Неустойчивое повышение
Цены и ставки на офисные площади в Новосибирске так и не достигли докризисного уровня. При этом участники рынка отмечают парадоксальную ситуацию: спрос вернулся на прежний уровень, для востребованных объектов заполняемость близка к 100%, но аренда при этом не повышается. В привлечении арендатора главным аргументом девелопера становится не столько комфорт офиса, сколько его цена.
Новосибирские аналитики разошлись в оценке текущей ситуации на рынке офисной недвижимости. В аналитическом центре АН «Сибакадемстрой недвижимость» (САСН) смотрят на происходящее с оптимизмом, полагая, что ставки аренды растут и цены тоже. Специализирующийся на мониторинге рынка RID Analytics, напротив, рисует пессимистичную картину, фиксируя снижение базовых показателей. Оживление, по мнению специалистов компании, свойственно лишь отдельным сегментам. «Однако о депрессии речи не идет», — успокаивает директор RID Analytics Елена Ермолаева.
По данным RID Analytics, по отношению к декабрю 2011 года ставки снизились на 11%, до 629 руб. за 1 кв. м. Госпожа Ермолаева объясняет это тем, что основную массу предложения формируют кабинеты в офисах класса В и ниже. «Комфортные бизнес-центры сдали практически все свои помещения арендаторам, вакантных помещений у них совсем немного», — уточняет она. Докризисный уровень ставок аренды так и не достигнут, констатирует эксперт. Она подсчитала, что текущий уровень ставок ниже докризисного «на 35% минимум, без учета инфляции» — в середине 2008 года средняя ставка аренды составляла около 1 тыс. руб. за 1 кв. м, причем без учета самых дорогих объектов класса А. Аналитики САСН не согласны с выводами экспертов RID Analytics. По словам руководителя АН САСН Татьяны Казаковой, с начала года ставки аренды выросли на 8%, до 642 руб. за кв. м.
Коммерческий директор ЗАО «Строитель» Эдуард Ляхов говорит об отставании от докризисных значений на 15-20%. Собеседник указывает на парадокс, свойственный текущей ситуации: спрос вернулся на прежний уровень, для востребованных объектов заполняемость близка к 100%, но ставки не повышаются. «К счастью, бартерные схемы, широко распространенные среди арендодателей в 2009-2010 годах, уже изжили себя и больше не применяются», — замечает господин Ляхов.
Лидерами спроса, по наблюдениям аналитиков, являются недорогие офисы класса С. По мнению госпожи Ермолаевой, размер арендной платы сегодня остается решающим аргументом для подавляющего числа предпринимателей, что дает шанс не самым качественным объектам найти своего арендатора. «Например, здания бывших госучреждений — из тех, что не первой молодости, и расположение оставляет желать лучшего — предлагают кабинеты «мелкой нарезкой», по 15-30 кв. м, и пользуются успехом». Однако, по ее наблюдениям, комфорт, а скорее, наличие необходимой инфраструктуры и транспортная доступность все же влияют на выбор арендаторов. Даже несмотря на низкие цены, они не спешат снимать офисы класса D — здания бывших заводоуправлений, строения в составе действующих промзон, расположенные в отдалении от магистралей.
«Собственники объектов давно мечтают повысить ставки — так, чтобы достичь докризисных значений»,— признается Эдуард Ляхов. Однако, по его словам, экономическая ситуация не способствует активному росту аренды. Поэтому даже на дорогие офисы приходится назначать цену с оглядкой — так, чтобы не отпугнуть потенциальных арендаторов. Госпожа Ермолаева отмечает рост ставок на бизнес-центры класса А в течение последних 12 месяцев. Так, если в июне 2011 года ставка была 885 руб. за 1 кв. м в месяц, в июне 2012 она составляла уже 1 368 руб. «Если управляющим дорогих офисов удается повышать плату, то ставки на офисы в БЦ класса В только колеблются, но не растут», — отмечает Елена Ермолаева.
Если изменение ставок аренды сильно зависит от сегмента, то цены продажи офисных помещений на вторичном рынке остаются стабильными с весны 2010 года, подсчитали в RID Analytics. «До кризиса, — рассказывает Елена Ермолаева, — средняя цена достигала примерно 78 тыс. руб., затем снизилась до примерно 55 тыс. за 1 кв. м и такой остается по сей день». Максимальная цена предложения офисного помещения, зафиксированная госпожой Ермолаевой, с начала года составила 280 тыс. руб. за 1 кв. м. «Это цена предложения, а не покупки»,— уточняет она.
