Свершилось! Теперь каждый из нас может взять в аренду на несколько лет кусочек московской земли. И использовать его как угодно: дом построить или бизнес на нем раскрутить.
Правда, пока землю можно взять только в краткосрочную аренду. Однако скоро Московская городская дума примет закон о долгосрочной аренде городской земли. И тогда взятый в аренду участок будет вашим по меньшей мере в течение полувека.
Малая земля
Каждый из нас, с первого октября этого года может получить в свое распоряжение участок московской земли. Любого размера. Для любых целей. Возможным это стало благодаря распоряжению мэра # 347/1 "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы".
Для чего, спрашивается, это нам надо? Поясняем — для совершенно конкретных целей. Лучше всего, конечно, дом для себя построить. Или сделать свой участок золотоносным, то есть автостоянку или кафе на нем разместить..
Думаете, это невозможно? Давайте поговорим на языке цифр.
Для дома много места не потребуется. Шести соток хватит. Берем участочек в экологически чистом районе города — в районе парка Дубки. Арендная плата за такой участок — 12 000 долларов год.
Или берете вы в аренду участок размеров в пять соток в районе Аэроцентра (м.Сокол). Платить за него придется около 22 000 долларов в год. Если оборудовать автостоянку, затрат минимум — ограду поставить да будку для охраны. При том, что место на таких стоянках стоит по меньшей мере пять тысяч рублей в час и заполняются они, в среднем, процентов на пятьдесят, ваш доход, по самым скромным подсчетам, составит 100 000 долларов в год.
Как взять землю в аренду
Ну что, почувствовали потребность в участке? Тогда приступайте к оформлению договора аренды.
Первым делом надо обратиться в префектуру того округа, на чьи владения вы претендуете. При этом совершенно не важно, в каком районе и даже в каком городе живете вы сами. Главное, быть гражданином РФ.
В префектуре вы подаете заявку на тот кусочек земли, который себе присмотрели. В заявлении указываете, как вы эту землю хотите использовать. Собственно, что бы вы ни указали — детскую площадку или дачу, — землю вам, скорее всего, дадут. А информация о цели использования земли нужна лишь для расчета арендной платы. Но лучше сразу сказать правду — в противном случае вас ждут неприятности. Дело в том, что Москомзем, с которым заключается договор, оставляет за собой право расторгнуть его в случае, если земля используется не так, как было указано в заявлении.
Затем надо начинать собирать справки в соответствующих инстанциях. А именно: в санэпидемстанции, Госпожнадзоре, Департаменте инженерного обеспечения, и самое главное, в Москомархитектуре. Собственно говоря, начинать собирать подписи лучше именно с Москомархитектуры. Поскольку там вам скажут, есть ли у городских строителей свои виды на приглянувшийся вам участок земли.
То есть планы-то у них есть на всю землю, только каждому участку --свое время. Стало быть, вы узнаете, в течение какого срока вы можете пользоваться этой землей. И если в ближайшие дни на приглянувшемся участке никаких грандиозных строек не предвидится, разрешение вам непременно выдадут.
Собрать все подписи вам удастся в лучшем случае за месяц. И, само собой, не бесплатно. Как нам рассказали в одной риэлторской фирме, на все справки уходит около 500 долларов.
Если никаких противопоказаний для освоения свободной городской территории не обнаружится, то считайте, что вы уже арендатор. При заключении договора аренды вы должны четко себе представлять, что на этой земле будете делать. Ведь от этого во многом зависит и размер арендной платы. Которая, кстати, колеблется от 300 до 13 100 долларов за сотку, в зависимости от того, в каком районе вы хотите арендовать участок (подробнее см. карту).
Правда, эта плата считается базовой. Она может быть увеличена или уменьшена в несколько раз. Это зависит от того, что именно вы хотите разместить на своем участке.
Поправочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы за использование земли (приложение #3 к РМ #347/1 от1.10.96)
| Цель использования арендованной земли | коэффициент |
|---|---|
| Коммерческие банки, биржи, брокерские конторы, | 3,0 |
| учреждения игорного и шоубизнеса, предприятия | |
| автосервисного обслуживания, гостиницы и рестораны | |
| высшей категории обслуживания, супермаркеты, ломбарды, | |
| частные учреждения страхования, рекламные конторы, | |
| частные нотариальные конторы, риэлторские фирмы, | |
| выставки-продажи (кроме художественных), туристические | |
| бюро (агентства), платные парковки автомашин и другие | |
| сверхприбыльные предприятия и организации | |
| Предприятия торговли непродовольственными товарами и | 1,2 |
| товарами смешанного ассортимента (продовольственными и | |
| непродовольственными товарами), кроме перечисленных | |
| ниже | |
| Рынки, ярмарки | 1,5 |
| Киоски, павильоны мелкорозничной торговли (за | 5,0 |
| исключением киосков Мосгорсправки, Мосгортранса, | |
| периодической печати, аптечных, мороженого, | |
| прохладительных безалкогольных напитков, хлебобулочных | |
| изделий и театральных касс) | |
| Кафе, бары, рестораны и другие предприятия | 2,0 |
| общественного питания с реализацией алкогольных | |
| напитков | |
| Предприятия бытового обслуживания населения (за | 0,7 |
| исключением предприятий автосервисного обслуживания, | |
| ремонтно-строительных организаций, ломбардов) | |
| Автозаправочные станции | 1,5 |
| Одноэтажные гаражи, стоянки и "ракушки" для | 0,5 |
| индивидуального транспорта | |
| Многоэтажные гаражи и стоянки для индивидуального | 0,1 |
| транспорта | |
| Дачи в границах Московской кольцевой автодороги | 0,3 |
| Дачи за границами Московской кольцевой автодороги | 0,1 |
| Жилые кварталы, микрорайоны, приусадебные участки | 0,03 |
| индивидуальной жилой застройки | |
| Сельское хозяйство, в том числе садово-огородные | 0,05 |
| товарищества (за исключением тепличных комбинатов, | |
| арендная плата которым начисляется исходя из базовых | |
| ставок) |
Даже если вы не собираетесь ничего на земле строить, на ней можно заработать. Передав права на нее другим во временное пользование.
К примеру, вы заключаете договор на аренду участка под строительство автозаправочной станции в районе парка Горького. Арендная плата в год составит 34 636 долларов за 25 соток (именно столько земли надо для постройки АЗС). А пока вы ищете деньги на покупку оборудования, на эту землю можно пустить владельца уже готовой к работе контейнерной АЗС. И получать с него только в качестве арендной платы до 8 000 долларов в месяц.
Строго говоря, это называется субарендой. Которая постановлением запрещена. Но о временной передаче прав пользования там нет ни слова. А что не запрещено, то, как известно, разрешено. Главное, чтобы при передаче прав не менялось целевое назначение земельного участка.
Срок аренды — от года до пяти
Но может быть, не стоит торопиться с арендой. Ведь власти в любой момент могут расторгнуть договор с вами. Конечно, заключая договор, власти вас предупредят, что спустя какое-то время им понадобится этот земельный участок.
Но всего-то ведь не предусмотришь. Наверху ведь тоже люди сидят. Так что есть вероятность того, что земля эта понадобится городу раньше, чем истечет срок аренды. И, самое досадное, что никаких гарантий на этот счет никто вам дать не может. Просто рано или поздно вас известят о том, что участок необходимо освободить для нужд города и расторгнуть договор.
Конечно, сумму, которую вы внесли в качестве арендной платы, вам вернут. Но не более того. Ваши собственные расходы на обустройство участка никто возмещать не будет.
Но даже несмотря на отсутствие гарантий, уже сегодня специалисты считают, что появление на рынке земли частника и повышение базовых ставок арендной платы за землю влечет за собой изменение ситуации на рынке недвижимости в столице.
Сергей Мельниченко, председатель Московской Земельной палаты:
— Безусловно, спрос на землю в Москве теперь возрастет. ведь теперь ее могут брать в аренду и частные лица. То есть очень скоро все привлекательные участки расхватают.
Валерий Дубович, руководитель отдела инвестиционно-строительной корпорации "Фронтон":
— Повышение цен на землю неминуемо приведет к тому, что предприятия выбросят "лишние" площади на рынок нежилых помещений. Вполне возможно, что в результате конкуренции цены на эти помещения снизятся на 5%-7%.
Аренда — это всерьез и надолго
А что делать тем, кто хочет взять землю в аренду на более долгий срок? К сожалению, пока ничего. Долгосрочная аренда — привилегия юридических лиц. И тех немногих частников, кто живет в собственных домах на территории города с незапамятных времен. А рядовому арендатору-частнику остается только каждые пять лет переоформлять договор краткосрочной аренды, надеясь, что это переоформление не окажется последним.
