Помолодевший покупатель

Участники рынка констатируют: потенциальный покупатель элитного жилья постепенно молодеет. Вместе с возрастными изменениями меняются и предпочтения покупателей.

Роман Русаков

Условно развитие рынка элитной недвижимости в России можно разделить на несколько этапов. Первый — это конец 1990-х — начало 2000-х, когда понятие "элитная недвижимость" впервые появилось: начался процесс расселения коммунальных квартир в Центральном районе. В это же время, чуть позже, стал точечно появляться и девелопмент, и рынок начал расти, достигнув максимума после резкого скачка доллара в предкризисный 2006 год. Именно в этот период появился ощутимый разрыв в цене между элитными проектами и типовым жильем, и начал формироваться тот класс людей, представители которого являются покупателями именно элитной недвижимости. Это было благословенное время для девелоперов — неискушенные покупатели были не слишком требовательны к качеству, к отделке, к окружающей инфраструктуре — достаточно было местоположения. В кризисный период произошла переоценка объектов недвижимости, да и покупатели уже стали предъявлять более высокие требования к жилью. "В настоящее время покупатели элитного жилья — это очень разборчивая категория клиентов, которые обладают богатым опытом и информацией обо всех трендах и технологиях, реализуемых при строительстве жилых объектах за границей, и желают видеть здесь, в России, ничуть не меньшее качество", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург".

Директор по маркетингу компании Л1 Надежда Калашникова говорит: "В посткризисное время покупатели элитной недвижимости изменились, и, как следствие, изменились и их запросы. Если до кризиса элитную недвижимость очень часто покупали в качестве вложения средств, то сейчас этот процент снизился, и большинство покупателей приобретает такое жилье для себя. Современный покупатель требует от создателя элитной недвижимости не только высоких уровней комфорта и качества, но и индивидуальности. Если дом похож на массу других построек в районе, он вряд ли найдет своего новосела".

Разбиться на группы

Светлана Чевдарь, директор департамента консалтинга и оценки недвижимости КГ "Лаир" считает, что потенциальными покупателями элитной недвижимости являются в первую очередь жители мегаполисов (Санкт-Петербург и Москва). "Данную группу составляют преимущественно топ-менеджеры известных российских и зарубежных компаний или учредители собственного бизнеса. Средний возраст — 30-50 лет. Это люди с активной жизненной позицией, с определенным социальным статусом, ориентированные на семью (1-2 ребенка в семье), часто бывающие за границей, живущие "в ногу со временем" и интересующиеся последними достижениями в сфере новейших разработок. Элитные квартиры представители данной группы в большинстве случаев приобретают для собственных нужд, с целью повысить статусность и класс жилья. Для жителей Москвы покупка квартиры (как правило, второй или более) может быть интересна в качестве жилого актива на время командировок, когда бизнес завязан на оба города", — говорит она.

Значительную долю покупателей жилья премиум-класса в Петербурга также составляют жители регионов. "Представителями этой группы являются состоятельные люди, рассматривающие возможность миграции из регионов России (Дальний Восток, Мурманск, Калининград и др.) в крупные мегаполисы. Миграция может быть связана с расширением собственного бизнеса или сменой должности внутри крупного холдинга ("Газпром", "Лукойл"). Также покупка элитного жилья может рассматриваться с точки зрения инвестиций в будущее своих детей, например, при поступлении в вуз", — делится мыслями госпожа Чевдарь. Третьей категорией потенциальных покупателей стали иностранные граждане. "Основную часть данной группы составляют преимущественно экспаты, представители стран дальнего зарубежья и Европы. Работа по контракту в большинстве случаев подразумевает покупку или аренду качественного жилья для своих сотрудников", — говорит госпожа Чевдарь.

Она уверена, что за последние 5-10 лет потенциальный покупатель элитного жилья помолодел, стал более требователен к параметрам "элитности", разборчив и осведомлен в ценах данного сегмента.

