Российская гильдия риэлторов (РГР) завершила работу над ежегодным отчетом о состоянии рынка недвижимости в стране.
Вообще-то этот аналитический документ предназначен для служебного использования и широкой огласке не подлежит.
Однако нам удалось его получить.
Этот отчет интересен как руководство к действию. Поскольку позволяет найти единственно правильный ответ на вопрос, что делать с недвижимостью сейчас. Покупать? Продавать? Или просто наблюдать за событиями, ожидая лучших времен.
Под грифом "секретно"
Отчет РГР — на сегодняшний день единственный аналитический материал, в котором наиболее полно отражено состояние российского рынка недвижимости. При его составлении используется информация, полученная от риэлторов-членов РГР во всех регионах страны.
Соответственно, сами риэлторы используют его для анализа ситуации на рынке и разработки модели завтрашнего бизнеса. Почему бы и нам с вами не воспользоваться этим эксклюзивным материалом для того, что спланировать свои действия.
Согласно отчету, рынок недвижимости переживает очередной кризис. Причина — снижение доходности от операций с недвижимостью. Если два-три года назад риэлторский бизнес приносил сверхприбыли, то сейчас — это в лучшем случае 60% в год.
Что от этого нам с вами? Теперь фирмы борются за каждого клиента. Отчего, соответственно, последние только выигрывают.
Правда, всплеск активности на этом рынке, который некогда потряс Москву и о котором до сих пор столичные риэлторы вспоминают с замиранием сердца, до регионов так и не докатился. Если не считать пяти-шести крупных региональных центров, в которых, оглядываясь на Москву, начали неистово строить "элитные" дома и поднимать цены на жилые квадратные метры. Цены вскоре снизились, а законсервированные стройки до сих пор пугают своими причудливыми формами.
Даже в тех регионах, где специалисты РГР посчитали рынок жилья развитым, а это Санкт-Петербург, Екатеринбург, Оренбург, Курск, Рязань, Омск, Барнаул, Пенза, Орел, Новгород, Томск, цены на квартиры практически заморожены. При этом за последний год они понизились в среднем на 10%, а предложение существенно превысило спрос.
В некоторых регионах депрессивное состояние экономики отразилось в первую очередь на рынке жилья. Так, в Самаре, Ульяновске, Саратове, Владимире, Петрозаводске, Димитровограде, Магнитогорске цены на квартиры снизились более чем на 25%.
А вот там, где первые риэлторские фирмы появились совсем недавно, цены растут. В Якутске, Астрахани, Брянске, Твери, Иркутске, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Ростове-на Дону, Краснодаре прирост за год составил в среднем 9%.
Вы заметили, что в приведенном перечне нет ни слова о Москве? Хотя столица — пример всем остальным, это не спасает столичные цены от падения, а рынок от затоваривания. Конечно, структуризация рынка не позволяет сделать вывод об удешевлении квадратных метров в столице. В Москве можно купить квартиру как по 650 долларов за квадратный метр, так и по 4500 долларов. Причем дешевые квартиры продолжают дешеветь, а дорогие — дорожать.
Значит ли это, что московская ситуация будет скопирована регионами? Стоит ли сегодня заниматься недвижимостью в надежде заработать? Или лучше воспользоваться иными способами приумножения собственного капитала — вложить деньги в коммерческий банк или инвестировать в ГКО.
Чтобы сделать выбор, стоит прислушаться к мнению специалистов о перспективах рынка недвижимости в вашем регионе. А мнения у московских аналитиков и местных риэлторов чаще всего совпадают. Так, в Якутске, Новосибирске, Ростове-на Дону, Ставрополе, Краснодаре, Воронеже, Пятигорске, Орле, Москве, Санкт-Петербурге они рекомендуют покупать квартиры. С тем, чтобы потом их перепродать.
А вот в Саратове, Самаре, Владимире, Петрозаводске, Магнитогорске, Ульяновске, Курске недвижимость надо продавать, потому что в ближайшие несколько лет она будет только дешеветь.
Банковский вклад или квартира? Что выгоднее?
