На прошлой неделе вступило в силу постановление Мосгордумы #43 "О перечне объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры, разрешенных к приватизации". Купить памятник в Москве стало еще проще. Но это не значит что дешевле. Московским властям хочется, чтобы каждый памятник нашел своего хозяина. Но по очень высокой цене.
Просто загляните в список
Принятый московскими властями список разрешенных к продаже исторических памятников значительно упростит процедуру их приватизации, покупки и продажи. Если раньше требовалось по каждому случаю получать разрешение Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГК ОИП), то теперь само наличие памятника в реестре означает, что он подлежит передаче в собственность.
Предыдущий перечень московских памятников был составлен аж в 1960 году. В новом постановлении "памятный" статус потеряли здания, связанные с жизнью и деятельностью выдающихся революционеров (если, конечно, они ничем больше не знамениты), а добавились здания более поздней постройки (например, все "сталинские" высотки). Всего в списке оказалось 600 памятников местного значения, то есть находящихся в ведении города. Памятники федерального значения, которых в Москве в четыре раза больше, приватизации и продаже не подлежат.
Официальная продажа памятников архитектуры в Москве началась немногим более года назад, после того как вышло постановление Мосгордумы #6 от 17 января 1996 года "Об утверждении положения об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры".
За весь прошедший год, как мы выяснили, было продано в собственность всего 20 памятников архитектуры.
Но и до этого Москомимущество передавало в собственность объекты, относящиеся к памятникам: например, через акционирование, путем занесения их в уставный фонд. И без всяких охранных обязательств, предписывающих ремонт и реконструкцию, так как тогда для этого не было необходимой правовой базы. Очевидно, что именно тогда, когда еще имелась возможность стать владельцем памятника, не принимая на себя обязательств по дорогостоящему ремонту, были расхватаны самые "сладкие" кусочки московской недвижимости. По словам Романа Копылова, начальника отдела инвестиционной политики и ведения реестра УГК ОИП, эти собственники выявлены и с ними уже заключены охранные обязательства.
Другое дело, проводится ли на самом деле реконструкция и ремонт этих зданий. Возвращение их в оборот в том случае, если собственники не выполняют возложенных на них обязательств, значительно расширит рынок московской "памятной" недвижимости.
Роман Копылов: У УГК ОИП нет цели выгонять арендатора или собственника, но в случае невыполнения охранных обязательств мы будем проводить самую жесткую политику. Сейчас, когда утвержден реестр московских памятников и правовая база приобрела законченность, это представляется вполне реальным.
Реестр, утвержденный Мосгордумой, не является окончательным. В настоящее время, как сообщил Роман Копылов, готовится аналогичный список "объектов исторической застройки" (по предварительным подсчетам, в Москве их около 12 000). Это означает следующее: здания "исторической застройки" находятся под контролем УГК ОИП, но охранные обязательства на них не составляются и обязательная реконструкция здания собственником не предусмотрена. Однако "исторические" объекты — первые кандидаты на то, чтобы стать полноценными "памятниками" со всеми вытекающими для собственников последствиями.
Кому он нужен, этот памятник?
Совершенно понятно, почему власти хотят максимально облегчить передачу в собственность памятников, находящихся в ведении города. Приватизация или продажа памятников в настоящее время — единственный для властей способ произвести их реконструкцию.
При покупке памятника большую часть выплачиваемых средств составляет не номинальная цена (которая соответствует балансовой стоимости), а цена обязательной реконструкции. Если первая исчисляется, как правило, сотнями миллионов рублей, то вторая — миллионами долларов.
Получается следующее: памятники более древние (а значит, по определению, более ценные с исторической точки зрения), в частности деревянные особняки донаполеоновской постройки, не пользуются спросом, так как за те же деньги можно приобрести кирпичное здание в стиле "модерн" начала века, в два раза большее по площади и в несравненно лучшем состоянии, при этом сильно не тратясь на поддержание его "музейного" вида.
Виталий Коханенко, президент риэлторской корпорации "Стерх":
Рынок памятников архитектуры — особый, в том смысле, что фигурирующие на нем цены не имеют отношения к реальным рыночным. Вообще говоря, никто не ставит перед собой цели купить памятник архитектуры. Хотят купить такое-то здание — и вдруг оказывается, что оно является памятником. Это значит — надо производить не просто реконструкцию, а восстанавливать исторический облик, в том числе и интерьеры, и при этом, как правило, накладывается запрет на внутреннюю перепланировку. Поэтому здания, стоимость реконструкции которых значительно превышает рыночные цены, практически не имеют шансов быть проданными.
--------------------------------------------------------
Условия аренды памятника архитектуры
Дворец усадьбы "Люблино" построен в 1801 году по проекту архитектора И.В.Еготова.Находится на балансе УГК ОИП, предлагается продажа прав аренды.
Срок аренды 49 лет, опцион (переуступка прав аренды) составляет всего 200 млн руб. (34 тыс. долл.). Но обязательным условием является проведение ремонтно-реставрационных работ стоимостью более 8 млрд руб. и компенсация УГК ОИП за проведенное 2 года назад теплоснабжение в размере 3 млрд руб.
Более чем за год на дворец не нашлось ни одного покупателя.
--------------------------------------------------------
Надо сказать, что в Москве (а также в Петербурге) приватизация и продажа памятников идет намного активнее, чем в других городах. Ведь стоимость реставрационных работ в столицах и в провинции одна и та же, а коммерческая стоимость недвижимости отличается в несколько раз.
