Директор департамента консалтинга, аналитики
и исследований компании Blackwood Ольга Широкова:
Редевелопмент промышленных территорий становится перспективным в городах с высокой плотностью застройки, там, где формируется дефицит свободных земельных участков в черте города, а иногда и в отсутствие данных факторов — в случае, если промзоны занимают «ключевые» площадки. Наиболее яркий пример последних — территория «Красного Октября» в Москве.
Интерес девелоперов к промзонам определяются следующими ключевыми факторами: местоположение территории (близость к центру города, транспортная и визуальная доступность); площадь территории под потенциальное освоение; возможность изменения функционального назначения территории; текущая и будущая конкуренция; наличие обременений (необходимость вывода производства, оздоровления почвы и прочее).
Решение о том, заниматься ли на такой территории новым строительством или реновацией существующих строений, зависит от того, какие здания присутствуют на территории и какой тип недвижимости планирует строить девелопер. Например, некоторые здания фабрик могут быть выигрышно переделаны в офисы или лофты — этот формат жилья становится популярным. Однако наиболее распространенной все-таки является практика, когда существующие здания сносятся.
На бывших промышленных территориях возможно возведение любого типа недвижимости. При этом учитываются такие факторы, как преимущественное функциональное назначение сложившихся вокруг промышленных территорий районов, транспортная инфраструктура, плотность населения, нагрузка на социальную, торгово-бытовую инфраструктуру и прочие.
Одной из важнейших потенциальных трудностей при строительстве недвижимости на территории промзон является наличие обременений в виде необходимости переноса производства, оздоровления почвы, проведения дополнительных работ. Но при этом, если местоположение участка оценивается как благоприятное для реализации дорогого или масштабного проекта, все эти трудности будут компенсированы. В частности, стоимость рекультивации земель зависит от степени загрязнения (вида размещенного производства) и направления рекультивации. В среднем по России стоимость таких работ составляет порядка 800–2000 тыс. рублей за гектар. А вот если окружение бывшей промзоны сохраняется не самое благоприятное, то дополнительные затраты могут оказаться неоправданными, так как не будут компенсированы ценой нового объекта недвижимости.
Города Урала имеют традиционную промышленную специализацию. Максимальный импульс развития они получили в послевоенный период — 40–50-е годы, в связи с эвакуацией ряда промышленных предприятий из европейской части страны. Собственно с этим связаны и значительные проблемы городов: высокая степень износа коммунальных сетей, сравнительно высокая ветхость и аварийность жилищного фонда. По данным Российского союза инженеров, по показателю ветхости и аварийности жилищного фонда выделяются города Ленинск-Кузнецкий (11,1% ветхого и аварийного жилья в общей площади жилищного фонда), Прокопьевск (6,8%) и Первоуральск (2,8%).