Мы уже обращали внимание на то, что участвовать в так называемом долевом инвестировании жилого строительства в лучшем случае менее выгодно, чем держать деньги на банковском депозите, а в худшем... В худшем можно остаться и без денег, и без квартиры, как это произошло со вкладчиками печально известного АО "Мосжилстрой" (см. "Деньги" #26, 1997). А что сулит нам участие в программе жилищного инвестирования, если полную ответственность за нее несут муниципальные власти?
Утром деньги — вечером субсидии
Такую программу осуществляет сейчас в Северо-Восточном округе Москвы центр "Комбиинвест". Ориентирована она в первую очередь на жителей округа, имеющих право на жилищные субсидии. Такое право, как известно, имеют все очередники на улучшение жилищных условий. Но это теоретически.
А на практике в прошлом году, например, правительство Москвы выделило на жилищные субсидии 261,6 млрд рублей, в нынешнем планируется выделить 200 млрд рублей. Хотя суммы выглядят внушительно, этих средств хватит на субсидирование лишь полутора тысяч квартир, тогда как очередников в Москве свыше 12 тысяч. Так что в настоящее время рассчитывать на субсидии могут те, кто стоит в очереди не менее десяти лет.
Так вот, программа "Комбиинвест" дает возможность очередникам, скажем так, купить свою жилищную субсидию. Выделяется она, правда, не из городского бюджета, а из внебюджетного фонда округа, но ведь очередникам-то, по большому счету, совершенно все равно, откуда берутся деньги. Причем субсидию получают и участвующие в программе очередники ЖСК, для которых городские субсидии на улучшение жилплощади вообще не предусмотрены. Они составляют примерно половину льготников.
На практике все происходит следующим образом. Допустим, вы проживаете в СВАО и являетесь очередником. Однако очередь ваша подойдет еще не скоро, а ждать вы не можете или не хотите. Тогда вы вступаете в программу "Комбиинвест" и оплачиваете 0,1 кв. м жилья по себестоимости ($480 за метр в рублевом эквиваленте). Это — минимум. Затем вы оплачиваете в рассрочку до 50 процентов личного целевого вклада. Иными словами, надо оплатить половину разницы между стоимостью квартиры и положенной вам субсидией. По этой же фиксированной цене, так называемой инвестиционной себестоимости — $480 за квадратный метр. Все это называется накопительным этапом, и длится он в среднем более двух лет.
Обратите внимание — все это время вы даже не знаете, в каком именно доме для вас строится квартира. Во время накопительного этапа вы фактически оплачиваете чужие метры. Но зато, оплатив половину стоимости квартиры, вы уже можете выбирать адрес будущего проживания — конкретный строящийся дом. И получать субсидию. Конечно, не на руки — она просто засчитывается вам в стоимость квартиры. И если размер субсидии составляет, скажем, 50%, вам остается только ждать получения квартиры. Кстати, размер субсидии, рассчитываемый по данной программе так же, как для всех городских программ, заранее вам известен — он зависит от того, как долго вы являетесь очередником, и от размера дохода всех членов семьи.
Жилищные субсидии предоставляются, разумеется, исходя из социальных норм. Однако мало кто покупает квартиры по нормам. Скажем, семья из двух человек по этим нормам имеет право на 42 кв. м общей площади. Между тем двухкомнатные квартиры в современных домах — минимум пятидесятиметровые. И если вы хотите приобрести такую квартиру, разницу оплачиваете сами. Причем уже не по инвестиционной себестоимости, а по текущей коммерческой стоимости квадратного метра, которую определяет префектура. Однако даже при этом, в случае если вы получаете пятидесятипроцентную субсидию, стандартная двухкомнатная квартира в доме, построенном по программе "Комбиинвест", обойдется вам в $14 тысяч. Согласитесь, приобрести квартиру за четверть ее стоимости, даже после двух с половиной — трех лет ожидания, причем не в новом районе за пределами МКАД, а в своем собственном, — перспектива более чем заманчивая.
Предвижу ваш вопрос: а кто поручится, что не повторится история "Мосжилстроя", и не случится ли так, что деньги свои, пусть и небольшие, я потеряю, а квартиру так и не получу?
