Новые проекты ударят по дефициту
Сегодня рынок элитного жилья начинает испытывать дефицит качественного предложения. Но скоро все изменится — до конца года должны стартовать три долгожданных крупных проекта: "Набережная Европы" от "ВТБ Девелопмент", квартал на проспекте Медиков группы ЛСР и дом около Смольного от "ЮИТ Санкт-Петербург".
Благодаря этим проектам проблема дефицита элитного жилья на ближайшие пару-тройку лет будет решена.
По состоянию на середину 2012 года предложение жилья высокого ценового диапазона составляет около 650 тыс. кв. м. Большая часть — это жилье бизнес-класса. "Объектов, относящихся к сегменту премиум, в Петербурге немного, в городе существует ограниченное количество мест с соответствующими видовыми характеристиками и социальным окружением", — говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". По данным "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", сейчас в центре города в продаже находится 42 объекта (без учета очередей), однако фактически выбор ограничен: в десяти из них осталось менее 5% квартир. "В элитном сегменте рынка в центре Петербурга объем спроса в первом полугодии 2012 года составил 45 тыс. кв. м, что соответствует показателям аналогичного периода 2011 года. Примечательно, что сопоставимый с прошлогодним объем жилья был реализован на фоне сокращения объема предложения премиального жилья в этом году на 15 процентов. Существующее предложение не вполне адекватно спросу из-за своей концентрации в определенных зонах. Например, его недостаточно в историческом центре Васильевского острова, в Адмиралтейском районе, в Центральном районе вне зоны около Таврического сада. Давно очевидна нехватка новых объектов на Крестовском", — считает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад"
Места надо знать
По данным аналитиков, с начала года открыты продажи в пяти жилых объектах премиального сегмента и пяти высокого бизнес-класса. В феврале этого года компания "ЮИТ Санкт-Петербург" открыла продажи квартир в жилом комплексе Suomi — на участке в исторической части Васильевского острова, на углу Среднего проспекта и улицы Беринга. Комплекс состоит из двух корпусов различного класса — девятиэтажного корпуса бизнес-класса (119 квартир) и десятиэтажного здания повышенной комфортности (241 квартира). Возобновились строительство и продажи в проекте "Леонтьевский мыс", расположенном на одноименном мысу на Петроградской стороне, где ЗАО с таким же названием возводит жилой комплекс площадью 60 тыс. кв. м. На Петроградской стороне холдинг RBI открыл продажи в комплексе "Дом благородных семейств "Собрание"" у станции метро "Горьковская". Общая площадь — более 50 тыс. кв. м.
Качественное жилье постепенно мигрирует за пределы исторического центра. Появились новые объекты и в Московском районе. В июне 2012 года началась реализация жилья в доме на улице Победы, 5. Это проект ГК Legenda Intelligent Development — кирпично-монолитное здание в стиле сталинского ампира, где будет 14 этажей. В доме запроектирована 51 квартира. При этом появятся пентхаус площадью 260 кв. м и подземный паркинг. Срок сдачи дома в эксплуатацию — четвертый квартал 2014 года. В августе компания "ЮИТ Санкт-Петербург" также в Московском районе вывела на рынок жилой комплекс с саунами в квартирах и большими "финскими" балконами — ЖК "Новомосковский". Жилой комплекс будет расположен в 100 м от станции метро "Фрунзенская", на Московском проспекте, 65.
Формируется новый кластер качественного жилья в Приморском районе недалеко от станции метро "Черная речка". В июле Setl City начала строительство в многофункциональном комплексе (МФК) Riverside на Ушаковской набережной. Общая площадь МФК составит около 180 тыс. кв. м. На участке площадью 6,8 га компания Setl City планирует возвести шесть жилых зданий с квартирами бизнес- и премиум-класса общей площадью около 100 тыс. кв. м, гостиницу, офисный центр, детский сад и крытую автостоянку. Одновременно началась реализация проекта ЖК "Новелла" от холдинга RBI на 53 квартиры.
