Девелоперы в ожидании
Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2012 года, несмотря на сохраняющуюся напряженность на финансовых рынках, оставался достаточно стабильным. Основную поддержку продажам по-прежнему продолжает оказывать ипотечное кредитование. Вместе с тем динамика ввода новых объектов выглядит негативно. Темпы ввода и объемы строящегося жилья падают, хотя власти уверяют, что в этом году удержат планку на уровне прошлого года. Ключевой проблемой остается вопрос, связанный с утверждением градостроительной документации. Процесс сдвинулся в мае, однако большой объем накопленных проектов пока еще не рассмотрен.
В целом настроение у девелоперов на рынке неопределенное — активный рост продаж ведется на фоне ожидания второй волны кризиса. Не способствует оптимизму девелоперов и уже почти годовая заморозка согласований большей части проектов в области жилого строительства. Хотя некоторые позитивные сдвиги намечаются и тут.
За первое полугодие 2011 года в Санкт-Петербурге было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 16,3 млрд рублей, при этом только в первом квартале 2012 года выдано уже 11,5 млрд рублей. Таким образом, можно говорить о востребованности ипотечных кредитов в 2012 году. В первом полугодии текущего года наблюдалось увеличение количества совместных программ застройщиков и банков, предлагающих покупку первичного жилья в определенных объектах по сниженной ставке или на особых условиях. Это все серьезно подталкивает спрос на жилье — продажи в этом году идут гораздо активнее, чем годом ранее.
В конце второго квартала 2012 года по данным ЗАО "УК "Магистр"" объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга составил около 2,17 млн. кв. м, или 34,8 тыс. квартир. По сравнению с окончанием первого квартала 2012 года объем предложения уменьшился на 5% (в квартирах). Уменьшение объема предложения также наблюдалось и на вторичном рынке — 12,8 тыс. квартир во втором квартале 2012 года против 15,9 тыс. в первом квартале 2012 года (снижение на 19%).
На первичном рынке наибольшее число квартир сосредоточено в сегментах комфорт и эконом"(46 и 36% соответственно). На вторичном рынке также преобладает комфорт-класс (62%).
На первичном рынке, по данным УК "Магистр", около 67% предложений приходится на Приморский (19%), Выборгский (15%), Красносельский (11%) районы и ближайшую область (Мурино, Кудрово, Колтуши, Всеволожск и пр. — 22%).
При этом, по данным АН "Бекар", наибольшим спросом в 2012 году, как и в 2011 году, пользуются Приморский, Выборгский, Московский районы. Также в 2012 году появился спрос на квартиры в домах, расположенных в Калининском районе. Данные районы пользуются особой популярностью в связи с развитой социальной, бытовой и коммерческой инфраструктурой. К тому же данные районы лидируют по строительству нового жилья. Этим и объясняется повышенный спрос.
В течение второго квартала 2012 года в продаже появились 17 новых проектов (включая дополнительные очереди в уже реализуемых комплексах), которые включают в себя около 8,2 тыс. квартир, площадью около 419 тыс. кв. м. Преимущественно новые проекты относятся к классу эконом (53%).
"На основе объема заявленных проектов (в том числе и проектов комплексного развития территорий) консультанты спрогнозировали увеличение объема предложения на первичном рынке на 2012 год. По предварительным оценкам в 2012 году продолжится плавный рост (в пределах 7 процентов)", — рассказала Инна Попова, генеральный директор УК "Магистр".
Директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов отмечает, что в городе продолжилась тенденция к расслоению платежеспособного спроса на объекты в обжитых районах с развитой социально-бытовой и коммерческой инфраструктурой и на объекты квартальной и комплексной застройки в пригородных территориях с вновь создаваемой инфраструктурой.
Директор по развитию "NCC Жилищное строительство" (Россия) Александр Свинолобов полагает, что для того чтобы приблизиться к европейским показателям обеспечения населения жильем, необходимо вводить минимум 3,5-4 млн квадратных метров в год. "Если говорить об объеме вводимого жилья, то сейчас не наблюдается ни дефицита, ни перенасыщения строительного рынка. Сейчас на рынке много предложений, которые успешно реализуются застройщиками благодаря высокому спросу со стороны населения", — говорит он.
Ключевая проблема
В настоящее время ключевой проблемой остается вопрос, связанный с утверждением градостроительной документации. Процесс сдвинулся в мае, и проекты планировок начали постепенно утверждаться — это позитивный симптом, говорят девелоперы. Однако большой объем накопленных проектов пока еще не рассмотрен. "Сложности связаны прежде всего с тем, что администрацию города беспокоит потенциальная невозможность обеспечить финансирование объектов соцкультбыта, дорожной сети и инженерной инфраструктуры. После обсуждения этих вопросов на экспертном совете при губернаторе Санкт-Петербурга наметилось определенное движение по объектам соцкультбыта. Тем не менее требуется еще совместная работа представителей бизнеса и власти, чтобы прийти к единому пониманию, каким образом софинансировать эти объекты. Главная задача — выработать некие схемы взаимодействия, чтобы опасения относительно недостатка средств на развитие инфраструктуры не сдерживали рассмотрение проектов планировок и, соответственно, новое строительство. Впрочем, полагаю, что эта задержка в рассмотрении проектов уже может повлиять на объем предложения строящегося жилья в следующем году", — говорит генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Михаил Возиянов.
Актуальной проблемой остается и вопрос регулирования градостроительной деятельности в Петербурге. Сейчас заново начат процесс обсуждения региональных нормативов градостроительного проектирования, которые будут определять параметры будущего генплана.
Также необходимо отметить значительную неопределенность, с которой сталкиваются участники рынка недвижимости в связи с отменой в результате принятых судебных решений градостроительных регламентов для территорий в центре Петербурга. Отмена содержавшихся в Правилах землепользования и застройки градостроительных регламентов (а не только высотных параметров) создает серьезные трудности в развитии центра города уже в течение года.
Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга компании "Старт Девелопмент", считает, что основная задача, которая стоит сегодня перед строительной отраслью, — привести в соответствие планы отдельных застройщиков с общими планами по развитию мегаполиса. "От разрыва между темпами строительства жилья, инженерных и инфраструктурных объектов страдают и сами девелоперы", — говорит эксперт.
Два сценария
Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин считает, что в дальнейшем возможны два сценария развития событий. "По пессимистичному сценарию трудности переходного периода вызовут спад объемов строительства и приведут к дефициту и росту цен. Если же работа согласующих инстанций будет налажена, а также будет оставаться стабильной макроэкономическая ситуация, показатели ввода, скорее всего, будут сохраняться на достигнутом уровне, возможно, немного расти. Возможен и постепенный рост спроса — за счет развития ипотечных программ. Цены, если не произойдет каких-либо экономических потрясений, будут плавно увеличиваться в пределах инфляции. При таком, более оптимистичном сценарии, затоваривание может коснуться лишь определенного типа проектов — неудачных, выполненных с концептуальными ошибками, некачественных с точки зрения локации, инфраструктуры, маркетинговой политики. Такие объекты и сейчас не могут найти своего покупателя", — говорит господин Пашин.
Говоря же о том, что будет с ценами во втором полугодии 2012 года на первичном рынке, большинство аналитиков сходятся во мнении, что они сохранятся на уровне инфляции. "Мы ожидаем, что средние цены в 2012 году вырастут в среднем на 10-15 процентов", — полагает Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам". Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", прогнозирует: "До конца 2012 года прирост цены на рынке строящегося жилья составит не более 5-10 процентов или не более 10-15 процентов по итогам года".