Рядом с революцией

"Арабская весна" привела к свержению глав четырех государств. Еще в двух десятках арабских стран проходили массовые протесты и демонстрации. Но единственной страной в этом списке, где долгие годы существовал рынок жилья для российских покупателей, оказался Египет. Сегодня продать жилье в Египте можно лишь с дисконтом в 80%, но нельзя исключать того, что завтра инвесторы и вовсе лишатся своей собственности.

Страна вечного лета

В последние два года Египет наряду с Тунисом, Ливией и другими арабскими государствами стал горячей точкой на карте мира. События, происходящие в этих странах, взволновали не только исламский мир, но и всю планету. Однако с Египтом, в отличие от других стран арабских революций, которые для большинства наших соотечественников являлись лишь абстрактными точками на карте мира, у россиян были особые отношения. Долгое время эту страну можно было считать неофициальной "всероссийской здравницей". Солнце, море, дешевый all inclusive и безвизовый режим были серьезными доводами, чтобы не обращать внимания на такие минусы, как низкое качество питьевой воды, питания, а также высокая аварийность на дорогах. Зато свержение экс-президента Хосни Мубарака, обернувшееся беспорядками и погромами в крупных городах, оттолкнуло многих россиян от пляжей Хургады и Шарм-эш-Шейха. Так, по данным Ростуризма, если в первом полугодии 2010 года Египет посетили 1,14 млн туристов из нашей страны, то за тот же период 2011 года всего лишь 488 тыс. россиян решились отдохнуть в этой арабской стране.

Но за долгие годы любви с Египтом многие наши соотечественники успели обзавестись в этой стране жильем. Активно приобретать недвижимость в стране "фараонов и пирамид" россияне стали примерно с 2003 года. А в 2006 году Египет занимал седьмое место среди других стран по спросу россиян на зарубежную недвижимость, в 2008 году — пятое, а к 2010-му эта арабская страна поднялась на третье место, уступив лишь Болгарии и Черногории.

Самой популярной точкой на карте Египта среди иностранных покупателей недвижимости стала Хургада. Здесь, по данным местного муниципалитета, приобрели недвижимость около 40 тыс. иностранных покупателей, из которых 13,5 тыс.— россияне. Активно покупали россияне жилые объекты и в других регионах, таких, как Сафага и Каир.

Гораздо меньшим спросом пользовалась среди иностранных покупателей недвижимость таких популярных среди туристов регионов, как Шарм-эш-Шейх и Дахаб. На территории всего Синайского полуострова покупка недвижимости иностранцами возможна только в долгосрочную аренду на 99 лет. Кроме того, основные владельцы земли на Синайском полуострове — бедуины, а обитатели пустыни не самые законопослушные жители Египта. Бывали случаи, когда к покупателю земли, который собирался начать строительство, подъезжали воинственно настроенные бедуины и начинали кричать, чтобы он убирался с участка, так как эта земля принадлежит им много лет. В конце концов покупатель оставался и без земли, и без денег.

Тем не менее россияне покупали "опасную" недвижимость на Синайском полуострове, нередко оформляя документы на подставных лиц. В итоге довольно сложно сказать, сколько всего наших соотечественников вложили средства в недвижимость Египта. Управляющий партнер компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский, опираясь на данные египетских агентств недвижимости, полагает, что порядка 40-50 тыс. россиян приобрели недвижимость в различных регионах этой арабской страны.

Мыльная опера

Объяснить интерес россиян к рынку недвижимости Египта несложно. Жилье в "стране вечного лета", с одной стороны, считалось хорошей альтернативой подмосковной даче, с другой — привлекательным объектом для инвестиций. Рекордным для рынка недвижимости Египта стал 2006 год, в течение которого жилье в этой стране подорожало на 40%. В последующие годы цены росли более скромными темпами — на 10-15% в год. В итоге на пике цен, который пришелся на конец 2008 года, средняя стоимость жилья в Египте составляла $440 за 1 кв. м. В частности, квартиры в Каире продавались в среднем по $460 за 1 кв. м, в Хургаде — $350, а земля в Дахабе на первой линии от моря стоила порядка $500-550 за 1 кв. м.

Правда, основатель консалтинговой компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс считает, что Египет никогда не был страной, привлекательной для частных инвестиций в недвижимость, а ситуация на рынке недвижимости была лишь очередной "мыльной оперой", умело разыгранной участниками местного рынка, которые планомерно надували ценовой пузырь. "Рост стоимости жилья, который там отмечался до кризиса, был исключительно виртуальным: застройщики поднимали цены на бумаге, вкладывая огромные деньги в маркетинг и привлекая таким образом непросвещенных покупателей,— объясняет свою точку зрения эксперт.— И продать там недвижимость всегда было сложнее, чем купить". В то же время инвесторам было непросто найти арендаторов на жилье, ведь для большинства туристов Египет — это страна недорогих отелей с программой "все включено".

В 2009 году цены на египетскую недвижимость стали падать: по данным аналитиков компании Intermark Savills, она подешевела на 35-40%. В среднем по стране стоимость жилья снизилась с $440 до $275 за 1 кв. м.

