В Нижнем Новгороде в 2014 году появится первый отель под управлением Marriott International. Застройщик «Отель Волга Центр», контролируемый московским Трансстройбанком, направил в региональный инвестиционный совет при губернаторе заявку на получение налоговых льгот для строительства гостиницы класса «три звезды» на 150 номеров на территории старинного купеческого дома в центре города. По прогнозам экспертов, среднегодовая наполняемость отеля составит до 60%, но, помимо рисков, вызванных долгой окупаемостью и возможными кризисными явлениями, отельеров могут ждать политические риски, связанные с использованием объекта культурного наследия.
О том, что ООО «Отель Волга Центр» (контролируется кипр-ским офшором московского Трансстройбанка) направил заявку в инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области, говорится в официальном сообщении регионального мининвеста. Компания просит льготы по налогу на имущество и на прибыль для строительства отеля Courtyard на 150 номеров в центре города. В гостиничный комплекс класса «три звезды» на ул. Ильинской инвестор планирует вложить 783,6 млн руб. Как рассказала „Ъ“ генеральный директор «Отель Волга Центр» Алла Курохтина, на начальном этапе Трансстройбанк инвестирует собственные средства, а в целом для строительства объекта будут привлекаться порядка 70% заемных средств. Под входную группу гостиницы «Отель Волга Центр» намерен перестроить памятник культуры регионального значения — дом купца Сироткина, участок под которым в пятилетнюю аренду застройщик получил на инвестсовете в 2008 году. Компания уже получила разрешение на строительство и разработала проект трех-, шестиэтажной гостиницы, которая будет пристроена к особняку, но стройка еще не началась, хотя ранее анонсировалась на весну этого года. «Памятник будет воссоздан для современного использования, а сейчас мы освобождаем участок от старых коммуникаций и проводим новые. Само строительство начнется в начале следующего года и займет один год и восемь месяцев», — рассказала госпожа Курохтина. После завершения строительства гостиничный объект будет передан в управление международному оператору Marriott International, с которым застройщик уже заключил соответствующий договор. По словам госпожи Курохтиной, нижегородская гостиница — не первый гостиничный объект, который Трансстройбанк строит для Marriott: за последние два года компания ввела в эксплуатацию три гостиницы Courtyard в Санкт-Петербурге, Казани и Иркутстке.
Marriott не первый международный оператор, который проявил интерес к нижегородскому гостиничному бизнесу. Осенью прошлого года нижегородский бизнесмен Дмитрий Володин передал в управление французской Accor Group трехзвездочный отель на 220 номеров (бренд Ibis). Также о планах выхода на нижегородский рынок заявляли InterContinental Hotel Group, Kempinski Hotels, Vienna International Hotels, The Rezidor Hotel. Всего за последние два года в Нижнем Новгороде на различных стадиях реализации находилось 28 проектов по строительству гостиниц, а ряд советских гостиничных комплексов переходил к новым собственникам или реконструировался («Маринс парк отель», гостиница «Октябрьская», гостиница «Ока»).
На фоне катастрофического дефицита качественных гостиничных площадей в Нижнем Новгороде Marriott будет обеспечен постояльцами, но в случае кризиса у гостиницы могут возникнуть проблемы с окупаемостью, говорят эксперты. Хотя правительство региона еще в прошлом году оценивало номерной фонд гостиниц Нижнего Новгорода в 4,2 тыс. номеров, количество качественных и соответствующих современным стандартам гостиничных номеров не превышает 1 тыс., говорит заместитель директора департамента консалтинга (гостиничное направление) CB RE Станислав Ивашкевич. «Для города-миллионника это катастрофически мало, и число современных гостиничных площадей нужно увеличить как минимум втрое», — полагает эксперт. По его прогнозам, среднегодовая наполняемость новой гостиницы составит до 60%. По информации директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, средняя наполняемость гостиниц по области сейчас составляет всего 31%, но новому отелю придется конкурировать прежде всего с гостиницами, также расположенными в центре города: в радиусе 1 км от кремля находится не менее четырех отелей. Глава Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник отмечает, что в целом в регионах до 80% наполняемости отелей обеспечивают бизнес-курьеры и командировочные. «Большую часть командировочных составляют руководители среднего и низшего звена, и в фокусе их внимания находятся именно трехзвездочные гостиницы со стоимостью номера порядка $120–160 за сутки. В Нижнем такие расценки могут предложить только старые советские гостиницы, на которые приходится до 80% номерного фонда города и которые даже после ремонта не могут составить конкуренцию новым гостиницам под управлением европейского оператора», — полагает господин Лесник.
Между тем окупаемость таких проектов с начала реализации составляет до 10 лет, а в случае очередного кризиса она может растянуться, говорит аналитик. Кроме того, использование объекта культурного наследия в качестве основы для гостиницы может создать отельерам проблемы в случае смены властей или их позиции, считает Александр Лесник. Стоимость строительства на базе исторического здания в 1,3–1,5 раза превышает расходы на строительство с нуля, полагает Татьяна Романчева: на это влияет обязательство восстанавливать и поддерживать фасад исторического здания, невозможность передвинуть несущие стены, которые не соответствуют гостиничной логистике, а также необходимость изменения планировки пятна застройки и коммуникации. «Все коммуникации на улице Ильинской ветхие, там есть проблемы и с электричеством, и с водоотведением. И если в рамках комплексной застройки решить вопрос с коммуникациями было бы проще, то для точечного застройщика это сделать сложно», — говорит госпожа Романчева.