Девелоперы и специалисты агентств недвижимости отмечают устойчивую тенденцию последнего времени: для многих покупателей ценовой фактор уже не является ведущим ориентиром при выборе квартиры. На первое место выходит комфорт и качество жилья.
Большие города
На юге России наиболее динамично жилищное строительство развивается в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Сочи. «Это города с самой высокой текущей рыночной стоимостью жилья, наименьшей обеспеченностью населения жилищным фондом, высокой активностью потенциальных покупателей, а также наибольшим объемом сделок купли-продажи»,— отмечает Илья Володько, генеральный директор консалтингового агентства Macon Realty Group. По экспертным оценкам, в Краснодаре в первом полугодии на разных стадиях строительства находились около 200 объектов. По данным Macon Realty Group, в число наиболее крупных строящихся объектов Краснодара входят ЖК «Панорама» (застройщик – ООО «ЮгСтройИнвестКубань», в составе комплекса планируется возвести шесть 16-этажных домов), проект «Жилая застройка по ул. Восточно-Кругликовская»(застройщик - ЗАО «Кубанская марка», на площади 27 га планируется построить 27 корпусов разной этажности и объекты социальной инфраструктуры), строящийся микрорайон Московский (застройщик – ООО «Мастерстрой», проект предусматривает строительство 490 кв. м. жилья, а также школы, спортивно-развлекательного комплекса, гостиницы).
В Ростове-на-Дону темпы жилищного строительства чуть скромнее — в 1 квартале в стадии строительства находился 71 объект. К наиболее крупным объектам можно отнести проекты в рамках комплексной застройки «Западные ворота» (девелопер — ЗАО «Патриот»), «Норд-10» (застройщик — ЗАО «ПИК-Регион»), микрорайон на ул. Извилистой (девелопер — ООО «СУ-225»). Эти проекты представляют собой новостройки эконом-класса, которые формируют 45% всего рынка многоэтажного жилого строительства в Ростове-на-Дону и занимают общую площадь 316 тыс. кв. м.
На рынке Сочи в настоящий момент самым крупным проектом считается жилой комплекс «Сочное» (прежнее название — «Имеретинская Ривьера»). Проект реализует корпорация «Главстрой». «Сочное» входит в число олимпийских объектов и предусматривает строительство на 75 га в Имеретинской низменности основной олимпийской деревни, комплекса зданий и сооружений для Олимпийской Семьи и Международного Параолимпийского комитета, гостиницы категорий 4* и 5* для размещения представителей Международного Олимпийского комитета. В рамках проекта будут построены 2 727 апартаментов, продажа которых начнется уже в этом году. Особенность приобретения жилья в этом проекте — обременение, согласно которому апартаменты собственников с января по март 2014 года передаются в распоряжение Оргкомитета «Сочи-2014». Пользование апартаментами в рамках «Сочного» будет возможно только после Олимпиады 2014 года.
В других крупных городах юга России жилищное строительство развивается не так активно. Так, в Волгограде, по данным компании «БКС-Премьер», развитие отрасли сдерживается слабой покупательской активностью населения. На 1 тыс. местных жителей здесь приходится менее двух сделок купли-продажи квартир. Низкий спрос на новостройки отмечается и в Астрахани (чуть более 2500 сделок купли-продажи по итогам 2011 года). В Ставрополе до недавнего времени строительство жилья велось достаточно динамично, однако в данный момент ряд экспертов расценивают этот рынок как перенасыщенный при существующей высокой обеспеченности населения жильем (почти 25 кв. м на человека).
Надежное вложение
По словам генерального директора OOO «Агентство недвижимости ЛЕНДЛОРД» Олега Ивченко (г. Ростов-на-Дону), рост продаж жилья на первичном рынке наметился еще с середины 2009 года в связи со снижением цены квадратного метра. В 2010 году количество сделок увеличилось на 10%, а в 2011 году — на 25%. Однако с начала 2012 года ценовая политика девелоперов изменилась в сторону повышения. Тем не менее, из-за растущего дефицита ликвидных предложений динамика продаж остается положительной, несмотря на повышение цен.
