По инициативе Министерства юстиции и с согласия мэра Москвы Юрия Лужкова в столице решено провести эксперимент. Суть его в том, чтобы предоставить исключительное право регистрации всех объектов недвижимости органам юстиции. Все собственники недвижимости должны будут регистрировать свое право на нее в органах юстиции. Упростит ли эксперимент Минюста существующую процедуру регистрации недвижимости?
Сегодня регистрацией недвижимости в Москве занимается около десяти организаций. Например, права на жилые помещения регистрирует Комитет муниципального жилья (КМЖ), на нежилые помещения, здания и строения — Москомимущество, на земельные участки — Москомзем, а регистрация залога возложена на Московскую регистрационную палату. А куда нужно будет обращаться частному лицу в процессе эксперимента для того, чтобы зарегистрировать свое право на недвижимость? Этот вопрос мы задали заместителю министра юстиции Владимиру Постышеву.
Если говорить о квартире, то сегодня вы идете в Комитет муниципального жилья. А вскоре вам придется, кроме уже существующих инстанций, посетить еще и специально созданный орган юстиции и получить там имущественный титул (т.е. окончательно закрепленное право на недвижимость. — "Д"). Кроме того, собственникам планируется выдавать свидетельство о праве владения недвижимостью, как это уже делается после регистрации земельных участков в Московской области. В этом и есть суть изменений.
Что же касается собственников, которые заключили сделки с недвижимостью до начала эксперимента, то им не нужно посещать органы юстиции для перерегистрации. Но мы рассчитываем на то, что люди сами захотят надежно закрепить за собой права собственника. Ведь у многих сейчас единственным документом на квартиру является книжка об оплате коммунальных услуг.
А что изменится в связи с такой реорганизацией для частных лиц, желающих оформить свое право на недвижимость? И какие еще новшества ожидают нас с вами в ходе столичного эксперимента?
Борис Салюков,начальник управления юстиции г.Москвы: Для граждан будет больше гарантий по совершенным сделкам: создание единого реестра по недвижимости, единой информационной базы данных по всем совершаемым сделкам. А главное, все будет оформляться на государственном уровне и свидетельство будет выдаваться на бланке управления юстиции г.Москвы. К тому же, информация об имеющейся у вас, например, недвижимости станет более закрытой для частных лиц, не имеющих степени близкого родства с вами. Доступ к ней, по-прежнему бесплатный, будут иметь лишь те государственные инстанции, которые вправе ее запрашивать. Правоохранительные органы, например, или налоговая полиция. Родственникам же, имеющим, скажем, наследственные претензии, придется за интересующую информацию платить в процентном соотношении от минимальной зарплаты. Эта сумма пока не определена.
Кроме того, у нас нет даже единого реестра прав на собственность. А на Западе такой документ хранится веками. Можно многие-многие десятки лет спустя поднять документы и проследить, где, в каком году, месяце, какого числа была совершена та или иная сделка и кто и за сколько стал владельцем недвижимости. Отныне и у нас подобная запись не будет иметь срока давности, то есть будет храниться вечно.
С вопросом, где и как будут регистрировать права собственника, все более или менее ясно. А вот сколько нам придется платить? Пока сумма, которую вам придется выложить за регистрацию в Комитете муниципального жилья (КМЖ), зависит от того, где вы проживаете.
Жители Москвы и области, военнослужащие и граждане России, обменявшие свои квартиры на московские, сегодня платят за регистрацию права собственности 7,3 минимальной зарплаты (на сегодня минимальная зарплата — 83 490 рублей). Граждане России, покупающие квартиру в Москве, платят 10 минимальных зарплат. Россияне, постоянно проживающие в странах СНГ, — 15,2 минимальной зарплаты. Россияне, постоянно проживающие за границей, и лица без гражданства — 29,2 минимальной зарплаты. Иностранцы платят за регистрацию права собственности на недвижимость 300 минимальных зарплат.
"Деньги": Какой предусматривается регистрационный сбор, и будет ли он дифференцированным для россиян и иностранцев?
Владимир Постышев: Регистрационный сбор мы планируем установить не выше трех месячных минимальных оплат труда для физических лиц. А для юридических — не выше 50 минимальных зарплат. Но поскольку сбор поступает в местный бюджет, то каждый субъект Федерации вправе устанавливать его размер. Мы только определили предел, выше которого он не должен подниматься.
Что же касается существующей разницы в сумме сбора по какому-либо признаку, то ее не будет. Разве что льготы для некоторых категорий на усмотрение местных властей.
"Д": В связи с чем возникла идея проведения эксперимента?
В.П.: Сегодня право собственности на недвижимость не регистрирует практически никто. Например, подтверждением права собственности на квартиру является нотариально заверенный договор между сторонами. В отношении же приватизации — это вообще на уровне пометки технических органов. Как таковой государственной регистрации прав на недвижимость сейчас не существует.
