правильно — много. И теперь любой из них может стать вашей собственностью. По этому поводу мэр Москвы выпустил особое распоряжение о конкурсах по освоению чердачного пространства. Самое главное — принять участие в приобретении московских чердаков могут все желающие.
Отныне заработать на чердаке может не только тот, кто его реконструирует, но и тот, кто под ним живет.
Однако, при видимом упрощении процедуры приобретения пространства под крышей, новое распоряжение несет нам и некоторые неприятные новости — не на все крыши, оказывается, можно претендовать. Так что все дело — в крыше.
Когда мансарды были чердаками
Романтиков среди нас предостаточно. И смотрят они гораздо выше собственного потолка: на небо, на солнце... Наконец, на крышу дома своего. Или чужого.
Согласитесь, в такой момент возникает неодолимое желание вырваться из надоевшей стандартной квартиры туда, наверх. Где со старого запыленного чердака открываются прекрасные виды на собственное будущее. Мало того, что на чердаке можно дать волю фантазии и соорудить в высшей степени удобное жилье. При этом чердак превращается в престижную, а значит, очень дорогую часть ваших апартаментов. И не где-нибудь за московской кольцевой, а в центре. С видом на Красную площадь...
Надо сказать, что подобное желание есть у многих. Только с реализацией грандиозных планов возникали проблемы.
По той простой причине, что московские власти освоение чердаков не поощряли.
Для того, чтобы получить во владение кусок чердака, раньше надо было непременно приватизировать квартиру на последнем этаже. И выкупить по остаточной стоимости БТИ чердачное помещение, причем только в границах собственного потолка. Но и это еще не все. Чтобы завладеть лишними квадратными метрами, следовало получить разрешение на строительство в полусотне инстанций. Не каждый романтик и смельчак отваживался пройти этот путь (подробнее см. "Деньги" #16,1995 и #9,1996).
Правда, хождение по инстанциям могло быть не столь мучительным. Разрешалось заключать с префектурой контракт на переоборудование чердачного помещения и строительство мансарды. После немалых финансовых вливаний в строительство квартиры на чердаке 40% построенного отходило префектуре. Правда, никто толком не знал, как должна происходить дележка: не то спальню отдавать властям, не то гостиную. Но рассчитываться приходилось в любом случае.
Наша коллега из журнала "Домовой" поделилась опытом борьбы за чердак над собственной квартирой.
Наталья Барбье:
— Нам повезло только в одном — наш чердак признан пригодным для проведения строительных работ. Правда, чтобы убедиться в этом, пришлось не один час просидеть в очередях в РЭУ и префектуре. В общей сложности полгода ушло на то, чтобы получить разрешение на обустройство чердака в первой инстанции — межведомственной комиссии теруправления. В бюро технической инвентаризации помещение оценили в 900 000 рублей за квадратный метр. Мы претендовали не на весь чердак, а только на 25 метров. Эти метры стоили, соответственно, 22 500 000 рублей ($ 4 500). Архитектору мы объяснили, что нас вряд ли можно считать "новыми русскими", а потому после выпитой бутылки джина он взялся сделать проект и согласовать его за $ 300. Чтобы собрать остальные согласования, а их более десятка, приходилось уговаривать каждого чиновника и платить за его закорючку. Некоторым из нас, например, Евгению Киселеву (вице-президенту НТВ — "Д") удалось обустроить чердак практически бесплатно. А мы пока оставили эту затею . До лучших времен.
