Режим ручного управления

О том, как регулируется ипотечная сфера за рубежом, рассказывает АННА ЛЮБИМЦЕВА, руководитель аналитического центра АИЖК.

Разнообразие методов

В период с 2011 по 2012 год АИЖК принимало активное участие в работах Совета по финансовой стабильности (Financial Stability Board), главной целью которых было выявление в международном опыте наиболее рациональных и эффективных практик андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов для разработки своего рода золотых стандартов в данной сфере. Итогом работы стал документ под названием "Принципы качественного андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов", который был распространен и опубликован в апреле.

У членов рабочей группы в данном проекте было четкое понимание, что обнаруженное разнообразие методов работы андеррайтеров в сфере ипотечного кредитования отражает прежде всего особенности структуры жилищного финансирования, культуры и социально-экономической политики исследуемых стран, однако выяснилось, что, несмотря на изобилие "серых" оттенков, правда по большому счету, как всегда, одна. В ходе исследований сформировалось понимание, что ответственное ипотечное кредитование базируется на пяти основных постулатах: прямой государственный надзор за рынком ипотечного жилищного кредитования и его участниками, качественный андеррайтинг заемщиков, развитие системы справедливой оценки предметов залога, защита прав потребителей и регулярное раскрытие информации о рынке жилья и жилищного финансирования. Проблемы начинаются там, где сбой дает какое-либо звено.

В период кризиса наиболее сильно пострадали государства, в которых государственное присутствие в жилищной политике и регулирование рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования было крайне слабым (например, Ирландия, Испания, США). Произошло это прежде всего ввиду очевидного конфликта интересов бизнеса и государства в жилищной сфере. Основная задача любого бизнеса — получение максимальной прибыли, тогда как прямая функция государства — социальная защита населения, включая обеспечение жильем семей с низкими доходами.

В США фактически потерпела крах попытка подменить политику развития доступного жилья политикой доступного кредитования, весь процесс был отдан на откуп частному сектору и "невидимой руке рынка". В результате в период бурного роста экономики США, когда заемщики, которые соответствовали всем критериям выдачи классических рыночных ипотечных продуктов, "закончились", кредитные организации начали постепенно ослаблять стандарты выдачи. На пике цен на рынке жилья в 2006 году примерно 30% заемщиков, впервые приобретающих жилье в США, не вносили первоначальный взнос, а 40% — вносили минимальный (на уровне 3-5%). Стали также появляться различные кредитные продукты, которые предусматривали низкие выплаты в начале срока кредита, а основная нагрузка откладывалась на будущее. Фактически в погоне за сиюминутной прибылью произошло "втягивание" в кредитные отношения неплатежеспособных граждан и появился сегмент "субстандартных" кредитов (subprime), не говоря уже о разогревании цен на рынке жилья.

Степень вмешательства

В посткризисный период перед правительствами многих стран встал вопрос о том, до какой степени государство должно вмешиваться в функционирование рынка жилья и ипотеки как одного из ключевых механизмов жилищного финансирования, а также в какой степени поддерживать оба направления. И одним из важнейших выводов на этом фоне является тот факт, что ипотека вовсе не панацея, а лишь один из инструментов жилищной политики, причем для платежеспособного населения. Далеко не все должны и могут становиться собственниками жилья. Стало также очевидно, что меры по защите прав потребителей и пруденциальное регулирование — это два краеугольных камня обеспечения безопасности целостности и эффективности системы ипотечного кредитования. При этом контроль и своевременное регулирование ипотечных стандартов способны не только стимулировать рост на рынке жилья, но и не допускать его перегрева.

Сейчас, например, мы наблюдаем, как в Китае, Израиле и Канаде власти страны пытаются охладить рынок недвижимости, понизив цены на жилье именно при помощи мер по изменению стандартов кредитования. Главным образом они касаются увеличения уровня обязательного первоначального взноса за жилье. В Израиле первоначальный взнос теперь будет составлять 60-67%, в Канаде — не менее 20%, при этом первоначальный взнос для тех, кто собирается приобрести жилье стоимостью выше 1 млн канадских долларов, должен составлять не менее 200 тыс. Ранее такой метод борьбы с ценовыми пузырями успешно зарекомендовал себя в Индии, Корее и Сингапуре.

