Элитная премьера
В первом полугодии 2012 года в Петербурге и пригородах в продажу вышло пять новых проектов в сегменте "премиум". В общей сложности объем предложения в премиальном сегменте увеличился на несколько десятков домовладений.
По разным оценкам, к коттеджным поселкам элитного класса в Петербурге и его окрестностях можно отнести от 15 до 30 проектов.
Лариса Инченкова, руководитель департамента элитной недвижимости бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", коммерческий директор ООО "Особняк" (предприятие группы ЛСР), говорит: "Если элитными считать коттеджные поселки со средней стоимостью домовладения не менее 20 млн рублей, то на загородном рынке Ленобласти их насчитывается около двух десятков. Почти половина из них уже почти полностью реализована, и в них экспонируются последние коттеджи".
Павел Степанюк, генеральный директор ООО "Вереск" (поселки "Остров", "Новое Сойкино"), полагает, что на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области сегодня расположено не более тридцати элитных коттеджных поселков со стоимостью домовладений от 30 до 70 млн рублей.
Светлана Попова, аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", считает, что в Петербурге и Ленобласти находится не более 15 коттеджных поселков премиум-класса. Порядка 30 поселков относятся к бизнес-классу. "Средняя стоимость домовладения в коттеджных поселках наивысшего ценового сегмента составляет от 45 млн рублей, бизнес-класса — от 15 млн рублей", — говорит она.
По данным компании NAI Becar по состоянию на второй квартал 2012 года, в Ленинградской области насчитывается 29 элитных коттеджных поселков ("Северный Версаль", Patrikki Club, "Лукоморье", "Михайловское", "Медовое", "Мариньи" "Балаково", "Мои Пенаты", "Репинская усадьба", San Repino и др.).
"Средняя стоимость домовладения в элитном коттеджном поселке составляет 40-45 млн рублей, средняя стоимость квадратного метра — от 130 тыс. рублей", — говорит директор департамента маркетинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Роман Уревич.
"В целом стоимость предложения варьируется от 30 до 80 млн рублей за домовладение (хотя есть и дороже — 81 млн рублей в коттеджном поселке "Репинская усадьба", застройщик "Олимп-2000", Выборгский район, Ленинское; 110 млн рублей в поселке "Мариньи", застройщик "ПетроМар Девелопмент"; 110 млн рублей в поселке "Мои Пенаты", застройщик — "Петростиль", Курортный район, Репино)", — перечисляет господин Уревич.
По экспертным данным Maris | Part of the CBRE Affiliate network, уровень наиболее вероятной цены продаж коттеджей класса "элит" составляет от 30 до 65 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра в элитном поселке будет примерно 130 тыс. рублей.
Елена Прозорова, консультант отдела консалтинга и оценки Maris| Part of the CBRE Affiliate network, считает, что самые дорогие предложения в Курортном и Приморском районах Петербурга в непосредственной близости от залива, а также в Петродворцовом вблизи дворцов Петергофа и Константиновского дворца и в Пушкинском вблизи парков.
Премиальность поселка прежде всего определяется его локацией — вблизи Петербурга, в обжитом курортном районе с развитой инфраструктурой и отличным природным окружением (лес, побережье Финского залива и т.д.). В обязательный опцион входят огороженная территория, охрана поселка по периметру, наличие благоустроенных дорог, спортивных и детских площадок. Решение о дополнении инфраструктуры — например, расположение в поселке детского клуба, бассейна — принимается с учетом реальной необходимости таких объектов, эксплуатация которых ведет к удорожанию отчислений управляющей компании. Практика показывает, что даже обитатели статусных поселков не готовы платить за неиспользуемый полноценно объект инфраструктуры. Зона 25-40-километровой доступности от Петербурга сегодня достаточно насыщена детскими и взрослыми рекреационными объектами — от фитнес- и гольф-клубов до детских развивающих центров и ресторанов.
В первом полугодии 2012 года загородный рынок отличала высокая потребительская активность. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество реализованных на рынке Ленобласти инженерно подготовленных участков увеличилось на 70%. В этом сегменте и наблюдается наибольший спрос — на земельные участки с подведенными коммуникациями приходится более 60% всех сделок, совершенных на загородном рынке в первом полугодии 2012 года. Средняя площадь приобретаемых участков составляет 14 соток.
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2012 года открылись продажи в пяти новых элитных поселках: Honka Nova Concept Residence, средняя стоимость — 63 млн рублей, застройщик Honka, поселок расположен в Курортном районе, Солнечное; "Сестрорецкие дачи", стоимость от 60 млн рублей, застройщик "Петербургское агентство недвижимости", Курортный район; "Петергофская мыза", средняя стоимость 32 млн рублей, застройщик "47 трест", Петродворцовый район; "Озеро Отрадное", домовладения от 30 млн рублей, застройщик Parabola Group, Приозерский район; "Зеленые горки", стоимость коттеджа в среднем 30 млн рублей, частный застройщик, управляющая компания "Зеленые горки", Курортный район.
Оксана Малеева, директор по маркетингу компании London Real Invest, считает, что в общей сложности объем предложения в премиальном сегменте увеличился на 83 домовладения.
"За первое полугодие 2012 года зафиксирован рост цен в сегменте элитной загородной недвижимости, который оценивается в пределах 11-12 процентов. В основном это связано с выходом некоторых элитных коттеджных поселков на завершающий этап реализации, поэтому на остающиеся в ограниченном количестве готовые построенные коттеджи застройщики поднимают цены", — добавил господин Уревич.
Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", говорит, что за квартал фиксируется порядка 30 сделок в высоком ценовом сегменте. Оксана Малеева в целом согласна с такой оценкой. По ее подсчетам, темпы продаж в коттеджных поселках сегмента "премиум" находятся на уровне 0,1-0,5 домовладения в месяц.
"По сравнению с Москвой, например, круг покупателей элитной загородной недвижимости в Петербурге достаточно узок, поэтому, на наш взгляд, до конца года имеющийся темп продаж сохранится", — продолжает господин Пашин.
"Хотя на данный момент приобретаются в основном готовые домовладения или участки с подрядом, мы все чаще слышим от клиентов желание приобрести хороший подготовленный участок, чтобы впоследствии построить там "дом своей мечты". Такие клиенты просто не готовы отдавать 30 и более миллионов рублей за дом, в котором их что-то не устраивает", — добавляет он.
Эксперты отмечают новую тенденцию на рынке: хотя для премиум-покупателей однородный поселок единого класса более предпочтителен, в последнее время появилась тенденция к совмещению элитных домовладений с коттеджами бизнес-класса. "Это вполне допустимо при реализации крупных проектов, но при условии организации отдельной элитной зоны внутри осваиваемого участка. В этом случае предпочтительно физическое отделение данной зоны от остальной территории и обеспечение отдельного въезда в эту зону. В качестве примера удачной реализации такой концепции можно привести коттеджный поселок "Небо" во Всеволожском районе, где в продаже имеются коттеджи и таунхаусы в ценовом диапазоне от 17 до 25 млн рублей", — говорит господин Пашин.