Видимо, озвученные Дмитрием Медведевым планы о доступной ипотеке в 5-6% годовых так и останутся очередным благим пожеланием. В августе ослушаться премьер-министра не побоялся сам Сбербанк, повысив ставки по наиболее массовым ипотечным программам. Как и следовало ожидать, остальные банки инициативу лидера отрасли отважно поддержали.
Начало августа ознаменовалось громким и важным событием на ипотечном рынке: изменил тарифы главный маркетмейстер на этом рынке — Сбербанк. Он повысил на 0,5% ставки по наиболее массовым ипотечным программам "Приобретение готового жилья" и "Приобретение строящегося жилья" с самыми востребованными взносами — от 10% до 30% стоимости жилья независимо от срока кредита (до 30 лет включительно). Изменение коснулось рублевых ставок, действующих после регистрации предмета залога. Новый диапазон ипотечных ставок для кредитов с первоначальным взносом до 30% составляет теперь от 14% до 14,5% годовых (в зависимости от срока кредита) для клиентов с улицы. Для корпоративных клиентов ставки ниже на 1% и 0,5% соответственно.
Свой шаг в Сбербанке объясняют экономической необходимостью: повысилась стоимость фондирования. "Частичное повышение процентных ставок после регистрации ипотеки стало следствием возрастающей стоимости привлекаемых средств населения на вклады",— объясняют в пресс-службе банка. При этом, судя по дальнейшим комментариям банка, данное повышение ставки — это довольно гуманный поступок по отношению к клиентам, могло быть и хуже. "По наиболее популярным жилищным программам на строящееся и готовое жилье с первоначальным взносом от 10% до 30% банк удержал повышение процентных ставок в пределах 0,5 п. п. в рублях. При этом по не менее популярной программе "Ипотека с государственной поддержкой" и программе с администрациями субъектов РФ по поддержке отдельных категорий граждан процентные ставки остались без изменения — от 9,5% до 11% соответственно",— подчеркивают в Сбербанке.
Однако и 0,5% рынку было достаточно: банки стремительно стали менять условия своих ипотечных программ. Вслед за Сбербанком ставки поднял другой заметный игрок ипотечного рынка — банк "Дельтакредит". По ряду программ тарифы выросли на 0,25% годовых. Изменения коснулись рублевых кредитов "ДельтаРублевый", "ДельтаЭконом" и "ДельтаНовостройка", действующих для Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Подорожала на 0,5-0,75% ипотека в банке "Возрождение". Повысил ставки банк "Уралсиб" (на 0,5-1%). В конце июля, на волне первых сообщений в СМИ о планах Сбербанка поменять тарифы, поднял ставки на 0,1-0,5% и Альфа-банк. Кроме того, не исключают пересмотра ипотечных тарифов в Газпромбанке и Московском ипотечном агентстве (МИА). "Решение Сбербанка об увеличении процентных ставок может стать сигналом для других участников рынка к пересмотру действующих условий ипотечного кредитования",— уверена вице-президент Газпромбанка Анна Горячева. "Сбербанк — ипотечный маркетмейкер, занимающий 45% ипотечного рынка. Остальные банки, особенно топовые, ориентируются на его поведение",— добавляет замначальника управления ипотечного кредитования Альфа-банка Владлена Невская. По мнению начальника управления ипотечного кредитования Юникредит-банка Алексея Мусатова, в среднем на рынке "ставки увеличатся на 0,5-1%".
Средняя температура по больнице
На середину августа средние ставки по наиболее популярным у заемщиков ипотечным кредитам с первоначальным взносом в размере 20% сроком на 15 лет составляют порядка 13-14% годовых в рублях для "вторички". Эти ставки действуют при условии, что клиент официально подтверждает свой доход и соглашается на полный страховой пакет (страхует жизнь, титул и саму квартиру). Ипотека для новостройки на этапе строительства в среднем на 1% дороже.
Самые низкие рублевые ставки по кредитам на 15 лет и взносом в размере 20% под покупку квартиры на вторичном рынке предлагают сегодня Номос-банк и Юникредит-банк. Ставки в Номос-банке составляют 12-12,5% годовых (определяется индивидуально для каждого заемщика). В Юникредит-банке ставка снижена на 1%, до 12% годовых, в рамках акции, длящейся до конца лета. Заманчивая акция стартовала 1 августа в Абсолют-банке: ипотеку с взносом в размере 15% и выше можно оформить на любой срок под 12,5% годовых. Росбанк кредитует под 12,75% годовых. Под 13% можно взять кредит в Нордеа-банке и МИА.