"Предпочтения первой и второй группы при выборе элитного жилья направлены в основном на квартиры во вновь построенных домах, расположенные как в центральной части города, так и в спальных районах. В данном случае особое внимание уделяется репутации застройщика, выбирают, как правило, среди проверенных строительных компаний в данном сегменте — СК "Возрождение Петербурга", RBI и пр. Для представителей третьей группы самым важным является удобство и престижность местоположения. Таким образом, иностранцы предпочитают покупать квартиры в "золотом треугольнике" с хорошими видовыми характеристиками. Основная масса подобных квартир представлена в домах-памятниках с богатой историей", — говорит Светлана Чевдарь.

Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург", тоже делит покупателей элитной недвижимости на несколько категорий: чиновники, профессиональные спортсмены, бизнесмены, собственники компаний с годовым оборотом более 100 млн рублей. По его мнению, средний возраст покупателей жилья премиум-класса варьируется от 30 до 50 лет.

"Зачастую покупатели элитных квартир, таунхаусов, загородных домов рассматривают такие объекты как инвестиции. Поскольку даже во время кризиса стоимость "квадрата" в сегменте элитной недвижимости практически не изменялась, за редким исключением", — говорит он. При этом господин Радзимовский указывает на то, что представления об элитной недвижимости кардинально изменились за последние 10-15 лет. В 1990-е годы, например, строились шикарные дворцы на огромных участках земли. "Сейчас эти объекты не востребованы рынком. Покупатели жилья премиум-класса предпочитают вычурной архитектуре и отделке хорошее техническое оснащение дома, с ремонтом, выполненным по авторскому дизайн-проекту", — перечисляет он новые тенденции в предпочтениях покупателей.

Время назад

Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, согласна с тем, что покупатель молодеет. "За последние несколько лет покупатель элитного жилья помолодел на 5-7 лет. Если раньше средний возраст покупателя дорогой квартиры был от 45 лет и старше, то сегодня достаточно большой процент спроса приходится на молодых бизнесменов или топ-менеджеров, получивших хорошее образование, в возрасте 32-35 лет. Кроме того, отдельный сегмент покупателей — дети состоятельных людей", — говорит она.

"Надо отметить, что и сам рынок изменился, соответственно, повысились и требования покупателей. Если раньше элитный объект определяла только локация, то сейчас это обязательно должен быть дом с паркингом, развитой инфраструктурой, высоким уровнем сервиса, улучшенной отделкой мест общего пользования, приточной вентиляцией, дополнительными фильтрами воды с ультрафиолетом. Разумеется, покупатель стал более придирчив и избирателен. В элитном доме должно быть предусмотрено все. Например, для покупателя очень важна планировка квартиры: наличие гардеробных, рациональное расположение всех комнат; например, недавно покупателю не понравилась квартира, потому что кухня в ней располагалась в самом конце, и чтобы вынести оттуда мусор, приходилось бы нести его через всю квартиру. В Москве инфраструктура элитного комплекса еще более развита: например, под сомнение ставится элитность объекта, если в нем нет специального шкафа для шуб, который поддерживает оптимальную температуру, или сигарной комнаты. То есть в силу возросшей на рынке конкуренции предложение становится все более изысканным и продуманным. При этом существует некоторый парадокс: сегодня, в отличие от ситуации пяти-десятилетней давности, покупатель стал рационально подходить к покупке квартиры, выбирая оптимальный для себя метраж; его интересует стоимость коммунальных услуг и обслуживания всего комплекса", — говорит госпожа Амирова.

"Конечно, у разных групп покупателей есть некоторые приоритеты при выборе жилья. Например, более молодое поколение хочет жить в самом центре "тусовки", в гуще всех событий. Покупатели постарше предпочитают "тихий центр". Для семей с детьми важно расположение в непосредственной близости от дома парков и скверов. Иностранцы, или люди, которые часто ездят по заграничным командировкам, ценят вид на исторические памятники города", — добавляет госпожа Амирова.