Понятно, что вкладывать деньги в недвижимость выгодно, если вы уверены, что выбранный вами объект со временем вырастет в цене. Вопрос — как выбрать такую недвижимость? Риэлторы рекомендуют следить за строительством нового жилья: чем меньше в городе новостроек, тем быстрее возникает квартирный дефицит и дорожает недвижимость на вторичном рынке.
Именно этот момент наиболее выгоден для сделок. Если вы поймали миг удачи и купили квартиру на вторичном рынке, уже через год ее можно продать на 30% дороже.
Много это или мало? Судите сами — доходность по вкладам в банки не превышает 15%-18% годовых в валюте, ГКО может принести инвесторам не более 30% (в валюте, разумеется). А вот операции, скажем, с якутской недвижимостью на сегодняшний день сулят минимум 30% прибыли в валюте, притом что доходность ГКО усилиями правительства продолжает снижаться. А если учесть, что скоро будет введен налог на операции с ценными бумагами (такая мера заложена в проекте бюджета на 1997 год), доходность ГКО вообще покажется смешной.
Михаил Потапов, студент МИТХТ, приехавший из Якутска: "Я купил двухкомнатную квартиру в московской новостройке, в Ново-Косино. Как мне это удалось? Дело в том, что за последние два года цены на квартиры в Якутске неожиданно поползли вверх. И денег, которые я получил от продажи своей "двушки" там (30 000 долларов), мне хватило на покупку квартиры в столице".
Пожалуй, пару лет назад подобную историю можно было считать откровенным преувеличением. Сегодня — совсем другое дело. Неожиданно для всех Якутск вырвался вперед в смысле роста цен на жилье. Стоимость квадратного метра дотянулась до отметки 820 долларов. И, как полагают риэлторы, это не предел.
Почему? Алмазы, золото и газ привлекли в город солидные зарубежные инвестиции. Канадцы построили здесь международный аэропорт. Австрийцы — медицинский центр. Корейцы — начали производство автомобилей (см. "Деньги" # 37, 1996).
Как следствие — повысился спрос на квартиры улучшенной планировки в крупнопанельных двенадцатиэтажках. И на коттеджи в американском стиле, которые в тех краях строят канадцы из своего материала и по собственной технологии.
Представляете, сколько стоит строительство дома улучшенной планировки в условиях вечной мерзлоты? Не вдаваясь в подробности, скажем: гораздо больше, чем в Москве. Тем не менее, жители Якутска эти квартиры покупают.
Если учесть, что в ближайшее время в город будут приезжать все новые и новые жители, то проблем с поиском покупателей жилья не будет. При этом комиссия за услуги риэлторов в Якутске сегодня в пять раз меньше, чем в Москве, — всего 1% от стоимости сделки. Правда, если вы решили вложить свои деньги в якутскую недвижимость, вам придется ехать туда самому. Пока что ни одна из местных риэлторских фирм не имеет представительства в других городах.
По мнению специалистов, квартиры в этом регионе стоит покупать именно сейчас, поскольку рост цен продлится еще пару лет.
Цены на недвижимость растут не только в Якутске. Юг России — Ставрополье, Краснодарский край, Ростовская область, Воронежская область — на сегодняшний день является одним из перспективных. В смысле эффективности вложений в недвижимость и спекулятивных сделок.
Судя по прогнозу РГР, рост цен на жилье в этом регионе составит 10% в год. Однако местные риэлторы считают, что эта цифра несколько занижена. Потому что аналитики гильдии не учли такой фактор, как увеличивающаяся миграция населения в этот регион, связанная с событиями на Кавказе. А приезжие будут покупать квартиры, даже если те подорожают на 15%-20%.
Юрий Клешня, генеральный директор риэлторской фирмы "РАИН-Кавказские Минеральные Воды": "Рынок недвижимости юга России активно развивается за счет переселенцев. Конечно, не все районы находятся в одинаковом положении.
Относительно спокойно на рынке Астрахани и Волгограда. Здесь цены остановились на уровне 420-450 долларов за квадратный метр и вряд ли вырастут в ближайшее время.