Как отмечает исполнительный директор компании «АЯКС-Риэлт» Наталья Глебова (г. Краснодар), ежегодно спрос на жилье в новостройках вырастает в среднем на 5%. Среди основных факторов роста — уход с рынка «ненадежных» застройщиков и возросшая степень доверия к сделкам на первичном рынке. В ряде городов, как, например, в Ростове-на-Дону, постепенно решается вопрос с обманутыми дольщиками: только с начала 2012 года в городе было завершено несколько «долгостроев». По словам генерального директора ООО «Компания по управлению недвижимостью „ТИТУЛ“» Евгения Сосницкого (г. Ростов-на-Дону), благодаря тому, что в настоящее время застройщики в основном работают по федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», люди не боятся вкладывать деньги в проекты даже на стадии котлована. «Часто к моменту сдачи всего жилого комплекса, в зависимости от его размера, остается всего от 10 до 50 невыкупленных квартир»,— отмечает эксперт. Росту рынка, по словам экспертов, способствует также расширение объемов ипотечного кредитования и государственные программы, такие как «Народная ипотека», «Молодая семья», военные жилищные сертификаты.
Экономия с комфортом
Наиболее высоким спросом, по данным агентств недвижимости, по-прежнему пользуется жилье эконом-класса. Вместе с тем эксперты отмечают устойчивую тенденцию последнего времени: для многих покупателей ценовой фактор уже не является единственным ориентиром при выборе квартиры. На первое место выходит комфорт и качество жилья.
«Требования клиентов постепенно меняются,— отмечает Олег Ивченко.— Например, в начале 2008 года качество строительства для покупателей было второстепенным по сравнению со стоимостью. Это было связано с высоким темпом роста цен на недвижимость в тот период времени. В 2009 году основным спросом пользовались малогабаритные квартиры из-за невысокой стоимости. Начиная с 2010 года основным фактором при выборе квартир становится удачная планировка (соотношение общей и полезной площадей)». Эту же тенденцию отмечает и Евгений Сосницкий: «Сейчас покупатели предпочитают более просторное жилье и застройку более высокого качества. Клиенты учитывают район расположения жилого комплекса, наличие парковки, показатели качества сдаваемого жилья, такие как остекление, наличие стяжек и электроразводки, за которые они готовы и доплатить».
Многие застройщики даже в самом доступном ценовом сегменте стремятся предложить квартиры, соответствующие современным требованиям к уровню комфорта. Один из наиболее ярких примеров — жилой микрорайон «Западные ворота» в Ростове-на-Дону. При возведении микрорайона в качестве основной была использована технология крупнопанельного домостроения. Однако дома в новом микрорайоне даже близко не напоминают неказистые панельные «хрущевки». В строительстве домов использованы панели нового поколения, которые производит ростовский «Комбинат крупнопанельного домостроения». Они энергоэффективны, имеют дополнительный слой утеплителя, обладают повышенной шумо- и теплоизоляцией, дают возможность усовершенствовать параметры квартиры (более высокие потолки, гибкая планировка, большая площадь квартир и т.д.), обеспечивают привлекательный внешний вид дому. Стоимость за 1 кв. м в жилом районе «Западные ворота» начинается от 38 тыс. руб. (это предложение в доме на завершающем этапе строительства) при средней стоимости жилья на рынке города — 45–50 тыс. руб. за 1 кв. м. Сделки купли-продажи по этому проекту составляют 25% от общего количества сделок на первичном рынке в Ростове-на-Дону, практически все квартиры раскупаются еще на стадии строительства.
Другой пример — ЖК «Гвардейский» в Ростове-на-Дону (застройщик — ООО CK «10-ГПЗ»). Первая очередь комплекса, включающая в себя 19 этажный 153-х квартирный жилой дом, сдана в июле этого года. Этот дом с полным правом можно назвать социальным, так как большая часть квартир была реализована при помощи госпрограмм: материнский капитал, «Молодая семья», «Ипотека с господдержкой», военные жилищные сертификаты. Проект предусматривает вентилируемые фасады, панорамное остекление, домофоны, энергосберегающее оборудование, детские площадки, паркинг. Стоимость 1 кв. м жилья в ЖК «Гвардейский» начинается от 44 тыс. руб., на момент сдачи дома было выкуплено более 70% квартир.
Премиальные ожидания
После кризисного спада возвращается интерес покупателей к проектам бизнес-класса и элитному жилью. «Из последних маркетинговых исследований можно сделать вывод, что предложение жилья в сегменте бизнес-класса в скором времени может стать дефицитом,— рассказывает заместитель начальника отдела продаж СИК „Девелопмент-Юг“ Маринэ Безгласная (г. Краснодар).— Поэтому наша стратегия — наряду с большим выбором компактных одно- и двухкомнатных квартир предложить клиентам и проекты бизнес-класса, и элитное жилье». Сейчас в Краснодаре СИК «Девелопмент-Юг» реализует одновременно десять проектов разных форматов. Другие застройщики также возобновляют проекты в дорогих сегментах. Так, ООО «Фирма „Кристина“» ведет строительство элитного 12-этажного жилого дома в центре Ростова-на-Дону. Концерн «Единство» до конца года планирует завершить строительство жилого дома класса luxe «Усадьба» в Ростове-на-Дону.