"Петроградский район пока остается бесспорным лидером по объему элитной жилой недвижимости — на него приходится около 60 процентов в структуре предложения, из них более 40 процентов расположено на Крестовском острове. Но в текущем году на рынок вышли проекты в Московском и Приморском районах. В этих районах города существует нереализованный спрос и дефицит предложения элитной недвижимости", — говорит Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. "Еще несколько лет назад элитным считалось лишь то жилье, которое расположено в пределах "золотого треугольника". Причина смещения в другие районы — недостаточно развитая инфраструктура и неблагоприятная экологическая ситуация в историческом центре города, отсутствие крупных комфортных гипермаркетов и торговых комплексов, перегруженность и шум улиц, активная ночная жизнь. Еще одна причина — в городе, а особенно в центре, остается все меньше свободных мест под строительство. Поэтому все большим спросом пользуется новая недвижимость в районах, приближенных к центру: у метро "Петроградская", на Свердловской набережной. На Крестовском острове сосредоточено 65 процентов всей элитной недвижимости. Большим спросом пользуется жилье, окна которого выходят на набережную и парки и скверы Крестовского острова", — говорит директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
Эволюция
По оценке экспертов, изменились и требования покупателей к элитному жилью. "Теперь оно должно быть не только эстетически привлекательным и функционально продуманным, дома должны удачно вписываться в окружающую архитектуру и ландшафт и обыгрывать все преимущества своего местоположения. Это жилье для людей с высоким уровнем запросов и дохода, ценящих функциональность и комфорт. По-настоящему элитный объект должен располагаться в уединенном, экологически чистом месте, чтобы давать ощущение не только физического комфорта, но и в большей степени эмоционального. Он предполагает некую обособленность и безопасность. Инфраструктура элитного дома должна соответствовать уровню дома", — полагает Надежда Калашникова.
"Можно отметить, что за последние несколько лет уровень объектов вырос. В частности, более интересным стало архитектурное решение домов, качественнее инженерная "начинка", более насыщенной — внутренняя инфраструктура. Подобные характеристики отвечают запросам нашей основной покупательской аудитории — семейных людей из среднего класса, с детьми, нацеленных на благополучное спокойное проживание в удобном современном микрорайоне", — полагает Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест". По словам директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, еще одним отличием проектов, реализующихся в настоящее время, от предложений трех-пятилетней давности является продуманный архитектурный облик зданий, к которому приложили руку зарубежные архитекторы. "Наблюдается стремление некоторых застройщиков создать уникальный проект не только благодаря его местоположению, но и внешнему виду, при этом архитектурная уникальность проекта увеличивает его стоимость. Одной из последних тенденций можно назвать и такое предложение некоторых застройщиков, как авторский дизайн интерьера от известных дизайнеров с полной отделкой квартиры и меблировкой по желанию клиента", — говорит Эльдар Султанов.
Премиальный редевелопмент
Сегодня можно отметить тенденцию укрупнения элитных проектов жилой недвижимости. Так, все новые проекты, которые выйдут до конца года, — это проекты редевелопмента промышленных предприятий.
"В Петербурге тенденцию к укрупнению проектов стимулирует в значительной мере такое обстоятельство, как наличие имеющихся на рынке земельных участков в центре города для редевелопмента. В основном это достаточно крупные территории бывших промышленных предприятий, что предопределяет и масштаб реализуемых проектов. На таких участках девелоперам нерентабельно возводить небольшие объекты", — констатирует директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. С ней согласна Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака": "За последнее время, три-пять лет, существенно увеличился размах проектов, относящихся к классу элитного жилья. Если раньше элитные проекты в основном представляли собой клубные закрытые дома с небольшим количеством жителей (до 30-40 квартир), то сегодня застройщики стремятся вывести на рынок усовершенствованный формат элитного домостроения — это целые обустроенные кварталы с качественно новым обслуживанием и сервисом".
"Реализуя большой проект, можно создать продукт, действительно соответствующий уровню элиты, и только за такой качественный продукт клиенты сегодня готовы платить. Крупный проект позволяет создать все необходимые атрибуты подлинной элиты, в том числе хороший двор, полноценную инфраструктуру: социальную, спортивную, паркинг с большим количеством машино-мест — не менее 1,5 на квартиру", — говорит Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".
По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", новые проекты располагаются именно в тех местах, где ранее были промышленные предприятия, но при этом территории отвечают всем требованиям бизнес-класса: "Например, это ряд территорий в Московском и Приморском районах, где и в дальнейшем ожидается появление новых проектов на подобных участках. Кроме того, перспективные проекты того же типа ожидаются в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. И все меньше на рынке небольших точечных проектов".
Окончательно решить вопрос с дефицитом качественного предложения, по мнению экспертов, должны новые проекты, которые выйдут на рынок в ближайшее время. "В первую очередь это "Набережная Европы" от "ВТБ Девелопмент" и проект группы ЛСР на проспекте Медиков. В итоге в центре появится более 400 тыс. кв. м недвижимости. Понятно, что проекты большие и сроки реализации их минимум пять лет. Но полагаю, что вопрос дефицита элиты в ближайшее время стоять не будет", — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН". С ним согласен Денис Бабаков: "Потребители ожидают вывода новых проектов, так что сегодня рынок элитной недвижимости имеет дело с отложенным спросом".