Привычка развлекаться
В летний период значительная часть горожан переселяется в Ленобласть на постоянное проживание. При этом в свою загородную жизнь временные поселенцы дачных поселков несут и привычки к городскому комфорту и развлечениям. Аналитики считают, что инфраструктура развлечений Ленобласти имеет еще очень большой потенциал для развития.
На сегодняшний день на загородном рынке развлечений и гостеприимства в Ленинградской области можно выделить три основных формата объектов: горнолыжные курорты с дополнительной рекреационно-развлекательной инфраструктурой и инфраструктурой для проживания; лечебно-санаторные объекты (пансионаты); туристические базы (размещение в коттеджах), предполагающие краткосрочное/длительное проживание с дополнительными услугами и инфраструктурой. "К общему недостатку большинства существующих загородных проектов в Ленобласти можно отнести их сезонную направленность на предоставление большинства рекреационных услуг", — говорит директор департамента маркетинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Роман Уревич.
Если рассматривать первый тип объектов, то в настоящее время в Ленинградской области действуют следующие современные и наиболее востребованные горнолыжные центры: "Охта-Парк" (поселок Сярьги), курорт "Игора" (54-й км Приозерского шоссе), "Северный склон" (поселок Токсово), курорт "Снежный", "Красное озеро", "Золотая долина" (поселок Коробицыно), "Пухтолова гора" (Зеленогорск).
Наиболее востребованным и наиболее развитым по количеству услуг и объектов инфраструктуры на сегодняшний день можно считать курортный комплекс "Игора", который является полноценным круглогодичным курортом.
По оценкам экспертов NAI Becar, срок окупаемости данных проектов в среднем составляет 8-11 лет. Первым к решению задачи круглогодичного использования приблизился курорт "Игора". Он спроектирован как первый в Ленинградской области круглогодичный курортный комплекс, который сочетает в себе несколько элементов инфраструктуры активного отдыха и развлечений. Основными потребителями услуг таких комплексов являются семьи с детьми, корпоративные клиенты, активная молодежь.
Сегодня наиболее актуальными дополнительными услугами (помимо традиционных услуг размещения и организации питания), которые могли бы обеспечить приток посетителей, являются: зимой — горнолыжные курорты (несколько склонов и подъемников), крытые и открытые катки, прокат ватрушек и прочего инвентаря; летом — гольф-клубы, теннисные корты, организация отдыха на воде (рыбалка, прокат водных лыж, скутеров, лодок и прочего), SPA-зоны, трассы для беговых лыж, роликовых коньков и велосипедов, маршруты для пешеходных прогулок, развлечения для детей (детские площадки, аквапарки, парки аттракционов), площадки для спортивных игр (футбол, баскетбол, волейбол), прокат лодок, площадки для пейнтбола, организация конных прогулок и обучение верховой езде.
"Проанализировав существующее предложение, можно сделать вывод: чем более разнообразны предложения по организации досуга, тем больше спрос на аренду средств размещения в таких комплексах", — говорит господин Уревич.
Сезонность как ограничивающий фактор
До кризиса ситуация с развитием развлекательной инфраструктуры в Ленинградской области была в целом позитивной, развивалось много проектов. Однако после кризиса многие из них были заморожены. Сегодня этот сегмент показывает довольно неустойчивую доходность в силу ограничения возможности использования из-за сезонности.
Наиболее успешными проектами в этом сегменте являются, пожалуй, горнолыжные курорты. Среди самых популярных — "Золотая долина", "Снежный", "Красное озеро", "Игора", "Пухтолова гора", "Орлиная гора", "Северный склон", "Охта-парк", "Туутари-парк".
Основными посетителями горнолыжных курортов Ленинградской области является молодежь, люди среднего возраста, а также семьи с детьми, проживающие в Петербурге и пригородах. Подобные объекты не ориентированы на жителей других регионов России и иностранных туристов. Многие жители Петербурга пользуются услугами горнолыжных курортов Ленобласти без проживания, так как курорты располагаются в зоне комфортной транспортной доступности.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer, говорит: "Среди наиболее заметных и успешных проектов в области можно выделить туристическую этнодеревню Верхние Мандроги в Подпорожском районе. Здесь отдыхающим предлагают массу услуг и развлечений (ресторан, баня, музей водки, различные мастер-классы, охота, рыбалка, конюшни). Изюминка Верхних Мандрог — это ремесленники (мастера), активно развивающие народные промыслы. Также стоит отметить коттеджный комплекс "Верижица" под Тихвином. Посетителям предлагается размещение в бревенчатых домах, к их услугам ресторан, баня, пляж и множество экоразвлечений (охота, рыбалка, сбор ягод и грибов). Помимо перечисленных комплексов в области функционирует небольшой аквапарк в Тихвине (две горки, бани, бассейн), несколько современных кинотеатров (Выборг, Тихвин, Всеволожск, Кириши). Но в целом развлекательная отрасль в Ленинградской области развита очень слабо, в большинстве городов она и вовсе отсутствует. При этом услуги ее очень востребованы, жители области вынуждены ездить в Санкт-Петербург, либо изобретать варианты досуга своими силами".