"Д": Получается, что любой человек может в суде оспорить чье-либо право собственности на недвижимость?
В.П.: Не только может, но и оспаривает. В судах масса подобных дел. Вот реальный случай: в Волгограде сейчас идет процесс по признанию права собственности на квартиру... На сегодня у этой квартиры пять разных собственников. Все пять собственников имеют надлежаще оформленные документы. И что решит суд — неизвестно.
А вот у нотариусов прямо противоположное мнение о целесообразности проведения эксперимента Министерством юстиции.
Анатолий Тихенко, президент Федеральной нотариальной палаты: Этот эксперимент я бы окрестил недоразумением. Для его проведения в Москве должен быть принят федеральный закон (согласно Гражданскому кодексу вопросы регистрации прав собственности должны решаться в соответствии с федеральным законом. Который и определяет как саму процедуру регистрации, так и орган, занимающийся этой регистрацией. Однако закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до сих пор пока не принят. — "Д"). А пока же сделка может быть оспорена в суде именно потому, что правом такие "эксперименты" не предусмотрены.
Однако практика показывает, что подобные эксперименты успешно проводятся на региональном уровне по договоренности с местными властями. Не дожидаясь принятия законодательной базы. Наоборот, эксперименты зачастую и проводятся для того, чтобы проверить, будет ли работать тот или иной закон. Тем более что проект указа президента "О дополнительных функциях Министерства юстиции РФ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уже готов. И в ближайшее время должен быть подписан. Что же касается сроков начала столичного эксперимента Минюста, то, скорей всего, они совпадут с датой подписания президентского указа. Но до создания специальных учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет применяться ныне действующий порядок.
"Деньги": В случае передачи права регистрации недвижимости органам юстиции нотариусы могут лишиться большой части клиентуры. А значит, и доходов. Ведь если орган юстиции будет документально закреплять право собственности на недвижимость и это право после регистрации будет неоспоримым, то многие вообще откажутся от услуг нотариуса.
А.Т.: Некоторым кажется, что услуги нотариусов — 1,5% от стоимости договора продажи недвижимости за его заверение — достаточно дороги. Давайте разберемся. А сколько это будет стоить, если попытаться обойтись без нотариуса?
Если покупатель или продавец хотят себя обезопасить, то они приглашают сначала адвоката для составления юридически грамотного договора. И оплачивают его услуги либо из расчета 250 долларов в час (средняя ставка по Москве. — "Д"), либо 5% от стоимости договора. Дальше, если в сделке участвует риэлтор, то и он берет себе еще 7-13%. Плюс нужно застраховать саму сделку. Здесь тариф — 10%. В итоге получается минимум 25% от суммы сделки. И при этом только страховщик несет ответственность за невыполнение условий сделки. Но каких именно, оговаривается в условиях страхования, которые могут быть самыми разными.
А частный нотариус несет личную имущественную ответственность за ту сделку, которую он заверил. И при всем том 1,5% — максимальная ставка. В некоторых случаях процент может быть и меньше.
Так что же изменится в связи с экспериментом Министерства юстиции для частных лиц?
Недостатки. Во-первых, для регистрации недвижимости вы должны будете посетить дополнительную инстанцию — орган юстиции.
Во-вторых, регистрацией недвижимости будет заниматься крупное федеральное ведомство. А потому существует некоторая опасность, что при ошибке в регистрации вам будет крайне сложно выяснить стадию, на которой она была допущена, и найти виновных. А значит, и восстановить нарушенные права.
В-третьих, ваша недвижимость (и главное, ее количество) будет внесена в единый реестр. Налоговым органам станет намного легче проверить ваши доходы и расходы.
Преимущества эксперимента. Во-первых, только регистрация в органах юстиции окончательно закрепит за вами право собственности на недвижимость. Это оградит вас от неправомерных посягательств на вашу собственность.
Во-вторых, все потенциальные собственники недвижимости будут платить за регистрацию меньше, чем сегодня, и по единому тарифу. Физические лица — не более 3 минимальных зарплат, а юридические — не более 50.
В-третьих, перед приобретением недвижимости вы сможете получить все интересующие вас сведения о ней из единого реестра. Это застрахует вас от мошенничества.
Наталья ФИЛИППОВА
Подписи
Владимир Постышев, заместитель министра юстиции: "Вскоре вам придется, кроме уже существующих инстанций, посетить еще и специально созданный орган юстиции и получить там имущественный титул. Что же касается собственников, которые заключили сделки с недвижимостью до начала эксперимента, то им не нужно посещать органы юстиции для перерегистрации".
Борис Салюков, начальник управления юстиции г.Москвы: "Главное, регистрация недвижимости будет проводиться на государственном уровне, и свидетельство будет выдаваться на бланке управления юстиции г.Москвы".
Анатолий Тихенко, президент Федеральной нотариальной палаты: "Этот эксперимент я бы окрестил недоразумением. Для его проведения в Москве должен быть принят федеральный закон".