Робкое движение вперед
Растущие объемы грузоперевозок требуют современной логистической инфраструктуры, но решаются на строительство терминалов в Новосибирске пока главным образом только ритейлеры. Инициатива редких смельчаков от девелоперов выглядит, скорее, исключением из правил. Тем не менее по уровню ставок аренды рынок приблизился к показателям 2008 года, что подтверждает высокий спрос на услуги хранения и логистики.
Догнать и перегнать 2008 год
Несмотря на расхождение в текущих оценках цен, сложившихся на рынке складкой недвижимости Новосибирска, аналитики сходятся во мнении, что спрос в этом сегменте пока не достиг докризисных значений. «Но есть шанс, что по итогам 2012 года спрос все-таки восстановится», - полагает ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов. Он аргументирует свой прогноз ростом объемов грузоперевозок - они могут наконец сравняться с показателями 2008 года или даже превысить их. «В 2011 году в Новосибирской области железнодорожным транспортом было отправлено 15,1 млн т, автомобильным транспортом организаций всех видов деятельности было перевезено грузов 21,4 млн. т. Это близко к докризисному уровню, когда за счет железнодорожного транспорта было отправлено 15,6 млн т грузов, автомобильным транспортом - 34,6 млн т», - оптимистичен эксперт.
А президент Союза транспортников, экспедиторов и логистов Сибири Сергей Максимов и вовсе убежден, что объемы рынка грузоперевозок достигли прежних значений уже в 2011 году, когда, по его данным, было перевезено 26,5 млн т, что выше максимального докризисного уровня 2008-го на 5,2%. «Погрузка крупнотоннажных контейнеров в 2011 году по сравнению с 2010-м выросла на 17%, а по сравнению с 2008-м - на 11%», - подчеркивает логист.
Аналитики разошлись в текущих оценках того, насколько изменились в последнее время ставки и цены на рынке Новосибирска. Так, по данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, в сентябре 2012 года средние ставки аренды по городу на складские помещения составили 222 руб. за 1 кв. м (для сравнения: год назад, в сентябре 2011 года, склады в аренду предлагались по 218 руб. в месяц). По данным специалистов аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость», средняя арендная ставка предложения складов в третьем квартале 2012 года составила 232 руб. за 1 кв. м, что на 9,4% выше, чем в предыдущем квартале. «Уровень 2008 года пока не достигнут, ставки ниже докризисного максимума на 10,8%», - уверена руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость» Татьяна Казакова.
Несмотря на рост спроса на аренду складов, за год цены продажи на них снизились – с 16 тыс. руб. за 1 кв. м в сентябре 2011 года до 14 тыс. руб. в сентябре 2012 года, подсчитала Елена Ермолаева. Эксперт объясняет снижение цен невысоким качеством предлагаемых помещений, ведь большинство из выставленных на продажу - это бывшие промзоны, не соответствующие требованиям класса В и выше. Больше всего, по ее наблюдениям, ценятся складские помещения в Центральном районе, где наибольшая концентрация магазинов, бутиков, салонов, — они предлагаются по 37 тыс. руб. за 1 кв. м, что почти втрое дороже средних цен по городу. Именно небольшие складские помещения в центре Новосибирска наиболее востребованы со стороны ритейлеров.
Иначе ситуацию на рынке оценивают в аналитическом центре «Сибакадемстрой недвижимость», по наблюдениям специалистов которого с начала текущего года склады дорожают. В третьем квартале 2012 года средние цены предложения по городу составили 23,77 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 8,5% больше, чем во втором квартале текущего года, и на 2,1% ниже, чем докризисный максимум. «Собственники помещений пытаются отыграть падение цен, которое произошло в кризис. Наибольшее количество складских помещений на продажу предлагается в Кировском районе, где расположено много промышленных объектов», - уточняет Татьяна Казакова.