Сергей Ремизов, врач-стоматолог:
— Моя борьба за чердак длится уже 8 месяцев. И, кажется, я близок к цели. Но сколько на это ушло сил... Сначала я отправился в БТИ. Но оказалось, что у них нет даже плана чердака. Поэтому, дескать, справку о стоимости они дать не могут. Только через месяц они мне выдали нужную бумажку. Я продолжил хождение по инстанциям. Как только речь заходила о присоединении чердака, все начинали охать и бормотать что-то об отсутствии нормативной базы. Вслед за этим следовал отрицательный ответ. Пришлось менять формулировку: "перепланировка с увеличением площади". Инстанции, которые давали разрешение, страховались фразой:"Разрешение может быть отозвано в случае поступления обоснованных жалоб от жителей соседних квартир." То есть любая бабушка-активистка могла бы запретить мое строительство в два счета. А сколько надо было "поставить" пожарнику, чтобы он обследовал крышу... Думал, что с архитектором проблем не будет. Пригласил своего друга. На его проекте районный архитектор поставил крест и намекнул, что обращаться надо не к частному специалисту, а в проектировочную фирму. Там первоначальный проект воспроизвели практически полностью, но уже за $ 400. Поверить трудно, что бумажная волокита позади. Эта процедура обошлась мне в $ 4 000, если учесть все напитки, букеты и прочие подарки.
Заметим, что все эти люди пытались завладеть чердаками над собственными квартирами. Надо ли говорить, с какими трудностями сталкивались те, кто претендовал на чужую крышу?
Им приходилось уговаривать не только чиновников, но и всех, без исключения, потенциальных соседей. Заманивая обещаниями о модном ремонте и денежными подарками.
Свистать всех наверх!
Наконец-то чердаки стали доступны всем желающим. Хотите пристроить к своей квартире второй этаж — пожалуйста. Приглянулся чужой чердак — дерзайте.
Теперь власти сломали все юридические преграды на пути к московским чердакам. Согласно распоряжению мэра N49/1 "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в Москве", установлен новый порядок предоставления чердачных помещений юридическим и физическим лицам.
Для получения прав инвестора на освоение чердачного пространства теперь необходимо принять участие в конкурсе, проводимом префектурой административного округа.
На первый взгляд, единственное сохранившееся препятствие для успешного штурма чердака — техническое состояние дома. Так что выбирать следует чердак, который выдержит все самые безумные строительные фантазии. Дом должен быть в хорошем состоянии, и ваши постройки не должны перекрывать сантехникам доступ к трубам, пожарникам — к перекрытиям, электрикам — к проводам.
Вы уже бросились подыскивать себе крышу? Не торопитесь. Сразу предупреждаем, что в программе не предусмотрено освоение технического этажа. Так что в домах с плоскими крышами никаких конкурсов проводиться не будет. Увы, но жителям 9, 12, 16-ти и прочих блочных и панельных коробок остается мечтать о тихой мансарде и уютном чердаке. Получается, что только старые московские особняки с шатровой крышей и "сталинские" дома и еще некоторые представители архитектуры "застойного" периода могут приютить на своих чердаках новых жильцов.
После того, как вы присмотрели себе подходящий чердак, надо подать заявление в префектуру, в котором доходчиво объяснить, что вы хотите соорудить на крыше.
В подтверждение серьезности своих намерений придется внести залог (30% от стоимости объекта по оценке комиссии префектуры — $ 15 за квадратный метр), который вернут всем проигравшим. Если на этом этапе вы не разоритесь — можно начинать собирать документы для участия в конкурсе.
----------------------------------------------------
Документы, которые нужно предоставить для участия в конкурсе по продаже прав инвестирования при устройстве мансарды в жилом доме.
1. Заявление.
2. Согласие собственников квартир, непосредственно примыкающих к зоне строительства (чердаку).
3. Выписка из технического паспорта дома, подготовленная БТИ.
4. Фрагмент поэтажного плана чердака.
5. Справка о техническом состоянии строения. (Ее можно получить в БТИ, либо в ДЭЗе, либо в Москомархитектуре)
6. Техническое заключение о состоянии конструкции дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши. (Опять же в БТИ, ДЭЗе или Москомархитектуре).
7. Заключение органов Госпожнадзора о возможности обустройства чердачного пространства под жилые цели.
8. Заключение СЭС о возможности обустройства чердачного пространства под жилые цели.
9. Эскизный проект на устройство жилого помещения мансардного типа. (Можно нарисовать его и самим. Однако, см. следующий пункт)
10. Согласование с районным архитектором.