Наиболее дорогие квартиры в Ростове-на Дону и Краснодарском крае. Здесь цены выросли по сравнению с прошлым годом на 15% (до 570 долларов за квадратный метр). Повышенным спросом пользуются квартиры в типовых домах. Для покупателей, а это в основном бюджетные организации, военнослужащие и переселенцы, важно купить квартиру подешевле (200-300 долларов за квадратный метр).
В Пятигорске иная ситуация. Спросом пользуются квартиры улучшенной планировки в малоквартирных кирпичных домах. Покупатели готовы заплатить за элитные квартиры и 600 долларов за квадратный метр."
Этим обстоятельством могут воспользоваться те, кто хочет быстро заработать на операциях с недвижимостью. С покупкой надо поторопиться, потому что через полгода цены снизятся на 5%-7%, значит, квартиры надо успеть продать до весны.
Аналитики утверждают, что повышенным спросом на юге России будут пользоваться только дешевые квартиры среднего качества. Однако квартиры в первом же построенном в Пятигорске элитном доме были проданы в течение двух недель. Несмотря на то, что цена квадратного метра составила 750 долларов.
В уральском регионе, как отмечено в отчете РГР, цены на жилье не растут. Но это вовсе не означает, что здесь нельзя заработать на недвижимости.
Евгений Никифоров, президент Ульяновской ассоциации риэлторов: "Последние 3-4 месяца региональный рынок недвижимости "стоит". Но сейчас самое удачное время для сделок на вторичном рынке. Дело в том, что себестоимость квадратного метра в новостройке сейчас 480долларов, а на вторичном рынке можно купить гораздо дешевле: 300-320 долларов. Если учесть, что программа строительства новых домов заморожена, то уже к началу года цены вторичного рынка "подтянутся" к ценам первичного. А это значит, что продав купленную сейчас "вторичку", можно заработать 30%-35%".
Альберт Шихов, эксперт самарской риэлторской фирмы "Наш дом": "Сейчас у каждого из жителей Самары есть уникальная возможность заработать на сделках с недвижимостью. При том, что цены на вторичном рынке падают, стоимость новостроек — растет. Но скоро количество свежепостроенных квартир резко сократится. Тогда цены вторичного рынка очень быстро догонят в цене новостройки. По нашим подсчетам, это произойдет не позднее марта следующего года".
А вот жителям Владимира, Ульяновска, Петрозаводска и Магнитогорска не следует сидеть сложа руки. Им придется направить свою энергию на поиск покупателей. По данным РГР, в этих регионах цены на квартиры будут активно снижаться (15% в год). Так что надо избавляться от "лишних" квадратных метров. И как можно быстрее.
Где лучше покупать квартиру, чтобы в ней жить
Конечно, покупая квартиру, далеко не каждый собирается перепродавать ее. Но, согласитесь, в любом случае приятно сознавать, что купленная вами недвижимость не обесценится в ближайшее время. Поэтому при выборе жилья непосредственно для проживания неплохо было бы выяснить перспективы.
Например, жителям Якутска, необходимо покупать квартиры не только для того, чтобы через два года выгодно продать свои апартаменты и отправиться жить в теплые края. Оказывается, не выезжая из города, на покупке можно не только сэкономить, но и заработать приличные деньги.
Допустим, у вас подрастают дети, и совсем нелишне позаботиться о том, где они будут жить. Зачем же ждать, пока цены на недвижимость вырастут на несколько тысяч долларов? Гораздо выгоднее купить квартиру сейчас, заплатив 820 долларов за квадратный метр. Даже при минимальном росте (15% в год) вы сэкономите около 150 долларов c каждого квадратного метра. А при этом квартира будет работать на вас.
Каким образом, скажете вы? По данным якутских риэлторов, минимальная арендная плата за однокомнатную квартиру в городе составляет 400 долларов. Таким образом, за год возвращается стоимость шести квадратных метров. А через пять лет, соответственно, окупаются все расходы на покупку недвижимости.
Но даже если, по данным РГР, в вашем городе недвижимость неумолимо падает в цене — не огорчайтесь. Жителям Самары, Саратова, Ульяновска и прочих городов надо немедленно воспользоваться случаем и приобретать квартиры по дешевке. Увы, заработать на недвижимости вам не удастся, но квартира в любом случае — полезное приобретение.
