Мы уже привыкли к тому, что в общении с государством гораздо проще потерять, чем приобрести. Приватизация квартир — тот редкий случай, когда все происходит с точностью до наоборот. Стать собственником можно почти бесплатно и за пару недель. А перестать им быть — за несколько месяцев. И только через суд.
Иметь или не иметь?
Зачем нужно приватизировать квартиру, мы себе примерно представляем. Для того, чтобы ее можно было при желании продать или получить кредит под ее залог. Для того, чтобы завещать ее детям. Для того, наконец, чтобы чувствовать себя собственником и быть уверенным, что квартиру ни при каких обстоятельствах не отберут.
Последний аргумент, лишенный всякой логики, во многих случаях является решающим. Заявление вице-мэра Москвы Валерия Шанцева о скором конце бесплатной приватизации квартир, сделанное три месяца назад, вызвало панику среди тех, кто еще не успел оформить квартиру в собственность. Во втором квартале этого года было приватизировано почти 33 000 квартир, что на 30 процентов больше, чем в первом.
При этом одновременно с увеличением числа приватизированных квартир растет количество тех, кто желает снять с себя бремя собственности. Основной мотив — боязнь налога на недвижимость, который должен платить каждый собственник. В настоящее время сумма этого налога невелика: всего 0,1 процента от балансовой стоимости. Балансовая стоимость стандартной "двушки" в настоящее время составляет 30-50 миллионов рублей и соответственно налог на нее — 30-50 тысяч рублей в год.
Однако многие опасаются, что коэффициенты расчета балансовой стоимости могут значительно возрасти и сумма налога окажется ощутимой для семейного бюджета. Эти опасения не беспочвенны. Начальника управления налогообложения физических лиц Госналогслужбы РФ Макс Сокол недавно сообщил, что в ближайшее время будет проведена переоценка недвижимости. Как несложно догадаться, в сторону увеличения.
Бывают ситуации, когда совершить деприватизацию необходимо для совершения сделки обмена. Дело в том, что неприватизированную квартиру можно поменять только на неприватизированную же. Если тот, с кем вы хотите совершить обмен, по каким-либо причинам не хочет приватизировать квартиру (например, из боязни криминала — одинокие пожилые люди часто придерживаются именно такой позиции), у вас останется единственный выход — отказаться от своего права собственности и только после этого совершить обмен.
Кроме того, есть квартиры, приватизировать которые просто невозможно. Квартиры в новых домах, предоставленные городом очередникам по льготным расценкам, могут быть приватизированы только по прошествии пяти лет. А приватизация квартир в зданиях, подлежащих реконструкции, и вообще запрещена. Чтобы совершить обмен на подобную квартиру, опять же для начала надо перестать быть собственником.
Как самого себя "засудить"
Существует расхожее мнение, что "расприватизировать" квартиру так же легко, как и заключить договор приватизации. Это не так. Добровольно лишиться своего права собственности можно только через суд. Правда, в типовом договоре передачи квартиры есть пункт, гласящий, что договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон. Но вторая сторона, каковой выступает государство в лице Комитета муниципального жилья, "обоюдного согласия" никогда не дает.
Анатолий Кашин, заместитель начальника управления приватизации и оформления прав собственности Комитета муниципального жилья г.Москвы (КМЖ):
Ни в одном нормативном акте понятия "расприватизация" не существует, а КМЖ добровольного согласия на расторжение договора не дает потому, что механизм расторжения договора не разработан, должностных инструкций по этому поводу нет. Поэтому желающих расстаться с правом собственности мы направляем в судебные инстанции.
Есть два способа перестать быть собственником квартиры: расторгнуть договор передачи или признать его недействительным (и то, и другое, повторим, производится исключительно через суд). Эти формулировки звучат сходно, но разница принципиальная. В первом случае человек теряет право на приватизацию в будущем, во втором — сохраняет.
Как известно, право на приватизацию квартиры дается человеку один раз. Конечно, каждый может заявить: я не желаю нести "бремя собственности" и возвращаю квартиру в муниципальную собственность, оставаясь простым наемщиком. Суд наверняка удовлетворит подобный иск, но после этого бывший владелец уже не сможет приватизировать ни эту квартиру, ни какую-либо другую: право-то свое он уже один раз использовал.
На практике, конечно, никто так не поступает. Не желающие нести "бремя собственности" подают иск о признании договора приватизации недействительным, и в случае, если иск удовлетворяется, истец свое право на приватизацию квартиры сохраняет — ведь, по закону, он его как бы и не использовал.
Александр Грачев, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов:
Методика "расприватизации" регламентирована лишь общими нормами, связанными с заключением и расторжением договоров, недействительностью сделок и т.д.
Основанием для расторжения договора служит ст.451 нового ГК РФ "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств". К существенным изменениям обстоятельств договора можно отнести и увеличение налогообложения. Но такой практики пока не было просто потому, что налог на недвижимость существенно не увеличивался. Гораздо проще "расприватизировать" квартиру путем признания договора передачи недействительным на основании того, что гражданин "заблуждался в последствиях приватизации".
Грамотный адвокат всегда отыщет, в чем именно гражданин "заблуждался". Например, он не подозревал, что существуют криминальные элементы, которые могут посягнуть на его жизнь и здоровье, чтобы отобрать приватизированную квартиру.
Однако надо иметь в виду, что подобные исковые заявления принимаются только в течение 10 лет с момента подписания договора передачи квартиры в собственность.
Есть и другие возможности признать приватизацию незаконной. Суд всегда примет такое решение, если окажется, что не учтены интересы или нарушены права кого-то из проживающих: например, квартира, в которой прописаны два человека, приватизирована на одного из них.
В том случае, если налог на недвижимость значительно возрастет, механизм "расприватизации" будет приводиться в действие все чаще и чаще.
Евгений ЛЕОНОВ