Алексей Богданов, директор департамента офисной недвижимости
S.A. Ricci
Рынок коммерческой недвижимости достаточно инертен и далеко не сразу реагирует на финансовые потрясения. Активность первых двух месяцев второго квартала внушала определенный оптимизм игрокам рынка недвижимости: арендаторы были весьма активны, лендлорды сговорчивы и заинтересованы в сделках.
Спрос в летние месяцы обычно немного спадает по сравнению с весенними и осенне-зимними месяцами, в ближайшие полгода на замедление объемов спроса может повлиять также падающая цена на нефть и как следствие — ослабление национальной валюты. Большинство контрактов на рынке у крупных арендаторов привязано к иностранной валюте: либо доллару (в большинстве случаев), либо евро, либо их комбинации. Несмотря на наличие в контрактах аренды так называемых валютных коридоров, ограничивающих нижнюю и верхнюю планку курса рубля по отношению к валюте договора, изменение курса более чем на 10% не в пользу рубля за такой короткий промежуток времени негативно сказывается на фиксации договоренностей в текущих сделках. На долгосрочные контракты недавнее изменение курса пока сильного влияния не оказывает. Если курс будет плавать в рамках от 29 до 32 рублей за доллар США, то сильного влияния на взаимоотношения арендаторов и лендлордов, по нашим оценкам, не будет даже в среднесрочной перспективе. Если национальная валюта продолжит ослабевать, то большинство арендаторов, чьи контракты аренды номинированы в долларах или евро, не преминут выйти к своему лендлорду с инициативой коррекции рублевого выражения арендной платы, как это повально происходило в конце 2008 года — начале 2009 года.
Важно отметить, что рыночная практика последних кризисных лет показала: привязка арендных договоров к иностранной валюте не является стопроцентным защитным механизмом для лендлордов. Что бы ни было написано в договоре аренды, в случае резкого ослабления рубля арендаторы ищут все возможные способы снизить объем фактически выплачиваемых рублей за аренду своего офиса. Разумеется, для компаний-арендаторов, чья выручка также в основном привязана к иностранной валюте договора аренды, относительно все равно, что происходит с курсом рубля. Другое дело, что ослабевание курса национальной валюты в основном впрямую связано со снижением цены на нефть, а последнее оказывает крайне негативное влияние на всю российскую экономику, а значит, приводит к падению арендных ставок в принципе, в чем бы они не номинировались.
В такой же ситуации и западные компании-арендаторы, которым, по сути, все равно, что происходит с курсом, и совсем не все равно, что происходит с рыночной ставкой аренды. Если в случае падения рыночных ставок ставка по их текущему контракту становится значительно выше рыночной, они так же, как и российские компании, чувствительные к изменению курса рубля, склонны к инициативе пересмотра ставок в сторону их снижения. Одним словом, дыма без огня не бывает: если курс резко колеблется, это происходит не просто так, а является лишь следствием других экономических процессов. Соответственно, это касается всех игроков рынка недвижимости: и арендаторов, чья выручка в валюте, и тех, чья выручка в основном в национальной валюте, и собственников с валютными контрактами, и собственников с рублевыми контрактами.