Алгоритм покупки
Конечно, приватизировать или купить памятник архитектуры не так же просто, как, например, квартиру, оформление которой занимает несколько часов.
Если здание уже арендуется организацией, то она является первоочередным претендентом на приватизацию. Для этого она должна подать заявку в комиссию по приватизации Московского правительства.
Однако, как правило, на здание претендуют вовсе не исконные, еще с советских времен поселившиеся там арендаторы, которые просто не в состоянии оплатить реконструкцию, а совсем другие фирмы. В таком случае они должны сначала сами стать арендаторами, а затем приватизировать здание.
Конечно, в процессе подготовки документов требуется провести исследование юридической чистоты объекта, согласование с Москомземом, проверку технического состояния объекта, внешних и внутренних коммуникаций, провести экспертную оценку стоимости реконструкции. По словам Виталия Коханенко, президента риэлторской корпорации "Стерх", предпродажная подготовка занимает от 10 дней до 4 месяцев в зависимости от объекта.
УГК ОИП готовит для комиссии по приватизации проект охранного обязательства, в котором определяются обязанности собственника по реставрации и реконструкции, а также сроки проведения работ. Это определяет конечные затраты, что и является скрытым условием сделки купли-продажи памятника.
Эта сумма, как правило, является предметом торга. Ведь что значит реконструкция? Это может быть ремонт фасада, а может быть полное обновление здания, включая восстановление интерьеров, что, собственно говоря, и есть самое дорогое. Но УГК ОИП может отнести большую часть помещений к "подсобным" или "техническим", и тогда не нужно будет тратиться на дорогие интерьеры. Если в результате сумма устраивает покупателя, то сделку можно считать совершенной.
Конечно, по правилам, права аренды и приватизации можно получить только путем участия в конкурсе, который организует Фонд имущества Москвы (причем неважно, есть у здания пользователь или оно бесхозное и принадлежит городу, то есть находится на балансе Москомимущества, Министерства культуры и т.д.). Но в реальности в конкурсе участвует только один претендент, который, как легко догадаться, и выходит победителем. Пока еще не было случая, чтобы на одно и то же здание претендовало несколько потенциальных покупателей.
Если охранные обязательства соблюдаются и необходимые ремонтно-реставрационные работы проведены, пребывание в памятнике не грозит владельцу какими-либо дополнительными осложнениями.
Виталий Коханенко: Покупатели и долгосрочные арендаторы памятников только на первом этапе несут большие расходы. В последующем контролирующие органы предъявляют к ним такие же требования, как и к владельцам зданий, не имеющим "памятного" статуса. Владелец памятника, выполняющий охранные обязательства, может жить совершенно спокойно.
Евгений ЛЕОНОВ
-------------------------------------------------------
В Питере памятники скупают по частям
Ситуация в Санкт-Петербурге с продажей памятников истории и культуры во многом схожа с московской. Несмотря на то что процедура согласований дольше, а чиновничьих инстанций больше (Комитет по управлению государственным имуществом, Научно-экспертный совет по охране культурного наследия, Комитет по охране памятников), большинство заявок на аренду и приватизацию памятников, как и в Москве, удовлетворяется, так как средств на реставрацию у государства нет, а памятников — хоть отбавляй.
Исключительным случаем можно считать то, что в Петербурге был продан памятник федерального значения: Московский индустриальный банк выкупил у ЛенжилНИИпроекта особняк Паскевича-Эриванского в промежутке между двумя президентскими указами: тем, который продажу "федеральных" памятников запретил, и тем, который уточнил перечень таковых.
Большая проблема в деле приватизации — то, что здания раскупаются "по кускам": мало у кого находятся средства для покупки целого здания. К примеру, знаменитое здание Первого Бассейного Товарищества в центре Петербурга приватизировано тремя владельцами (один — частное лицо), которые пока не пришли к соглашению о доли каждого из них в реставрации объекта.
Бывает и так, что арендаторы действуют сообща: такова судьба здания на Невском, 44, которое выкупили три арендатора — "Елисеевский магазин" и два строительных треста. После долгих споров разрешен выкуп по частям "Апраксина двора". Для "Апрашки" это реальный шанс быть, наконец, отремонтированной.
Екатерина ГОЛУБЕВА
--------------------------------------------------------
Екатеринбург: суд да дело
В Екатеринбурге, где насчитывается 458 зданий-памятников, официальной практики их продажи не существует. Власти города до сих пор не разработали методику приватизации памятников и оценки их балансовой стоимости, поэтому сделки купли-продажи не производятся.
Единый балансодержатель и арендатор — Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (НПЦ), созданный в 1995 году, занимается тем, что сдает помещения в аренду и судится с предприятиями, приватизировавшими различные здания-памятники до создания самого НПЦ. Арбитражный суд Свердловской области, как правило, удовлетворяет претензии истца.
Самое распространенное нарушение — аренда с правом выкупа. Объясняется это тем, что многие руководители просто не знали, что здание является памятником и его выкуп необходимо согласовывать с НПЦ.
Виктор СМИРНОВ
-------------------------------------------------------
Подписи
Роман Копылов: "В случае невыполнения собственниками охранных обязательств мы будем проводить самую жесткую политику".
Виталий Коханенко: "Цены, фигурирующие на рынке памятников архитектуры, не имеют отношения к реальным рыночным".