«Сегодня клиенты, покупающие жилье в среднем и верхнем ценовом диапазоне, предъявляют более высокие требования к технологичности, актуальности облика и другим параметрам, чем до кризиса»,— отмечает генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко (г. Ростов-на-Дону). Все это заставляет девелоперов постоянно совершенствовать техническую начинку собственных проектов и вводить дополнительные услуги. Например, в «Усадьбе» будет установлена внутридомовая мини-АТС с функцией «услуга секретаря». Жильцам дома, не желающим давать номер домашнего телефона, можно будет использовать номер на стойке ресепшн: секретарь переведет звонок на нужную квартиру. Проекты премиум-класса компании «Девелопмент-Юг» предполагают, например, установку эксплуатируемой кровли и непосредственный выход из дома в парк.
Попутный ветер
По мнению большинства застройщиков, темпы строительства жилья на юге могли бы быть еще выше, если бы удалось убрать ряд сдерживающих факторов. Поскольку большинство проектов в массовом сегменте предполагают комплексную застройку территорий, на первый план выходит вопрос с землей и подведением коммуникаций. «Отсутствие участков под застройку и прозрачных условий подключения к сетям — основные причины, тормозящие реализацию новых проектов»,— считает генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов.
Ожидания очередной волны кризиса также отражаются на работе застройщиков. Некоторые из них, как, например, ГК «Жилстрой», предпочитают отказываться от проектов, рассчитанных на высокую маржу: именно эти проекты в трудные времена моментально теряют популярность. Другие диверсифицируют риски, реализуя сразу несколько проектов в разных сегментах. «В случае возврата кризиса спрос сузится и переместится в область экономичного жилья. У нас есть проекты в этой нише, поэтому мы будем развивать их»,— отмечает Валентина Полевиченко.
Впрочем, большинство экспертов пока не ожидают негативных перемен в сфере строительства жилья на юге. «По меньшей мере до конца 2012 года все положительные тенденции на рынке недвижимости крупных городов юга России сохранятся,— считает Илья Володько.— Возрастет количество новых проектов. Цены будут расти умеренно, существенных скачков не предвидится. Вместе с тем значительно возрастет объем спроса на новостройки, что повлечет за собой дальнейшее развитие рынка строительства жилья».
В ближайшее время в крупных городах юга России покупатели увидят новые предложения на первичном рынке. Так, ЗАО «Патриот» приступил к возведению ЖК «Красные ворота» (64,9 тыс. кв. м), планирует начать строительство ЖК «Акварель» (52–57 тыс. кв. м). В перспективе также освоение 37 га в шестом микрорайоне Ливенцовки в Ростове-на-Дону (более 350 тыс. кв. м). В стадии строительства находятся три жилых комплекса компании «ЮИТ-Дон» в разных районах Ростова-на-Дону. Они будут введены в эксплуатацию в 2013–2014 годах, ростовчане получат 937 новых квартир общей площадью порядка 45 000 кв.м. Компания «Жилстрой» в самые ближайшие месяцы планирует сдать в эксплуатацию новый жилой комплекс в микрорайоне Восточный в Батайске, а в декабре 2013 года в этом же районе — 17-этажный дом на 236 квартир. Концерн «Единство» помимо строительства дома класса luxe «Усадьба» начал строительство жилого комплекса эконом-класса «Жмайлова» (40 тыс. кв. м). ООО «Фирма „Кристина“» продолжает строительство ЖК «Голубые ели» в Ростове-на-Дону, который будет состоять из тринадцати 10-этажных домов, семь из них уже сданы, завершить строительство полностью планируется к 2015 году. В стадии подготовки находятся еще два проекта– 12-этажный дом на ул. Темерницкой и жилой комплекс на ул. Орской. «Если оценивать покупательский спрос в целом, то сегодня востребованы объекты в разных сегментах,- отмечает генеральный директор ООО «Фирма „Кристина“» Валерий Левченко - Основные факторы, которые влияют на предпочтения клиентов – это надежность компании, качество, соблюдение сроков строительства, возможность использования ипотеки».