Семья — это главное

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад", считает, что при приобретении жилья большое значение имеют семейные связи: "По-прежнему высок процент сделок, совершаемых у нас повторно. Например, за время продаж "Парадного квартала" было немало случаев, когда сначала вилось собственное семейное гнездо, затем здесь же, по соседству, покупалось жилье для родителей, а позже — квартира для старших детей. Так в премиальных жилых комплексах постепенно складывается однородная социальная среда — по совету новоселов квартиры приобретают их друзья и знакомые. В целом возросло количество квартир, приобретаемых для родственников: прежде всего — для детей, во вторую очередь — для супругов. Сегодня такими являются треть наших сделок. За первое полугодие 2012 года число повторных сделок в корпорации составило 22% от общего числа покупок. Две трети наших покупателей по-прежнему составляют собственники бизнеса, 19 процентов — топ-менеджеры крупных компаний. Инвестиционные покупки для нашего сегмента по-прежнему нехарактерны: жилье класса "элит" приобретается для собственного проживания. Предпочтения покупателей стабильны. Самый популярный формат покупки в премиальном сегменте — трехкомнатная квартира средней площадью 108 кв. м. Основными покупателями остаются петербуржцы — лишь 17 процентов совершенных в первом полугодии 2012 года сделок корпорации составили покупки жителей других городов", — рассказал господин Бабаков.

Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI), рассуждая о портрете покупателей, говорит, что, как правило, это состоятельные люди в возрасте от 38 лет (в RBI — от 33 лет в среднем), имеющие семью (90% против 10% холостяков), собственники высокодоходного бизнеса (около 30%), топ-менеджеры крупных компаний (34%), руководители иностранных компаний (10%), представители шоу-бизнеса (7%). "По-прежнему определенный объем петербургской элитной недвижимости приобретается москвичами, часть квартир покупается с инвестиционными целями (до15 процентов в целом по рынку). У нас есть объекты, где доля инвестиционных покупок значительно выше и достигает 50 процентов. Например деловой центр "Базель" в составе многофункционального комплекса "Александрия". Подавляющее большинство покупателей приобретает квартиры для собственного проживания. Решение о покупке в основном принимают мужчины. И в этом смысле за пять лет серьезных изменений не произошло. Другое дело, что повысились требования у покупателей, которые стали более искушенными, хорошо разбираются в предложении и четко понимают, какую квартиру и с какими возможностями они хотят приобрести. Новые веяния, нашедшие отражение в повышенных требованиях покупателей к внешнему виду дома, его архитектурной составляющей, наличию благоустроенного пространства, уже воплотились в проектах "новой волны", которые вышли на рынок в последние два года. Покупателям важно получить не просто отдельно взятую квартиру, но еще и определенную комфортную и благоустроенную среду проживания, которая соответствует их стилю жизни, представлению о безопасности и уюте", — говорит господин Останин.

Лучше понимать стандарты

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов считает, что среди покупателей стало меньше представителей государственной власти и иностранцев. "Топ-менеджеры иностранных компаний были основными покупателями квартир в центре, с историей, с каминами и вековой лепниной. Сейчас эта тенденция угасла. Сегодняшние покупатели элитной недвижимости по-прежнему очень закрыты, и выделить определенные группы сложно, в основном это владельцы бизнеса", — сетует он.

Василий Селиванов, генеральный директор компании Legenda Intelligent Development, рассуждая о том, как изменились предпочтения и, соответственно, портрет покупателей на элитном рынке, отмечает, что сегодня покупатели лучше понимают стандарты качества премиального строительства и имеют возможность сравнивать и выбирать. "Очень важна динамика вкусов этой аудитории: все меньше и меньше имеют значение количественные и исключительно статусные показатели престижа, прошла гигантомания, которая выражалась в невероятной площади квартир и жилых помещений, не в моде кричаще броская и аляповатая архитектура, не предназначенная для жизни. Человек, который очень богат, как правило, может себе позволить себе жить как ему удобно. Люди стали больше ценить реальный комфорт, ограниченный объективно умеренными эргономическими показателями, и стали уходить от демонстративного потребления — "мне неудобно, но это престижно"", — говорит он.