Ирина Романова, директор загородного представительства АН "Итака", пессимистична: "Туристическо-развлекательных комплексов такого масштаба, как "Мандроги", где можно отдохнуть и летом, и зимой, в Ленинградской области больше нет. Все остальное по большому счету — возможность разместиться за городом в более или менее комфортных условиях. Развлечения, как правило, дело рук самих отдыхающих. Максимум, что подобные базы предоставляют в летний период, — облагороженный выход к водоему. Такой отдых могут себе позволить люди с невысоким доходом, да и затраты организаторов не выходят за рамки разумного".
Замки на песке
Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", отмечает: "Проекты создания в Ленобласти различных рекреационных центров (аквапарков, туристических баз и т.д.) регулярно возникают, но более 90 процентов из них так пока и не реализованы. Для нашей экономики, которая из одного кризиса плавно перетекает в другой, такие (пока инновационные) проекты не до конца понятны и предсказуемы для инвесторов. Каждому инвестору приходится на свой страх и риск просчитывать экономику проекта, полагаясь на собственную интуицию. Поэтому реализовать успешные проект удается немногим".
Эксперты говорят, что ориентировочная стоимость строительства объекта развлекательной направленности составляет $800-1300 за квадратный метр в зависимости от технической сложности.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", считает, что главная проблема рынка развлечений в Ленобласти кроется в слабом развитии транспортной инфраструктуры, в частности, дорог в области. По этой причине многие жители Санкт-Петербурга и Ленобласти выбирают для отдыха Финляндию. "Кроме того, у нас есть проблемы с экологической ситуацией в наиболее популярных местах отдыха, которые зачастую плохо оборудованы и некачественно убираются", — огорчается господин Спарак.
Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО "КВС" Дмитрий Беляев отмечает, что сейчас развиваются новые комплексы загородного отдыха, центры активного отдыха с развитой инфраструктурой и широким спектром предоставляемых услуг: организация банкетов, фуршетов; SPA-услуги; спортивный досуг (волейбол, футбол, стритбол, теннис, пейнтбол); рыбалка; верховая езда; прокат ватрушек, велосипедов и роликов.
"Поскольку загородная инфраструктура в основном ориентирована все же на жителей Санкт-Петербурга, выбирающихся из оживленного каменного города на природу к целебным хвойным лесам и чистым водоемам, в поисках свежего воздуха, позитивных эмоций и активного времяпрепровождения в уединенной обстановке, то строить за чертой города еще один аквапарк или парк аттракционов, при их наличии в городе, представляется не совсем перспективной идеей", — продолжает Дмитрий Беляев.
Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки Maris| Part of the CBRE Affiliate network, тем не менее говорит, что в последнее время в области создаются новые форматы развлекательных объектов. "Одним из примеров является акваклуб VODA, который сочетает в себе отель, аквапарк, клуб и ресторан. В последнее время количество посетителей клуба увеличилось. Однако многих отпугивают высокие цены", — говорит госпожа Прозорова.
Отдельное направление
Эксперты указывают на то, что в Ленинградской области совершенно не развито направление кемпинга, весьма популярного на Западе. Иными словами, это места для автотуристов с оборудованной и охраняемой парковкой, туалетами, местами для палаток или домиками легкого типа. Кемпинг, как правило, включает инфраструктуру сферы обслуживания, магазины, кафе. В подобных зонах отдыха можно было бы создать отрытые кинотеатры, места для барбекю, детские площадки. Такой вид отдыха будет бюджетным по сравнению с круглогодичными базами отдыха, а значит, затронет большее количество жителей города, стремящихся выбраться куда-нибудь на выходные.
Обособленно в инфраструктуре отдыха можно выделить такой сегмент, как детские оздоровительные лагеря. Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", констатирует, что интерес инвесторов к этому сегменту в последние пару лет несколько вырос. Основной фактор — увеличение спроса со стороны потребителей. "Относительно невысокая цена при сопоставимом качестве делает такие путевки довольно привлекательными для заметной части домохозяйств. Стоимость путевок варьируется в достаточно широком диапазоне, в среднем суточное размещение обходится примерно в 1000 рублей. Можно отметить, что за период 2009-2011 годов, по данным ФСГС, количество детских лагерей в Ленинградской области выросло с 408 до 544. В Санкт-Петербурге оно почти не изменилось и составило в 2011 году 198 против 202 в 2008 году", — говорит госпожа Мишутина.