11. Выписка из домовой книги по квартирам последнего этажа, расположенным непосредственно под зоной строительства.
12. Справка из отдела регистрации ДМЖ о том, что данное чердачное пространство или его участок не обременено другими обязательствами.
----------------------------------------------------
Имейте в виду, что префектура проводит конкурс через полтора месяца с момента подачи первого заявления. А потому на сбор документов у вас остается не так много времени. Так что, если вы не очень расторопны, то можете и опоздать к раздаче слонов. Здесь вашими помощниками могут выступить фирмы, которым префектура поручила заниматься организацией конкурса и подготовкой документов.
За свои услуги фирма возьмет $ 1 500, но сделает все вовремя и безупречно. Кстати, если вы планируете собирать документы сами, денег все равно придется потратить немало. Кроме официальных тарифов, надо будет "благодарить" чиновников. А потому процедура может обойтись в $ 3 000-$ 4 000. Так что решайте сами, стоит ли пользоваться услугами фирмы или лучше полагаться на себя.
ТАБЛИЦА
Неофициальная стоимость некоторых документов, необходимых для участия в конкурсе.
| Справка Мосжилниипроекта | от ($ 200 до $ 1 000) |
| СЭС | от $ 150 до $ 600 |
| Услуги проектной организации по разработке | 10% от стоимости |
| эскизов и рабочих проектов | строительства. |
| Согласование с Госпожнадзором | до $ 100 |
| Справка БТИ | $ 50- $ 100 |
О предстоящем конкурсе сотрудники префектуры поставят в известность всех жителей дома. И даже предложат в нем поучаствовать. Но если жильцы не изъявили желания участвовать в борьбе за чердак, к их мнению по поводу предстоящего строительства никто не прислушается.
Помешать вам развернуть на чердаке стройку века могут только жители сопредельных территорий. То есть жильцы с последнего этажа.
Кстати, жители последних этажей, над которыми пытаются поселиться любители чердаков, имеют шанс неплохо подзаработать. Поскольку без их согласия никакие префектуры никому не дадут разрешения на строительство.
Представьте себе, как выходит на последнюю лестничную площадку дядя Вася и говорит: "А чем ты, сынок, меня порадовал, чтобы я тебе позволил над моей головой хоромы строить".
Скажем сразу: законом не регламентируются детали ваших с дядей Васей переговоров. Можно с ним подружиться и пообещать поменять сантехнику. Можно заплатить деньги — сколько он попросит. Можно познакомить его с вашими друзьями. Которые популярно объяснят, что вы человек хороший, что чердак все равно будет вашим.
Матвей С., владелец квартиры на последнем этаже дома на Котельнической набережной:
— Над моей квартирой уже два месяца ведется строительство. Не могу сказать, что оно мне мешает. Скорее наоборот, новый владелец чердака поменял все перекрытия на крыше — теперь протечек не будет. А еще он обещал установить домофон в подъезде. Правда пока еще не успел. Сначала жители подъезда жаловались, правда, безуспешно. А теперь как-то все успокоились, видно поняли, что ничего добиться не удастся. Вообще — то, если бы у меня были деньги, я бы не упустил возможность расширить квартиру за счет чердака. Но и мешать кому-то другому не буду.
Это, конечно, приятно, что не надо зависеть от мнения соседей, которые ни одним сантиметром своего потолка не прикасаются к крыше, как было раньше. Правда, в стандартный договор с инвестором чиновники все равно могут внести пункт о компенсации за причиненные жильцам неудобства.
Конечно, никто не предлагает инвестору бегать по подъезду и раздавать купюры. Просто, пока "строитель" не отремонтирует подъезд и не установит домофон или не разобьет клумбу перед домом, он не получит "чердачные" апартаменты в собственность.
В среднем, по словам тех, кто уже этим занимался, на расходы по "компенсации" уходит около $ 2 500.
Правда, если вы сами живете под крышей и надумали расширить свои владения за счет чердака, конкурентов у вас нет. Согласно распоряжению, жильцы последних этажей имеют преимущественное право на использование чердаков.
