Разница в предпочтениях

По итогам 2012 года инвестиции в коммерческую недвижимость России могут достигнуть $6,5 млрд, прогнозируют эксперты. По итогам третьего квартала на российском рынке были заключены сделки по приобретению ряда объектов коммерческого назначения на общую сумму, превышающую $1 млрд. При этом предпочтения у инвесторов, вкладывающих в недвижимость Петербурга, и у инвесторов, работающих со столичной недвижимостью, разнятся.

Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги по инвестициям в коммерческую недвижимость России в третьем квартале 2012 года. Согласно исследованию, по итогам квартала на российском рынке были заключены сделки по приобретению ряда объектов коммерческого назначения на общую сумму, превышающую $1 млрд.

Таким образом, совокупный объем сделок с объектами коммерческой недвижимости за девять месяцев с начала года составил $4,5 млрд. Стоит отметить, что еще по нескольким знаковым для рынка проектам ведутся переговоры, что позволяет рассчитывать на достижение по итогам года уровня в $6,5 млрд. Данный результат уступает показателю предыдущего года 20%. При этом стоит понимать, что рекордные показатели 2011 года ($8 млрд) в том числе были обусловлены значительным объемом отложенного спроса и весьма благоприятной ситуацией, сложившейся в тот период в финансовой сфере. Анализ результатов прошлых лет ($3,6 млрд по итогам 2010 года, около $3 млрд по итогам докризисных 2008 и 2007 годов) явно демонстрирует положительную динамику показателя.

Традиционно около 90% совокупного объема инвестиционных сделок по итогам третьего квартала 2012 года и 68% за период с начала года пришлись на московский рынок.

По-прежнему наибольший интерес для инвесторов в московский рынок представляют премиальные офисные объекты, о чем свидетельствуют сделки, закрытые за первые девять месяцев 2012 года. Так, компания O1 Properties приобрела два бизнес-центра класса А — "Дукат Плейс III" и "Серебряный город", а в рамках портфеля активов компании "Уникор" во владение ГК "БИН" перешел БЦ Summit.

Также аналитики Knight Frank отмечают вновь наметившийся рост числа покупок офисных площадей коммерческими компаниями (в первую очередь банками) для собственного использования. Например, Райффайзенбанк и Альфа-банк приобрели здания в "Нагатино iLand".

Алан Балоев, заместитель директора департамента инвестиций и продаж компании Knight Frank, отмечает: "Текущий период характеризуется общим сокращением инвестиционных активов институционального качества, которые консолидируют в своих портфелях крупнейшие российские инвесторы. В связи с этим будет расти интерес инвесторов к качественным девелоперским проектам на различных стадиях реализации".

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, рассказал: "В текущем году на инвестиционном рынке Санкт-Петербурга наблюдается активность как институциональных инвесторов, так и крупных девелоперских компаний. Например, в августе завершилась сделка по продаже ТЦ "Суперсива" в Приморском районе Петербурга (ул. Савушкина, 119), переговоры по которой длились полтора года". Покупателем стал инвестиционный фонд под управлением Jensen Group, собственник — финская компания, брокер сделки — Knight Frank St. Petersburg.

Еще одной крупной сделкой стала покупка компанией NAI Becar торгового центра "Смайл", расположенного в Невском районе. Сумма сделки составила 510 млн рублей. Торговый центр "Смайл" находится на пр. Большевиков. Общая площадь ТЦ составляет 10 969 кв. м. "До недавнего времени здание торгового комплекса принадлежало ООО "Донк". Торговый центр располагается в отдельно стоящем трехэтажном здании. Почти весь первый этаж занимает парковка на 150 машино-мест", — рассказали в пресс-службе NAI Becar. "Смайл" позиционируется как комплекс микрорайонного масштаба. В зоне десятиминутной пешеходной доступности от ТЦ проживает более 40 тыс. человек.