Сергей Коблашев, генеральный директор фирмы "РАИН-Курск": "Основные покупатели курской недвижимости — приезжие из Таджикистана, Киргизии, Казахстана, шахтеры Севера и военнослужащие. Они покупают квартиры на вторичном рынке, по цене от 380 до 400 долларов за квадратный метр. Что на на 20% дешевле, чем на первичном рынке. Строители из-за этого даже вынуждены снижать цены на новые квартиры. Таким образом, заработать на недвижимости в Курске сейчас практически невозможно.
В дальнейшем все будет зависеть от политики, которую будет проводить команда нового губернатора Александра Руцкого. Если власти перестанут собирать дань со строителей в виде бесплатных квартир, их стоимость снизится. Это позволит активизировать рынок, поскольку квартиры станут более доступными".
Кстати, в том, что цены на недвижимость напрямую зависят от политической ситуации, мы убедились накануне президентских выборов — тогда рынок замер. Инвестиции в строительство практически прекратились. А отсутствие своевременных денежных вливаний привело к тому, что в регионах цены на первичном рынке обогнали цены вторичного рынка в среднем на 30%. Естественно, в таких условиях покупателей на новое жилье найти крайне трудно.
Но, в любом случае, не стоит упускать возможность купить квартиру по доступной пока цене. Даже если вы не собираетесь впоследствии продавать ее, вполне может быть, что уже никогда больше квартиры не будут стоит так дешево.
Нехорошие квартиры
В ряде регионов, как свидетельствует отчет РГР, наблюдается стабильность цен. Конечно, нельзя сказать, что цены абсолютно застыли. Но их колебания незначительны и составляют менее 5% в год. Что делать жителям "стабильных" регионов: продавать или покупать?
Николай Коротков, начальник аналитического отдела агентства недвижимости "КУПЕ" (Екатеринбург): "В Екатеринбурге за последний год цены практически не изменились и держатся на уровне 420 долларов за квадратный метр, рынок продолжает жить. И даже несколько оживился после выборов. В основном, покупаются недорогие однокомнатные квартиры и комнаты. Лишь немногие могут позволить себе купить квартиру в престижном районе, в кирпичном доме. Например, трехкомнатная квартира на улице Челюскинцев стоит около 35 000 долларов. И такие квартиры вряд ли будут дешеветь. Скорее наоборот".
По данным Уральской палаты недвижимости, во всем регионе цены вторичного рынка на 15% ниже, чем на новое жилье. Но как долго сохранится такая ситуация?
Скажем сразу, ждать осталось немного. Как утверждают эксперты рынка недвижимости, уже в ближайшие полгода произойдет "смычка" цен. Строители готовы снижать цены — только в этом случае жилье будет продаваться. А вот снижения цен на вторичном рынке не будет. Поэтому, по прогнозам специалистов, до весны следующего года новостройки подешевеют на 5%-7%, а "вторичка" на столько же подорожает.
Понятно, что в подобной ситуации не надо строить "планов громадье". Покупать недвижимость для последующей перепродажи не стоит. Рост цен будет незначительный, к тому же никто не гарантирует, что вы вернете свои деньги даже через год.
Единственный вид сделок, популярный в таких регионах, — обмен с доплатой. Большинство клиентов риэлторских фирм старается проводить "двойные" сделки. То есть одновременно продают старую квартиру и, доплатив, покупают новую.
В столицах лучше жить на широкую ногу
Впрочем, этот рецепт годится и для столиц. Сейчас плохо покупается как московская, так и питерская недвижимость. Зато хорошо продается. В том смысле, что рынок отличается разнообразием. Можно купить комнату в коммуналке. Можно, поселиться в комфортабельном коттедже в черте города. А для любителей старины — квартиры в домах после реставрации и реконструкции с зимним садом, зеркальным лифтом и охраной по 6000 долларов за квадратный метр.
Но сделок с недвижимостью становится все меньше. Сотни новых квартир стоят нераспроданными. А потому московские власти недавно ввели систему взаимозачетов. Строители городу — дома. А город строителям — те же дома в качестве зарплаты. Строителям, понятно, деньги нужнее квартир. Поэтому они пытаются перевести метры в рубли по, прямо скажем, весьма выгодному для нас с вами курсу. Так, например, некоторые квартиры в Братеево и Зеленограде продаются по 300 долларов за квадратный метр.
