Недвижимый потенциал

Лизинг недвижимости применяется на российском рынке все еще редко ввиду его ресурсоемкости. Не все лизингодатели готовы работать в этом сегменте.

Несмотря на достаточно длительный период развития российского лизингового рынка, такой сложный (с точки зрения организации сделки и юридических процедур) сегмент, как лизинг недвижимости, остается в аутсайдерах по объему и доле в общей сумме контрактов. За последние десять лет его доля в новых сделках не превышала 6%, а среднее значение составляло примерно 2,3%. Для сравнения: аналогичная доля сегмента на общеевропейском рынке в 2011 году составляла 9,5% (и это с учетом ее падения в результате экономической нестабильности в еврозоне). В наиболее же успешный период — в 2006 году — его доля достигала 15,6%. По размеру сумма сделок лизинга зданий и сооружений на нашем рынке даже в 2011 году несопоставима с общеевропейским объемом — разница составляет более 27 раз.

Анализируя динамику доли сегмента недвижимости в России, можно сделать вывод, что данные сделки зачастую выступают антикризисным инструментом финансирования для лизингополучателей. Увеличение доли сделок недвижимости в кризисный период 2008-2009 годов на фоне падения многих других сегментов рынка могло быть обусловлено двумя факторами. Во-первых, лизингом могли воспользоваться девелоперы, у которых возникли проблемы с получением и рефинансированием кредитов в ситуации одновременного роста стоимости заемных денег и падения цен на недвижимость. "В этих условиях лизинг показал свою эффективность и для тех, кто воспользовался им, стал серьезным рычагом ускорения выхода из кризиса",— говорит Кирилл Царев, и. о. генерального директора компании "Сбербанк лизинг", президент Объединенной лизинговой ассоциации — профессионального союза участников лизинговой отрасли РФ. Во-вторых, ограничение банковского кредитования стимулировало предприятия обращаться за возвратным лизингом недвижимости для финансирования своей деятельности. "Хотя лизинг недвижимости не является нашим основным сегментом бизнеса, мы провели ряд таких сделок. При этом сделки заключались с уже проверенными надежными клиентами, которым в определенный момент потребовались оборотные средства, а иных источников привлечения финансирования не было",— комментирует Константин Хуснтдинов, финансовый директор "Универсальной лизинговой компании".

Рост доли лизинга недвижимости в кризисный период в России прямо противоположен общеевропейской ситуации, где сегмент недвижимости активно рос до 2007 года, а после него демонстрирует негативную динамику.

Типичные клиенты, на которых ориентирован лизинг недвижимости, делятся на две категории. Первая — собственники объектов коммерческой недвижимости, которые уже приносят рентный доход или только вводятся в эксплуатацию и заполняются арендаторами (возвратный лизинг). В таком случае лизинг применяется для рефинансирования дорогих и краткосрочных строительных кредитов. Лизинговая компания покупает у клиента объект недвижимости, тот рефинансирует свою задолженность по объекту и получает его в долгосрочный лизинг.

Вторая — собственно сами арендаторы. Для них лизинговая компания финансирует большую долю стоимости объекта, после чего он передается в лизинг получателю. "Инструмент лизинга коммерческой недвижимости особенно эффективен для недавно построенных объектов, в связи с тем, что есть возможность применения коэффициента ускоренной амортизации до 3 и отложенной во времени уплатой налога на прибыль. Кроме того, все платежи по лизингу относятся на себестоимость. Амортизация при лизинге списывается быстрее, соответственно, быстрее снижаются остаточная стоимость объекта и сумма налога на имущество",— поясняет Кирилл Царев. В итоге здание, приобретенное с помощью финансовой аренды, может оказаться ощутимо дешевле, чем при покупке его с оформлением банковского кредитования".