Революция усложнила ситуацию. Массовые волнения в Египте начались 25 января 2011 года, когда на улицы города вышли люди с требованием отставки президента Египта Хосни Мубарака, а 11 февраля того же года глава государства оставил свой пост, передав правление Высшему совету вооруженных сил. За эти две недели в Каире были сожжены и разграблены десятки зданий, в том числе жилые дома.

Замороженные "пирожки"

"Египет — это такая страна, что ей никакие революции не страшны",— уверяет меня менеджер SVR Group Ирина. Решив прояснить ситуацию с рынком египетской недвижимости, корреспондент "Дома" в качестве тайного покупателя обзвонил несколько риэлторских агентств, специализирующихся на рынке недвижимости АРЕ, с просьбой подобрать жилье с хорошим дисконтом. Забегая вперед, замечу, что скидки найти не удалось. В частности, Ирина из SVR Group предложила мне приобрести за $10 тыс. в Хургаде небольшую квартиру площадью 30 кв. м в новостройке на стадии котлована, предупредив, что арабские строители неторопливы и новоселье мне удастся справить в лучшем случае через полтора года. В общем, этот вариант мне показался довольно сомнительным. Впрочем, похожие цены — $350 за 1 кв. м — жилья мне назвали и в агентстве Free Dom. И тоже новостройки на нулевой стадии. При этом качество жилья в Египте не самое высокое, а себестоимость строительства, по словам Игоря Индриксонса, составляет максимум $150-200 за 1 кв. м. "Спрос растет, а много строек заморожено",— поделился своей версией высокой стоимости нового жилья в Египте менеджер Free Dom Антон. Появление замороженных объектов объяснить несложно: за последнее время Египет покинули тысячи представителей бизнес-элиты этой арабской страны. Однако такая ситуация, на мой взгляд, должна полностью обвалить местный первичный рынок. Ведь с момента переворота прошло совсем немного времени и, скорее всего, передел бизнеса до сих пор продолжается, а значит, встанет еще множество строек и покупатели останутся без жилья и без денег. Тем не менее и в SVR Group, и в компании Free Dom меня уверяли, что новостройки в Египте раскупаются как горячие пирожки. Еще в двух компаниях ситуация повторилась — и с ценами, и с "пирожками". Казалось, работники агентств недвижимости, специализирующихся на Египте, попросту сговорились. Однако на вторичном рынке Египта цены еще выше. В среднем, по словам вице-президента НП "Корпорация риэлторов "Мегаполис-Сервис"" Аркадия Власенко, жилье в курортных зонах в 1-2 км от моря продается по $400-500 за 1 кв. м. В частности, небольшую квартиру-студию с ремонтом площадью 20 кв. м, расположенную в 2 км от моря, можно приобрести за $10 тыс.; двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м — в среднем за $20 тыс. В итоге дешевого жилья в Египте мне обнаружить не удалось.

Опасные инвестиции

"Полный хаос" — так Игорь Индриксонс описывает текущую ситуацию, сложившуюся с ценообразованием на египетском рынке недвижимости. На бумаге цены остались вроде бы прежними, посткризисными, но продать жилье сегодня можно лишь с дисконтом 60-80% от заявленной стоимости. Тем более что неопытным в таких делах россиянам досталась, как правило, не самая ликвидная недвижимость. Искушенные западные инвесторы, по словам Игоря Индриксонса, покупали у застройщиков большие объемы недвижимости, дробили и перепродавали дороже менее искушенным коллегам, среди которых было огромное количество россиян. "Наши соотечественники очень часто инвестируют в недвижимость слишком "эмоционально", поэтому и собирают весь неликвид",— соглашается Евгений Скоморовский. В результате сегодня российские инвесторы, которые приобретали недвижимость в Египте в расчете на рост цен, попали в непростую ситуацию.

"Однако продавать за бесценок, смирившись с потерей денег, никто не хочет,— замечает Аркадий Власенко.— Поэтому сделки на рынке недвижимости Египта совершаются очень редко". Стратегия довольно спорная. Так, господин Власенко поддерживает владельцев недвижимости в Египте, уверяя, что дешевле цены уже не будут, и предлагает подождать с продажей до урегулирования в стране социально-политических потрясений.

Но не исключено, что западные инвесторы, в том числе россияне, могут и вовсе потерять свою собственность. Активность находящихся у власти исламистов набирает обороты. С приверженцами других религиозных концессий исламисты особо не церемонятся. Позицию правящей партии Египта хорошо характеризует ситуация с коптами, исповедующими христианство. Представители этого народа жили на территории Египта задолго до завоевания его арабами. После падения режима Хосни Мубарака копты, численность которых составляет более 10% от общего населения страны, подвергаются жестким нападкам со стороны исламистов. Больше 90 тыс. христиан-коптов уже эмигрировали из страны. Надо заметить, что и самому экс-президенту страны, отличавшемуся религиозной терпимостью, грозит смертная казнь. В начале октября следственный комитет АРЕ потребовал от прокуратуры пересмотреть дело Хосни Мубарака, который в начале июня по решению Каирского суда получил пожизненное заключение. Но, по мнению представителей действующей власти Египта, этого наказания недостаточно для бывшего лидера страны. "Как показывает практика, ситуация и законы в этой стране меняются довольно спонтанно,— замечает Игорь Индриксонс.— И завтра может оказаться, что ваш дом на территории Египта возведен незаконно — право собственности на него аннулируют, а деньги не вернут".

Денис Тыкулов