Как отмечает госпожа Казакова, наиболее дорогими остаются складские помещения в низкотемпературных складах. «Их на рынке меньше всего, несколько процентов. В общей структуре предложения в аренду по-прежнему лидируют теплые склады (71%), которые пригодны как для прямой функции хранения, так и для создания на их базе производственных площадок», - говорит она. По оценке ведущего эксперта УК «Финам Менеджмент» Дмитрия Баранова, объем рынка складских площадей в Новосибирске по итогам 2011 года составлял около 1 млн кв. м, увеличившись за год примерно на 100 тыс. кв. м. Господин Баранов отметил, что спрос на склады класса В и выше формируют клиенты, чьи требования составляют около 1-10 тыс. кв. м, а в складских объектах класса С и ниже (территория промзон) более востребованы меньшие площади — до 0,5-1 тыс. кв. м.
Путь для грузов
Традиционно наибольшая часть грузов через Новосибирск перевозится по железной дороге. Увеличивается грузооборот станций, расположенных в пригородной зоне и зонах активного экономического развития, в частности Ини-Восточной, Клещихи, Искитима, Барабинска, Чика, Линево, Евсино, Бердска, Тогучина, Изынского. ЗСЖД вдвое нарастила мощности станции Клещиха, одного из основных погрузочных пунктов региона.
По мнению Дмитрия Баранова, нынешняя пропускная способность Транссиба вполне удовлетворяет текущему объему перевозок. Проблема в том, что перевозчики, стремясь нарастить объемы бизнеса, увеличивают парк вагонов, тем самым увеличивая нагрузку на железнодородную сеть и снижая ее пропускную способность, считает он.
Объемы грузоперевозок растут и за счет авиатранспорта. По данным новосибирского аэропорта Толмачево, в 2011 году было обработано 21,8 тыс. т грузов, что превысило показатель 2010 года на 10,7%. Количество грузовых рейсов выросло на 40%. В планах этого года - обслужить более 27,7 тыс. т грузов, что на 28% выше, чем в предыдущем периоде.
В рамках соглашения, подписанного между аэропортом Толмачево и Росавиацией, планируется привлечение более 11 млрд руб. частных инвестиций до 2018 года. Деньги будут потрачены на увеличение пропускной способности грузового комплекса аэропорта. В 2012 году Толмачево планирует обслужить 3 155 тыс. пассажиров, что выше показателей 2011 года на 14%, и обработать более 27 тыс. т грузов и почты (+ 28%). Из намеченного введены в эксплуатацию новые терминалы внутренних и международных авиалиний, грузовой интермодальный терминал, вторая взлетно-посадочная полоса.
По мнению Дмитрия Баранова, у авиаперевозок хорошие перспективы. Это объясняется сразу несколькими факторами: восстановлением экономики, что способствует увеличению объемов грузоперевозок и грузооборота, а также ростом числа авиаперевозчиков, которые используют аэропорт Толмачево, увеличивается и потребность в скоростной доставке грузов. Кроме того, отмечает эксперт, наличие современных терминалов, позволяющих обрабатывать любые грузы, будет способствовать тому, что услугами аэропорта будут пользоваться все большее число клиентов.
По итогам прошлого года статистика зафиксировала рост и количества грузовых автотранспортных средств в СФО на 14%. За четыре месяца 2012 года динамика грузооборота на дорогах в Новосибирской области превысила аналогичный показатель прошлого года на 6,3%, до 34,1 млн тонно-километров. Рост объемов грузоперевозок требует расширения дорожной сети, для этого ведется строительство трасс федерального значения, в частности Восточного обхода. Общая протяженность трассы составит 101 км, объем инвестиций в проект - 8 млрд руб. Также строится дорога — дублер федеральной автотрассы М-52 «Чуйский тракт», что дает дополнительные условия для роста товарооборота внутри Сибирского региона. Аналитики DSO Consulting отмечают, что благодаря строительству новых дорог снизится время доставки грузов, но вывести средний показатель того, насколько возрастет грузооборот, они затруднились.
