На юге России – в Краснодаре, Ставрополе и Сочи – ежегодно возводится свыше одного квадратного метра жилья на каждого жителя. Основной концепцией жилищного строительства остается комплексная застройка целых микрорайонов и обеспечение социальной инфраструктурой, в том числе школами, детскими садами, поликлиниками, спортивными клубами и торговыми центрами.
Большинство строящихся многоэтажных жилых домов относится к эконом-классу и среднему классу, которые в совокупности занимают до 80% первичного рынка недвижимости. На бизнес-сегмент приходится не больше 15% первичного рынка. Элитный сегмент занимает около 5–7%. Основные факторы, которые способствуют росту покупательской активности: нестабильность на финансовых рынках, провоцирующая приход инвесторов на рынок жилья; бурное развитие ипотеки (по итогам 2012 года ожидаем достижения объема жилищного кредитования до 1 трлн руб.); активизация мелких частных застройщиков, которая особенно выражена в ЮФО.
В последнее время региональные власти активизировали деятельность по продаже земли для строительства через аукционы. К примеру, в Ростовской области в 2012 году планируется реализовать более 250 га земельных участков, предназначенных для жилой застройки. На мой взгляд, это должно стимулировать развитие рынка, и, в частности, усовершенствовать процедуру выбора и приобретения участков для жилищного строительства.
В случае развития кризисной ситуации рынок пойдет по сценарию 2008 года, то есть объемы строительства будут снижаться под влиянием сокращения спроса. В последние год – полтора заметно выросла роль ипотеки — это главный драйвер роста рынка. В случае наступления кризиса ставки по ипотеке неизбежно вырастут, что сразу отразится на спросе. При наступлении реального кризиса падение спроса может носить обвальный характер, предложение также начнет сокращаться. Существенно вырастет доля замороженных объектов (с нынешних 14% до 35–40%).
Тем не менее, до конца года мы не ожидаем серьезных финансовых шоков. Правда, есть очевидный риск ускорения инфляции. Это может подогреть на 0,5–1% ипотечные ставки, а средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья на юге вырастет на 4–5%. Все это, впрочем, не должно существенно сказаться на спросе. По нашим оценкам, в 2012 году девелоперы инвестируют в строительство многоэтажных жилых объектов ЮФО порядка 90 млрд руб., что на 18–20% больше, чем за предыдущий год.