Кроме ограничения числа потенциальных заемщиков использование максимального лимита первоначального взноса даст этим странам как минимум еще два преимущества: предоставит кредиторам часть капитала в качестве буфера на случай дефолта, а также создаст для заемщиков дополнительный стимул к исполнению своих долговых обязательств. Люди, как известно, в гораздо большей степени склонны выполнять свои обязательства в тех случаях, когда вкладывают свои собственные деньги. Хотя, если говорить о сокращении уровня дефолтов, это лишь одна из мер, которая должна дополняться, как минимум, качественной оценкой способности заемщика обслуживать долг.

Хороший пример здесь Гонконг в 1995 году. Еще тогда там вышло распоряжение, предписывающее банкам при отсутствии должных оснований не полагаться на стоимость обеспечения по кредиту, а делать акцент на оценку способности заемщика исполнить обязательства, ограничивая максимально возможную долю платежа по кредитам в общих доходах заемщика. В результате, когда в период между октябрем 1997 года и июнем 2003 года цены на недвижимость в Гонконге существенно упали, максимальный уровень дефолтов не превысил 1,4%.

В Великобритании и США, напротив, исторически делался больший упор на оценку жилья и перспектив роста стоимости залога, чем на оценку способности заемщика платить по кредитным обязательствам.

Жесткость стандартов

В целом в большинстве стран перед кризисом существующие системы оценки платежеспособности оставляли за скобками такую важную информацию, как сведения о расходах и налоговых обязательствах при расчете максимальной доли платежа по кредитам в общих доходах. Другой часто допускаемой "ошибкой" при оценке платежеспособности было чрезмерное доверие к исторической информации о кредитном поведении заемщика. Между тем количественные показатели кредитных рейтингов, которые составляются на основе данных кредитных бюро, отражают историческую склонность заемщика к возврату кредита, но отнюдь не его способность возвратить кредит в настоящем или будущем.

В результате в Великобритании около половины всех кредитных заявок в период с 2007 по 2008 год было обработано вообще без подтверждения дохода, а в США кредиты без подтверждающих документов или с малым количеством документов (low-doc. loans) в 2006 году составляли 13% от общего объема выдачи ипотечных кредитов.

Позитивным примером альтернативного подхода являются Австралия и Германия, где активно применяется методология "чистого остатка". Она требует, чтобы потребитель был способен показать остаток средств после вычета налогов, платежей по погашению долга и оплаты расходов на жизнь, при этом остающийся после выплат за ипотеку доход должен быть достаточен для поддержания адекватного уровня жизни семьи.

Все эти и другие моменты также учитывались при формировании "Принципов качественного андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов". Они представляют собой свод высокоуровневых рекомендаций для регуляторов рынка ИЖК, основанных на изучении лучших мировых практик андеррайтинга, а также описывают некоторые инструменты, которые могут быть использованы для мониторинга и надзора за этими стандартами. Всего ключевых правил качественного андеррайтинга пять: эффективная проверка доходов и иной финансовой информации, обоснованная оценка способности заемщика обслуживать кредит, адекватное отношение суммы долга к стоимости залога, эффективное управление залогом и осмотрительное использование ипотечного страхования.

Стандарты подразумевают, что уполномоченные властные структуры будут внедрять их с учетом текущих обстоятельств в каждой конкретной стране и обеспечат надзорным органам соответствующие полномочия для мониторинга и контроля их исполнения.

Важно отметить, что еще до появления Стандартов многие страны, пострадавшие от кризиса, провели значительную реформацию законодательства, регулирующего рынок жилья и жилищное финансирование, включая рынок ипотечных ценных бумаг. Наиболее крупная реформа прошла именно на "родине" последнего финансового кризиса — в США. Был принят Закон о реформировании Уолл-стрит и защите потребителей, более известный под именами его основных разработчиков Додда и Франка, который предполагает самые масштабные изменения в финансовом регулировании США со времен Великой депрессии. Помимо реструктуризации мер регулирования закон Додда--Франка устанавливает более жесткие требования к практикам ипотечного кредитования.