Аналитики САСН, напротив, говорят о росте цен предложения в среднем по городу — по итогам полугодия до 61,74 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1,4% выше, чем в первом квартале 2102 года. По данным САСН, объем предложения офисных площадей пополняется в основном за счет помещений, выведенных из жилого фонда. Татьяна Казакова уточняет, что в основном это квартиры в полногабаритных домах на улицах второй линии, но в одной-двух остановках от станций метро.
По данным RID Analytics, сейчас в Новосибирске строится 13 объектов суммарной площадью около 110 тыс. кв. м. Наиболее крупными из них являются БЦ на Фрунзе, 238/1, БЦ «Сарэт-Сибирь» на Депутатской, 46, два БЦ компании «Заельцовская» — на Дезржинкого, 1/3, и Семьи Шамшиных, 64. «»Сарэт» строится так давно, что уже претендует на лавры главного долгостроя правобережной части города», — иронизирует директор по маркетингу Rolband & Partners Александр Астахов. По его мнению, если девелоперам все же удастся сдать бизнес-центр в 2012-2013 году, то управляющим придется потрудиться, чтобы найти арендаторов, поскольку у здания есть огромный минус — отсутствие парковочных мест. К тому же, продолжает господин Астахов, уже сейчас предложение со стороны БЦ в центре «совсем не маленькое — новые здания вводятся ежегодно». Только в 2010-2011 годах были построены БЦ на Коммунистической и соседних улицах, указывает собеседник.
Активность девелоперов сказалась на арендных ставках. По данным господина Астахова, офис большой площади можно снять в центре за 500-700 руб. за 1 кв. м в месяц. Но, несмотря на рост предложения, нехватка качественных офисных площадей до сих пор продолжает ощущаться, убежден он.
В качестве примера господин Астахов приводит БЦ «Лига-Капитал». «Девелопер тщательно проработал проект и не пожалел денег на отделку, в результате площади нашли арендаторов, готовых платить более 900 руб. за кв. м», — аргументирует он. Конкуренцию «Лига-Капиталу» намерен составить БЦ на ул. Коммунистическая, ранее принадлежавший ЗАО «Корел». Новый владелец объекта, предприниматель Александр Бойко, недавно купивший БЦ за 140 млн руб., намерен предложить площади арендаторам уже в 2013 году. «Здание отлично подходит для арендного бизнеса, поскольку оно проектировалось под первоклассный корпоративный офис», — считает он.
«Несомненный плюс «Корела» — расположение в тихом центре, рядом с площадью Ленина», — соглашается Александр Астахов. По его мнению, если говорить о тех строящихся объектах, чье местоположение не столь выгодно с точки зрения потенциальных арендаторов, то их рыночные перспективы туманны. «Основным конкурентным преимуществом для них станет ставка аренды, ведь блеснуть ни уровнем отделки, ни сервисом, ни другими параметрами им не удастся», — убежден он. Например, считает аналитик, офисное здание ВЭБа на ул. Фрунзе обречено на невысокие ставки. «Золотая мечта девелоперов таких объектов — продать их госструктуре», — добавляет господин Астахов. Впрочем, даже при существующей конкуренции управляющим удается заполнять весьма крупные офисные центры — например, «Сан Сити». Александр Астахов объясняет удачу этого БЦ стечением нескольких факторов: удачным расположением, наличием накопленного спроса, а также грамотным подходом управляющих. «А привлечение такого арендатора, как «ДубльГИС», придало «Сан Сити» даже некоторый налет престижности», — считает господин Астахов.
Пока управляющие действующих бизнес-центров изощряются в маркетинге, ищут способы снижения издержек, девелоперы застраивают последние свободные площадки на главной улице Новосибирска. В частности, ЗАО ПКФ «Кристалл» строит на территории в 0,3 га БЦ площадью около 5 тыс. кв. м. Девелоперы надеются продать помещения в здании по цене от 100 тыс. руб. за 1 кв. м.
Участники рынка уже сегодня говорят о возможном росте арендных ставок в течение 2012-2013 годов. Эдуард Ляхов считает, что они будут постепенно подниматься, компенсируя инфляцию. Впрочем, негативный сценарий управляющий также не исключает. «В любом случае выгоднее сдать офисные помещения дешевле, чем держать их пустыми», — замечает он.
Госпожа Казакова, в свою очередь, полагает, что в течение третьего квартала цены и ставки аренды могут снизиться, но традиционное увеличение цен собственниками с нового года может привести к дальнейшим колебаниям в сторону повышения к концу 2013 года. «В лучшем положении окажутся собственники офисов рядом с метро, на оживленных улицах, «с приемлемой панорамой обзора» и небольшой нарезкой кабинетов. Кризис — не кризис, а спрос на такие помещения будет всегда», — резюмирует госпожа Ермолаева.