Конечно, придется платить не только за документы. Но и за право переустройства чердака (оценочная стоимость чердака по данным БТИ, умноженная на коэффициенты, установленные оценочной комиссией).
Разработчики документа утверждают, что они руководствовались данными о сложившихся ценах на рынке недвижимости. А это значит, что все затраты на обустройство чердака приблизят вас к рыночной стоимости квартиры в этом доме. По нашим подсчетам, квадратный метр нового чердачного жилища обойдется как минимум в $ 800--$ 1 000. Естественно, что "подросшая" старая квартира мгновенно дорожает в два раза. Если учесть, что на чердаке возводится не типовое, а эксклюзивное жилье, то очевидно, что ему суждено дорожать. По прогнозам риэлторов, цена квадратного метра в таких квартирах поднимется до отметки $ 2 000-$ 2 500 за метр.
Эдуард Шефер, начальник отдела маркетинга и экономического анализа ЗАО "Альфа-Эстейт":
— Освоение чердака — удовольствие не из дешевых: себестоимость полученных площадей сопоставима с новым строительством (а в отдельных случаях и выше). Но при этом возрастает рыночная стоимость жилья. Во-первых, за счет увеличения площади своей квартиры (если вы надстраиваете свою квартиру). Во-вторых, за счет перехода последней в разряд элитного жилья. Стоимость квартиры увеличивается на 25-30% по сравнению с аналогичной по метражу квартирой.
Тем, кто поторопился — придется доплатить
А теперь о новостях, которые вряд ли обрадуют тех, кто уже успел обжиться в уютной мансарде. Им предстоит принять гостей в лице государственной комиссии.
Которая решит, насколько законно на данном чердаке построена мансарда, и предложит переоформить документы по новым правилам.
Борис Мазо, директор государственного унитарного предприятия "Ликом-центр":
— Все, кто построил квартиру на чердаке до выхода постановления, должен пройти процедуру оформления в собственность своего теперь уже жилого чердака. Комиссия будет проверять всех.
Скорее всего, комиссия обнаружит недостатки в проекте — тогда придется все переделывать. Со всеми вытекающими отсюда последствиями, материальными в том числе.
Ну, а если житель последнего этажа вдруг загорелся желанием расширить свою квартиру за счет чердака, придется вам освободить место или очень старательно уговаривать его отказаться от этой затеи.
Сергей Б., житель дома на 2-й Брестской улице:
— Я построил мансарду год назад. Тогда сумел договориться с ДЭЗом — они мне разрешили и бумаги оформили. Если придут и скажут, что у меня что-то не так с документами, я с ними тоже попытаюсь договориться. Но платить второй раз за все не собираюсь.
В том случае, если проектная документация и прочие бумаги в порядке, вам бояться нечего. Тогда комиссия вряд ли найдет повод для придирки, и вас ждет процедура оформления владения в собственность, то есть заключения договора между вами и ДМЖ.
Как видите, доступным для всех чердачное пространство стало пока только на бумаге. Тем не менее данное распоряжение упрощает задачу тем, кто задался целью жить на чердаке.
Правда, в результате выхода постановления в определенной мере пострадают те, кто уже обзавелся мансардой. Им придется оформлять свое жилище (а, следовательно, и платить) по второму разу.
Зато жителям последних этажей данный документ сулит исключительные выгоды. И в том случае, если они решат расширить за счет чердака свою квартиру, и в том, если пустят на "свой" чердак инвестора.
Инга Замуруева
--------------------------------------------------------
Борис Мазо — тем, кто уже освоил чердак: "Ждите , к вам придут".
НА КОТЕЛЬНИЧЕСКОЙ ЧЕРДАК И ВИД ДОМА При переустройстве чердака в этом доме хозяин "отделался" ремонтом крыши и установкой домофона
Этот чердак превратил в элитную квартиру дизайнер Семен Левин.
А этот чердак дома на Кутузовском проспекте ждет своего хозяина.
--------------------------------------------------------