Вы все еще думаете, что вам делать в подобной ситуации? Конечно, покупать. Потому что из двух дешевых квартир всегда можно сделать одну дорогую. Например, сделав из двух смежных квартир на одной площадке одну большую. А большая квартира — это уже квартира элитная. И стоит она соответственно...
Значит ли это, что вслед за муниципальным жильем подешевеет "вторичка"? Однозначно ответить трудно. Мнения риэлторов на этот счет расходятся. С одной стороны, у новых квартир есть одно неоспоримое преимущество: они юридически чисты. С другой стороны, почти все новостройки расположены за пределами МКАД. А это обстоятельство явно играет в пользу квартир вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев, генеральный директор агентства недвижимости "Ле-Ру" (Москва): "Московские строители составляют серьезную конкуренцию всем остальным продавцам московской недвижимости. Но резкого падения цен, тем не менее, не происходит.
Впрочем, если правительство "выбросит" на рынок еще большее количество квартир, цены на вторичном рынке все-таки упадут. Но я считаю, что это маловероятно. Весенняя распродажа квартир (см. "Деньги" # 11, 1996) показала, что жилье в новостройках не всем подходит. Оно пользуется спросом только у очередников, которые согласны жить где угодно, лишь бы получить квартиру бесплатно.
Те, кто собирается улучшить свои жилищные условия или выгодно вложить деньги, новостройку покупать не станут. Через несколько лет начнется процесс переселения "среднего" класса из новых районов в более престижные. А в центре Москвы достаточно квартир хорошего качества. Конечно, по более высокой цене от 2000 до 6000 долларов за квадратный метр".
Не всякая московская квартира заслуживает того, чтобы ее покупали. Абсолютно неперспективны вложения в пятиэтажки, судьба которых не определена соответствующим решением правительства о сносе (см. "Деньги" #49, 1995). Мало популярны панельные девяти-двенадцатиэтажные дома.
Заметим, что не в самом выгодном положении сегодня и элитное жилье. Так, в одном из первых элитных домов на улице Вересаева до сих пор есть пустующие квартиры. Пестрят объявлениями о продаже отреставрированные дома на Арбате. Но риэлторы настроены оптимистично: года через полтора элитное жилье вновь подорожает. А пока они готовы на уступки. Правда, незначительные. Например, квартиру в элитном квартале на проспекте Вернадского можно купить по фиксированной цене 1700 долларов за квадратный метр) и в рассрочку.
По мнению специалистов РГР, ситуация может измениться, если покупателям предоставят возможность пользоваться кредитными средствами. Естественно, под разумные проценты. Но, несмотря на то, что "Закон об ипотеке" принят (см. "Деньги" #28, 1995 ), говорить о реальных результатах преждевременно. Поскольку банки испытывают дефицит свободных средств и не горят желанием участвовать в программе ипотечного кредитования. По нашим данным, в ближайшие полгода никаких положительных сдвигов не произойдет.
Так что если вы собираетесь покупать жилье для постоянного проживания, стоит обратить внимание на дешевое муниципальное жилье. Учтите, что дешевле, чем сейчас, оно не будет.
А вот если цель — получение прибыли, надо покупать элитное жилье. Во всяком случае дешеветь оно не будет. А вот дорожать будет в среднем процентов на 6% в год.
Аналогичная ситуация сложилась в Петербурге. Квартиры есть любые. Дорогие, дешевые, элитные и не очень. И, соответственно, разной стоимости.
В центре, в районе Невского, Таврического сада, Морской набережной и Московского парка Победы, квартиры относительно дорогие: 700 долларов за квадратный метр. Есть, конечно, квартиры в центре, где цена квадратного метра достигает 1300 долларов. Но сделки с такими квартирами — скорее исключение, чем правило.