Лизингодателей, работающих в области лизинга недвижимости, сравнительно немного - едва ли треть участников рынка ежегодно осуществляет такие сделки. В 2010 году среди них было 30 компаний, в 2011 году - 34. Это объясняется тем, что в лизинге недвижимости стоимость объектов по сравнению с другими сегментами велика и позволить себе активно выступать на этой сцене могут лишь крупные игроки, особенно крупные финансовые структуры с госучастием. Сегмент так же характеризуется высокой концентрацией (на топ-10 компаний в 2011 году приходилось 84% новых сделок, за первое полугодие 2012 на топ-10 приходится уже 91% сделок) и волатильностью участников. На 1 января 2010 и 2011 годов и 1 июля 2012 года только шесть компаний дважды попадали в десятку лидеров рынка. При этом только одна из них - "Сбербанк Лизинг" трижды попадала в тройку лидеров и занимала первое место в рейтинге в 2010 и 2011 годах.

Один из лидеров этого рынка — "Сбербанк Лизинг" — одновременно и самый быстрорастущий игрок в этом сегменте. Совместно с ОАО "Сбербанк России" компания разработала новые продукты финансового и возвратного лизинга для различных типов объектов и в результате активно нарастила портфель сделок. Были реализованы лизинговые проекты (в том числе и возвратный лизинг) с предприятиями Санкт-Петербурга, Краснодара, Калининграда, Московской области, Перми, Подольска и других городов. Не так давно была совершена крупнейшая на российском лизинговом рынке недвижимости сделка — на сумму свыше 3 млрд рублей в Уфе (Башкирия) с ООО "ТСК "Центральный рынок"".

"В отличие от многих менее ресурсоемких сегментов рынка, в лизинге недвижимости для клиентов дочерней компании Сбербанка могут быть разработаны индивидуальные условия. На сегодняшний день максимальный срок договора лизинга от "Сбербанк Лизинга" составляет десять лет, сумма финансирования — до 80% от рыночной стоимости объекта. Но для первоклассных объектов недвижимости (с точки зрения местоположения, арендаторов, финансово-экономических показателей) могут быть разработаны индивидуальные условия. Поэтому, например, конвейерная схема, которую компания использует для типовых продуктов, чтобы срок рассмотрения заявок исчислялся часами, тут не подходит",— уточняет Кирилл Царев.

Компания совместно с материнским банком разработала новые продукты финансового и возвратного лизинга для различных типов объектов, и активно нарастила портфель сделок. В отличие от многих менее ресурсоемких сегментов рынка, в лизинге недвижимости для клиентов ими могут быть предложены и индивидуальные условия.

В Западной Европе лизинг недвижимости как инструмент финансирования применяется уже давно, и сегодня до 40% объектов приобретаются по лизингу. Причем если в России объектом лизинга может быть только коммерческая недвижимость, то в Европе это и жилая недвижимость, а в ряде стран — и земля. Очевидно, расти объемы сделок будут и в России. "Мы видим серьезный спрос, причем больше в регионах, нежели в Москве. Там есть существенный дефицит коммерческих площадей, а "длинные" деньги получить непросто",— говорит господин Царев.

Тем не менее взрывного роста ждать, конечно, не стоит: лизинг экономически оправдан далеко не для всех объектов. Он эффективен прежде всего для крупных объектов коммерческой недвижимости, которые уже приносят рентный доход или только вводятся в эксплуатацию. В случае сохранения стабильности на рынке можно ожидать существенного укрепления этого сегмента. Впрочем, даже в случае негативных изменений в экономике у лизинга недвижимости впереди большие (хоть и отложенные) перспективы, считают в "Сбербанк Лизинге": "Если в ближайшее время мы вновь столкнемся с кризисом ликвидности и, как следствие, с дефицитом "длинных" денег, то о лизинге недвижимости на какое-то время придется забыть. Однако этот инструмент уже доказал свою эффективность в посткризисной экономике, и в долгосрочной перспективе он обязательно займет заметную долю рынка финансирования".

Роман Романовский, рейтинговое агентство "Эксперт РА"