В банке "Дельтакредит" клиент может снизить свою ставку по ипотечному кредиту с 14% до 12,5% годовых, заплатив единовременную комиссию 4% от суммы кредита в рамках программы "Назначь свою ставку".
Но заявленные процентные ставки по кредиту не единственный фактор, который следует учесть при выборе банка. Почти все банки требуют от своих клиентов застраховать не только саму квартиру от возможной гибели или повреждения, но еще и жизнь заемщика на сумму обязательств перед банком. А в первые три года кредита необходимо еще и страховаться от потери права собственности на приобретаемое жилье (титульное страхование). Этот страховой пакет ежегодно будет обходиться заемщику в среднем в 1% от суммы кредита (причем на страхование квартиры приходится только 0,3%). То есть при кредите 5 млн руб. комплексная страховка обойдется ориентировочно в 50 тыс. руб.
В случае если клиент не хочет страховать свою жизнь или титул, большинство банков процентную ставку увеличивают. "Дельтакредит" и Росбанк, например, при страховании только залога (самой квартиры) поднимут ставку на 6,5% годовых, МИА и Промсвязьбанк — на 6%, Абсолют-банк — на 4% годовых, ВТБ 24 и Альфа-банк — на 3%. Так что право выбора у клиента вроде как есть, хотя, конечно, вряд ли найдутся желающие взять ипотеку под 20,5% годовых.
На этом фоне выгодно отличаются предложения Сбербанка и Райффайзенбанка. Сбербанк вообще не требует страховать жизнь заемщика и титул. И наличие такой страховки на ставку никак не влияет. Райффайзенбанк для заемщиков в возрасте до 45 лет при сумме кредита до 8 млн руб. за отсутствие полного страхового пакета увеличивает ставку на божеские 0,3%. Для остальных заемщиков (не проходящих по возрасту или сумме кредита) ставка увеличивается уже на 3,2% годовых.
Кроме того, в некоторых банках все еще взимают комиссии за выдачу ипотечного кредита. В МКБ это 1,5% от суммы кредита (максимум 100 тыс. руб. при сумме кредита до 15 млн руб. и без ограничений, если сумма кредита больше указанного порога). В Росбанке и МИА — 1% (максимум 60 тыс. руб. в Росбанке и 70 тыс. — в МИА).
Пути экономии
Сэкономить на ипотеке сегодня можно несколькими способами. Первые два — для тех, кто небеден. В частности, при внесении первоначального взноса в 50% и сокращении срока кредита хотя бы до десяти лет можно рассчитывать на ставку по кредиту порядка 12% годовых в рублях (МИА, Росевробанк, "Уралсиб"). При семилетнем сроке ставки будут еще ниже: в Номос-банке — 10,5% годовых (при 50-процентном взносе), в ВТБ 24 — 9,9% (при взносе от 60% годовых).
Во-вторых, если вы рассчитываете расплатиться за ипотеку, допустим, лет за пять, полезно присмотреться к программам с комбинированными ставками. В рамках таких программ клиент выбирает срок кредита, когда ставка для него фиксированная. По окончании этого периода назначается переменная ставка с привязкой к ставке Mosprime на три или шесть месяцев либо к ставке рефинансирования для рублевых кредитов и к LIBOR или EURIBOR для кредитов в валюте. Так, при фиксации ставок на пять лет в МИА ставка составит 11-11,5% годовых в рублях (в зависимости от первоначального взноса), в Нордеа-банке и Юникредит-банке — 11,5%, в "Дельтакредите" — 10,75-12,75% (в зависимости от взноса и тарифа).
Третий способ — выбрать ипотечную программу с дифференцированной схемой погашения кредита (есть в Газпромбанке и Нордеа-банке). По этой схеме тело кредита погашается быстрее. В итоге сумма общей переплаты получается заметно ниже, чем при стандартной аннуитетной схеме, когда вы каждый месяц платите одну и ту же сумму по кредиту. Например, вы хотите приобрести квартиру за 6 млн руб. и берете кредит с взносом в размере 30% на 15 лет под 13% годовых. Согласно расчетам Нордеа-банка, при дифференцированной схеме за одолженные в банке 4,2 млн руб. вы переплатите в общей сложности почти столько же — чуть больше 4,1 млн руб. А при аннуитетных платежах сумма переплаты составит почти 5,4 млн руб. Неудобство дифференцированной схемы в том, что в первые годы сумма ежемесячного платежа заметно больше аннуитетного, но она уменьшается по мере погашения кредита. В частности, в приведенном примере платеж в первый год составит почти 69 тыс. руб., на пятый год он снизится до 53,9 тыс., на десятый — до 38,8 тыс. А аннуитетный платеж составил бы 53,1 тыс. руб.