Квартиры в типовых домах стоят до 500 долларов за квадратный метр. В панельных домах улучшенной планировки квадратный метр несколько дороже: 550 долларов. Стоимость метра в кирпичном доме достигает 600 долларов. Если квартира сделана по индивидуальному заказу, она обойдется в 650 долларов за квадратный метр. По такой же цене предлагаются и коттеджи в черте города. Причем перед выборами эти коттеджи продавались по 600 долларов за метр, осенью цена на них вновь поднялась.
Рудольф Близняков, начальник отдела маркетинга риэлторской фирмы "ЭСТБ-РОСТ" (Санкт-Петербург): "Если говорить о динамике цен на квартирном рынке Санкт-Петербурга, то по сравнению с летним периодом прошлого года цены выросли на 7%. Осенние цены увеличились на 4%. Как будет развиваться ситуация? Хорошее жилье будет дорожать в среднем на 2-3% ежегодно. Типовые новостройки в ближайшее время дешеветь не будут".
Николай Мальчиков, генеральный директор агентства недвижимости "РАИН-Москва": "Рынок сегодня в таком положении, что большого бизнеса на этих операциях может и не получиться. В стране такая ситуация, что свободных денег у населения почти нет. Поэтому сейчас покупают квартиры, чтобы в них жить, а не для перепродажи. Заработать на недвижимости практически никому не удается: ни частным лицам, ни фирмам".
Пока строители, власти и риэлторы будут решать судьбу рынка, нам с вами надо покупать. Отдельные комнаты и дешевые квартиры. Элитное жилье, которое всегда будет дорожать, минимум — на 4-5% ежегодно. Безусловно, надо продавать квартиры, которым суждено дешеветь, то есть "хрущевки", однокомнатные квартиры в крупнопанельных домах и жилье в аварийных домах. Тогда, какие бы изменения ни происходили на рынке недвижимости, вы всегда сможете извлечь из них пользу..
Прогнозы изменения цен на 1997г. в российских городах и рекомендации риэлторов
| Город | Прогноз изменения цен на первичном рынке* | Прогноз изменения цен на вторичном рынке** | Рекомендации риэлторов |
|---|---|---|---|
| Саратов | снижение на 10% | снижение на 5%-7% | продавать |
| Самара | снижение более 10% | повышение на 5% | покупать на вторичном рынке |
| Владимир | снижение на 10%-12% | повышение на 3% | продавать |
| Петрозаводск | снижение более 10% | повышение на 3% | продавать |
| Магнитогорск | снижение более 10% | повышение на 3% | продавать |
| Ульяновск | снижение 15% | повышение на 5% | продавать |
| Курск | снижение на 10% | повышение на 7% | покупать на вторичном рынке |
| Якутск | повышение на 20% | повышение на 25%-30% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Новосибирск | повышение на 7% | повышение на 10% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Ростов-на-Дону | повышение на 15% | повышение на 20% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Ставрополь | повышение на 15% | повышение на 20% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Краснодар | повышение на 15% | повышение на 20% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Воронеж | повышение на 15% | повышение на 20% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Пятигорск | повышение на 15% | повышение на 20% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке | |||
| Орел | повышение на 10% | повышение на 7% | покупать на первичном и |
| вторичном рынке |
*Первичный рынок — новостройки, реализуемые строительными организациями и администрацией города.
**Вторичный рынок — квартиры, которые продают собственники — частные лица.
Инга ЗАМУРУЕВА
Подпись
Геннадий Стерник, руководитель аналитической группы Российской гильдии риэлторов (РГР), считает, что цены на недвижимость в регионах никогда не достигнут московского уровня.
--------------------------------------------------------
В результате спада на рынке недвижимости в одних регионах и подъема в других впервые создалась возможность для эффективных спекуляций для частных лиц.
Сделки с недвижимостью в некоторых регионах сулят доход свыше 30% годовых в валюте. В то время как доходность валютных банковских вкладов не превышает 18% годовых, а операции с ГКО — 30% годовых в валюте.
На сегодняшний день эффективнее всего спекулировать на рынке недвижимости на юге России и в Якутске.
В Курске, Екатеринбурге, Волгограде, Саратове, Астрахани и Нижнем Новгороде самые популярные сделки с недвижимостью — обмен с доплатой.