Планы и возможности
Логистические услуги чрезвычайно востребованы со стороны торговых, дистрибуторских компаний, считает директор новосибирского представительства «Национальной факторинговой компании» (НФК) Александр Сыч. «Задача в срок и без ошибок укомплектовать и доставить небольшие партии товара в магазины решается не так просто, как может показаться на первый взгляд. Успех торговой сети во многом зависит от наличия необходимого ассортимента во множестве торговых точек», - объясняет он. Но подавляющее большинство складских комплексов предлагают услуги хранения грузов, в то время как компаниям требуется логистика, то есть комплектация мелких партий товаров на основе обширного ассортимента. Поэтому крупные торговые компании создают собственные логистичесие подразделения. Впрочем, есть и исключения, например сеть Auchan, склады которой по всему миру обслуживает логистическая компания FM Logistic
Несмотря на высокий спрос на склады, ритейлеры не только предпочитают сами заниматься логистикой, не прибегая к услугам профессиональных операторов, но и сами строят для себя терминалы. Например, сейчас подыскивает участок под распредцентр федеральная сеть «Магнит». По оценке Jones Lang LaSalle, площадь склада составит 4 тыс. кв. м, емкость — 30 тыс. паллет. Строительство собственного распредцентра для сети ресторанов, которые откроются в соседних с Новосибирском Томске, Омске и Барнауле (всего около 15-20 заведений), анонсировала сеть McDonald’s.
«Состыковать» спрос на логистику и предложение складских площадей не так просто, замечает директор по складским операциям (по Восточному региону) компании Tablogix Евгений Новиков. По его наблюдениям, с одной стороны, существует большой неудовлетворенный спрос на складские помещения, в то же время современные терминалы, соответствующие классу А, простаивают. Господин Новиков объясняет это тем, что со стороны клиентов востребованы не услуги хранения, а более сложные операции. «Требуется логистика, то есть обработка товаров и подготовка их к транспортировке», - уточнил собеседник.
При строительстве терминала, ориентированного на внешний рынок, существуют высокие риски, поскольку специфика логистического бизнеса, по словам Елены Ермолаевой, в его высокой зависимости от одного или нескольких крупных клиентов. Она полагает, что отказ хотя бы одного потребителя услуг оборачивается серьезной проблемой для складского оператора. «Теоретически на освободившиеся площади можно привлечь нового клиента, ведь крупным ритейлерам, дистрибуторам складские площади нужны, но подписание отдельно взятого договора упирается в планы данного игрока по расширению бизнеса — ожидание может длиться месяцами и даже годами», — объясняет эксперт.
Тем не менее находятся игроки, готовые рискнуть. Например, транспортно-логистическая компания «Байт-Транзит-Континент» намеревается построить складской терминал площадью 80 тыс. кв. м на участке в 16 га возле поселка Пашино. По словам ее директора Алексея Шпикельмана, на первом этапе компания намерена ограничиться двумя зданиями класса А совокупной площадью 20 тыс. кв. м, предназначенных для хранения непродовольственных товаров. Строительство начнется в 2013 году, его себестоимость Елена Ермолаева оценивает в 440-500 млн руб.
Как развивается рынок складской недвижимости в Алтайском крае
В 2011 году на рынке складских помещений Барнаула аналитики зафиксировали увеличение спроса на складские помещения. Увеличивались ставки аренды и цена продажи складов. Тогда аналитики объясняли происходящее посткризисным восстановлением спроса. Однако в 2012 году тенденция развития не получила. Как отмечают эксперты Rid Analytics, во втором квартале текущего года средняя стоимость продажи объектов складской недвижимости в столице Алтайского края снизилась на 2,3% по сравнению с первым кварталом. При этом средняя стоимость 1 кв. м составила чуть больше 10 тыс. руб. Средние ставки аренды снизились на 9,1% по сравнению с первым кварталом 2012 года.
Важная тенденция развития рынка заключается в том, что представители крупного бизнеса стремятся строить собственные складские помещения современного уровня. В частности, логистический центр класса А возвела торговая компания НОВЭКС. «Когда в планах ежегодный рост на 20-30% оборота, очень важно иметь все ресурсы для обеспечения этой задачи. А ресурс складских площадей в нашем городе на сегодняшний день в большом дефиците. Я уже не говорю о том, что для организации грамотной, четкой, оперативной работы по обработке и хранению товара необходимо не просто складское помещение, а отвечающий всем требованиям современной складской логистики автоматизированный центр класса А. Я считаю, что без своевременно построенного в 2005 году логистического центра мы просто не смогли бы вырастить оборот за прожитый период в шесть раз», - отметила генеральный директор НОВЭКСа Елена Филипчук.