Уфимскому предпринимателю Владиславу Елисееву, владеющему через кипрский оффшор обанкротившимся девелопером ООО «СМУ “Стройпроектцентр”», не удалось вернуть через суд контроль над недостроенным зданием торгового центра на улице Бакалинской. Вчера арбитраж республики признал, что права на актив принадлежат банку ВТБ, у которого здание, равно как и земля под ним, находятся в залоге. Предприниматель не теряет надежды вернуть актив по итогам переговоров с банком. В ВТБ свои планы на недвижимый объект, стоимость которого оценивается в 700 млн руб., пока не раскрывают. Эксперты считают, что банк предпочтет продать актив, так как поиск инвестора, который его достроит, может затянуться.
Арбитражный суд Башкирии вчера отказался удовлетворить иск конкурсного управляющего обанкротившегося девелопера ООО «Строительно-монтажное управление „Стройпроектцентр“» к банку ВТБ. Управляющий Артур Шайхетдинов пытался оспорить право банка на недостроенное здание торгово-культурного центра на улице Бакалинской площадью 14,2 тыс. кв.м. В 2006 банк кредитовал девелопера на $32,3 млн, получив от него в залог арендованный у мэрии земельный участок площадью 6,2 га. В залог банку, как оговаривалось в ипотечном договоре, переходили также все построенные на земельном участке строения. Стоимость участка, арендованного у города до 2015 года, была оценена в 84,6 млн руб.
Собственником «СМУ Стройпроектцентр», по данным участников рынка, является уфимский предприниматель Владислав Елисеев, владеющий также местной сетью салонов электроники «Техно» и частью сгоревшего ТЦ «Европа». Торгово-культурный центр в микрорайоне Солнечный компания планировала открыть в 2007 году, он должен был включать четырехзальный кинотеатр, восемь ресторанов и кафе, а также торговые площади.
В декабре 2010 года СМУ было признано банкротом по иску предпринимателя Наиля Зарипова, партнера господина Елисеева по застройке микрорайона Солнечный, перед которым компания имела кредиторскую задолженность 15 млн руб. Компании Наиля Зарипова, в том числе девелопер жилого комплекса Солнечный, после ряда громких скандалов с дольщиками впоследствии также попали под банкротство (см. „Ъ“ от 24 февраля 2012 года). Крупнейшими кредиторами СМУ «Стройпроектцентр» являются его основной акционер — ООО «Т-финанс» (900 млн руб., компанию на 99,9% контролирует кипрский оффшор Developmax financial limited) и банк ВТБ (более 689 млн руб.).
Попытку управляющего СМУ «Стройпроектцентр» добиться в арбитраже признания «отсутствующим» права ВТБ на недострой собеседники „Ъ“ объясняют позицией Владислава Елисеева, заинтересованного в возвращении актива под свой контроль. Его представитель в суде Наталья Морозова заявила вчера, что банковские требования на здания не могут быть признаны, так как залоговые договоренности застройщика с ВТБ не были ратифицированы собственником земли — уфимской мэрией. Обязательное согласование сделки с мэрией было предусмотрено договором аренды собственника участка с застройщиком, пояснила госпожа Морозова. Однако представитель ВТБ в арбитраже Рида Деловерова парировала, что «согласование договоров залога действующим законодательством не предусмотрено», а кроме того, в письменных ответах при заключении сделки администрация города «не указывала своего несогласия с передачей земли в залог».
Мотивировочная часть решения арбитража вчера зачитана не была.
Владислав Елисеев сказал „Ъ“, что продолжит попытки вернуть актив в оборот, так как хочет его достроить. «Голословно говорить о дальнейших инвестициях в объект я не стану, это можно сделать только по результатам экспертизы»,— оговорился предприниматель. Сумму вложений в строительство и степень его готовности он не уточнил. Сказал лишь, что «продолжает переговоры» с ВТБ.
В уфимском филиале банка от официальных комментариев воздержались. Неофициально источник в компании сообщил, что «банк в идеале заинтересован продать непрофильный актив и вернуть вложенные деньги». Впрочем, уточнил собеседник, если это будет невозможно, рассматривается «другой вариант — подбора инвестора, который его достроит и запустит».
Эксперты прогнозируют, что банк столкнется с трудностями в подборе нового девелопера, так как для рынка актив не очень привлекателен и требует серьезных вложений, и предпочтет его продажу «с дисконтом». По мнению генерального директора Rain Group недвижимость Рината Садриева, банку «проще вернуть деньги, продав недострой на торгах, чем искать аутсорсинговую структуру, которая там все доделает и сдаст объект в эксплуатацию». Рыночную стоимость здания эксперт оценивает «примерно в 700 млн руб.», земельный участок под ним «ориентировочно в 240 млн руб.». В то же время генеральный директор сети агентств «Сан» Рустем Камалов отмечает, что «банку невыгодно ждать, что придет девелопер, начнет вкладываться в объект со сроком окупаемости не менее 10 лет». С другой стороны, продажа актива может занять «год и более», отмечает гендиректор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. «В Уфе плохо продаются торговые объекты и с более высокой степенью готовности. Практика показывает, что недостроенные здания, простоявшие по несколько лет, требуют вложений в полтора раза выше, чем на начальном этапе, и на их продажу может уйти год и более»,— отмечает госпожа Андреева. Управляющий партнер юридической компании «Результат» Рустем Мусабиров заключает, что «недострой будет продан в рамках процедуры банкротства, причем с большим дисконтом». «Для банка это, конечно, потери, так как он получит от 60 до 80% суммы сделки»,— отмечает эксперт. Он, впрочем, не исключает, что собственнику здания удастся «убедить кредитную организацию в том, что у него есть четкий бизнес-план и схема по возврату денежных средств».