-------------------------------------------------------
Регионы, в которых земля не продается в собственность
На сегодняшний день частная собственность на землю (предусмотренная Земельным кодексом) запрещена в семи субъектах федерации России: Дагестане, Кабардино-Балкарии, Башкирии, Республике Мари-Эл, Республике Коми, Ингушетии и Москве
-------------------------------------------------------
Но перспектива у вас все-таки есть. Московская городская дума разработала законопроект о едином договоре аренде. Который напрямую касается и физических лиц, поскольку позволяет им брать землю в долгосрочную аренду. Закон этот должен быть принят в самое ближайшее время.
Согласно проекту, упростится система оформления договора. Для его заключения не потребуется согласие каждого чиновника из префектуры и Москомзема.
Иван Новицкий, председатель Комиссии по нормативной базе земельных и имущественных отношений Московской городской думы:
— Если будет принят этот закон, у арендаторов появятся гарантии. Они смогут спокойно строить на арендованной земле дома, не опасаясь, что потом придется биться с властями за их судьбу. Собственно говоря, долгосрочная аренда и нужна именно для строительства жилых домов
Таким образом, если земля вам нужна исключительно для того, чтобы построить на ней собственный дом, лучше все-таки подождать принятия Гордумой закона о долгосрочной аренде.
Земля, до востребования
Само собой, возникает вопрос, что делать, если вы понадеялись на пролонгацию договора краткосрочной аренды и построили на арендованном участке что- нибудь капитальное, дом или дачу, а потом выяснили, что продлевать договор городские власти не собираются. Неужели все, что вы построили, будет безжалостно снесено.
К счастью, как показывает практика (например, самовольного гаражного строительства), в обеих столицах обычно все решается мирным путем.
Если постройка не нарушает требования СЭС, пожарной службы и не меняет архитектурного облика города, префектура может разрешить сохранить постройки. Естественно, после уплаты штрафа — 200-кратной ставки земельного налога, размер которого устанавливают местные власти (в Москве 25 000 долларов). После чего пользуются своими постройками, ежегодно выплачивая арендную плату.
--------------------------------------------------------
В Санкт-Петербурге, в районе Суздальских озер, обнаружилось 25 самовольно построенных особняков. Власти обязали их владельцев выплатить 200-кратную ставку земельного налога и оформить участок в собственность по всем правилам. Так как в Петербурге разрешили приватизировать землю три года назад, в городе образовались целые районы, где земля принадлежит частникам (в Приморском районе --2 000 домов, в Красносельском — 5 000 домов, в Выборгском — около 1 200 домов).
По официальным данным, в центральной части Ярославля стоят только три частных дома. Похоже, жители этого города не торопятся застраивать центр собственными особняками.
А в Пскове один предприимчивый житель взял в аренду участок земли завода, на котором, собственно, и работал. На полученном участке он организовал платную автостоянку. Говорят, что рентабельность его предприятия куда выше, чем у завода — владельца земли.
--------------------------------------------------------
Итак, пора подвести итоги. Московской землей по-прежнему распоряжаются городские власти. И частной собственности на нее пока не предвидится. Но частник уже допущен на земельный рынок. И, похоже, аренда земли скоро будет одной из самых популярных сделок на рынке недвижимости.
Инга Замуруева, Роман Жук, Екатерина Голубева
Базовые ставки арендной платы за землю в Москве
| Оценочная зона | базовая ставка ежегодной арендной платы экю/сотка ($) |
|---|---|
| I | 10 303 (13 084) |
| II | 7 424 (9 428) |
| III | от 5 757 до 6 818 (от 7 312 до 8 659) |
| IV | от 5 606 до 6 939 (от 7 119 до 8 813) |
| V | от 1 256 до 1 515 (от 1 596 до 1 924) |
| VI | от 1 136 до 1 515 (от 1 443 до 1 924) |
| VII | от 1 060 до 1 303 (от 1 346 до 1 654) |
| VIII | от 530 до 606 (от 673 до 769) |
| IX | от 449 до 1 136 (от 571 до 1 443) |
| X | от 363 до 757 (от 461 до 962) |
| XI | от 240 до 606 (от 304 до 769) |
Подписи
Иван Новицкий: "Если законопроект городской Думы будет принят, то на московской земле можно будет строить частные дома".
Домик преподавателя Ивана Квашнина в Коломенском. Земля, на которой он стоит, принадлежит музею-заповеднику. А хозяин дома не платит за нее ни копейки.