"Приобретение ТК "Смайл" — это результат нашей политики по усилению позиций компании NAI Becar в сегменте Asset Management как управляющего партнера, — отметил президент NAI Becar Александр Шарапов. — Напоминаю, что это уже не первый объект соинвестирования: весной 2012 года мы с партнерами приобрели коттеджный поселок в Техасе. При выборе доходных объектов мы ориентируемся на два параметра. Во-первых, возможности по улучшению управления объекта, и, как следствие, это потенциал роста доходности объекта в ближайшей перспективе. Во-вторых, локация экономически перспективна для развития окружающей среды. Эти два параметра обеспечивают возможность будущей выгодной продажи. В горизонте 3-5 лет мы прогнозируем для ТК "Смайл" доходность 15-18 процентов. Эта доходность складывается из текущей доходности и роста стоимости объекта, исходя из потенциальных возможностей его развития. Если до конца года ситуация на глобальных финансовых рынках не ухудшится, то мы ожидаем заключения еще нескольких крупных сделок. В целом петербургский рынок сейчас стал более спокойным, инвесторы тщательно оценивают свои риски. Также общее развитие рынка недвижимости приводит к увеличению доли качественных проектов, которые могут претендовать на звание "инвестиционного продукта"".

Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что согласно данным из открытых источников информации, за последние восемь месяцев в Петербурге было заключено около десяти сделок, пять из которых — сделки с готовыми объектами. Средний размер сделки — $10-15 млн.

Николай Пашков добавляет, что на сегодняшний день вложения в офисную и торговую недвижимость остаются привлекательными для инвесторов. "Принимая решение о вложении в тот или иной проект, инвестор взвешивает возможный уровень дохода и риски его получения. Уровень доходности того или иного объекта зависит от множества внешних и внутренних факторов, основными из которых являются местоположение, выбранная концепция объекта, профессиональная управляющая компания, величина арендных ставок, состав арендаторов и так далее. Все эти факторы можно описать одним словом — качество объекта. Чем выше его качество, тем более востребован он у потенциальных потребителей (арендаторов и покупателей) и тем больший доход получит инвестор", — говорит господин Пашков.

Эксперты обращают внимание на то, что исторический опыт развития объектов коммерческой недвижимости показывает: качество объекта — это один из факторов, который со временем не утрачивает своей значимости.

Один из примеров качественных объектов торгового назначения — ТРК "Галерея", при создании этого комплекса вопросам качества было уделено особое внимание. Итог — объект продан в 2011 году за рекордную для рынка России сумму $1,1 млрд компании Morgan Stanley Real Estate Fund.

Директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков говорит, что во второй половине 2012 года инвестиционный рынок более или менее нормализовался, началась активная деятельность со стороны инвесторов.

"Если говорить о коммерческой недвижимости, то по-прежнему наиболее ликвидным остается торговый сегмент, так как по сравнению с офисной и складской недвижимостью в нем наблюдается рост активности как со стороны арендаторов, так и со стороны торговых сетей. Доходность таких объектов должна составлять не менее 10 процентов", — говорит господин Бойков.

Примечательно, что, по данным Knight Frank, в Москве для инвесторов более привлекателен сегмент офисной недвижимости — она занимает лидирующие позиции на рынке инвестиционных сделок.

"По офисному сегменту инвесторы рассматривают проекты с доходностью от 11 процентов и выше, в зависимости от ликвидности проекта. Среди складов рассматривают проекты с доходностью от 12 процентов и выше. Средний объем сделок по объектам не превышает $20 млн. Инвесторы достаточно осторожны и не склонны проводить глобальные инвестиционные вложения в связи с теми рисками, которые существуют на рынке, за редким исключением", — говорит господин Бойков.

При этом он отмечает, что грань между российским инвестором и зарубежным стирается. "К подготовке документации иностранный инвестор подходит более тщательно, для него очень важен фактор ликвидности проекта, в отличие от локальных инвесторов. Но сегодня количество иностранных инвестиций по-прежнему минимально. Инвесторы, вкладывающие деньги в российские проекты, активны на рынке давно и знают все правила игры и нюансы рынка", — рассуждает господин Бойков.

Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости "S.A. Ricci — Санкт-Петербург", отмечает, что для девелоперов, которые рассматривают возможность покупки недооцененных активов для увеличения в дальнейшем их доходности и перепродажи, приобретение торговых центров — наиболее выгодное вложение средств. "Например, в бизнес-центрах нет таких больших резервов для повышения арендных ставок, как в торговых центрах, только при условии изменения рыночной конъюнктуры. В торговых же комплексах рост посещаемости и популярности влечет за собой увеличение арендных ставок", — подытожил он.

"Требования к доходности больше зависят от типа покупателя, а не от страны происхождения. Если говорить о западных институциональных инвесторах, то они чаще всего входят в менее рискованные проекты (соответственно, с более низкой доходностью). Если мы говорим о венчурных инвесторах, то их интересуют более доходные и, как результат, более рискованные объекты", — считает Андрей Розов.

Валерий Грибанов