Утром — коммерческие покупатели, вечером — очередники
Вот ответ вполне официального лица.
Ирина Рабер, первый заместитель префекта Северо-Восточного административного округа: За сохранность средств инвесторов полностью отвечает префектура округа. Деньги находятся в ее внебюджетном фонде, и она следит за соблюдением сроков строительства и их целевым использованием.
Ответ на вопрос, откуда же реально берутся деньги на внебюджетные субсидии, также не заставил себя долго ждать. Как выяснилось, очередникам предназначена только часть квартир, остальные же продаются всем желающим по рыночным ценам. Таким образом, прибыль, получаемая от коммерческой продажи, как раз и идет на внебюджетные субсидии очередникам.
Татьяна Колесникова, директор центра "Комбиинвест": По бизнес-плану программы около 45% квартир отводится очередникам. Но это в среднем. Вообще же мы поддерживаем разумное соотношение коммерческих и льготных площадей в наших домах. Программой не предусматривается никаких жестких ограничений, касающихся того, сколько квартир выделить очередникам, а сколько продать. Поэтому мы можем гибко реагировать на любые изменения цен на рынке. Кроме того, программа предусматривает такое понятие, как дома-доноры. Это кирпичные, монолитные или монолитно-кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам в престижных районах, например, на проспекте Мира. Квартиры в таких домах полностью выставляются на продажу. Полученные средства направляются на внебюджетные субсидии, и на них возводится дешевое типовое жилье для очередников.
На сегодня в рамках программы "Комбиинвеста" построены два дома, в которых из 302 квартир 148 досталось очередникам. Так, в типовом панельном доме в Анадырском проезде очередники заняли 3/4 всех квартир, заплатив с учетом субсидий по $320 за кв. м. Коммерческие инвесторы заплатили за квартиры в этом доме по $833 за метр — такова нормальная рыночная цена. А в кирпичном доме на Печорской улице, построенном по индивидуальному проекту, очередникам было выделено только 40% площадей. И заплатили они (опять же с учетом субсидий) по $450 за метр, тогда как коммерческие инвесторы — по $1390.
Вот-вот будет сдан еще один дом — 142-квартирный панельный дом улучшенной планировки на Челюскинской улице. В нем за очередниками зарезервировано 68 квартир.
Пока, благодаря поддержке программы муниципальными и городскими властями, "Комбиинвест" имеет ряд льгот перед конкурентами-застройщикам. Землю для застройки префектура выделяет ему бесплатно — обычным застройщикам за землю приходится платить не менее 10% стоимости дома. Программа не облагается НДС — еще 6-7% сметной стоимости строительства. Стоимость жилья существенно снижается также за счет того, что под застройку "Комбиинвест" выбирает места с таким расчетом, чтобы за инженерные коммуникации платить как можно меньше.
Тем не менее, абсолютно застрахованной от всяких рисков программу "Комбиинвеста" считать нельзя. Программа сильно завязана на коммерческих покупателях (не очередниках), для которых покупка квартиры в строящемся доме "Комбиинвеста" — участие в обычном долевом строительстве. Раз так, будущее программы во многом зависит от того, захотят ли коммерческие покупатели инвестировать свои деньги. А их настроения изменчивы. Вот пример. В прошлом году на восемь месяцев было заморожено строительство дома на Челюскинской улице. Официальная версия — протест жильцов близлежащих домов. Однако остановка строительства удивительным образом совпала с предвыборной президентской кампанией, когда поступление средств в программу уменьшилось ровно в два раза (с $300 тысяч в месяц до $150 тысяч).
Впрочем, эту опасность прекрасно осознает и префектура.
Ирина Рабер: Если программа перестанет приносить желаемый эффект, мы ее будем сворачивать. Теоретически этот вопрос нами уже проработан, и участникам программы волноваться не о чем. Наши обязательства перед уже вступившими в "Комбиинвест" будут полностью выполнены — все они получат квартиры. А новые договора заключатся не будут. Но это все-таки крайняя ситуация. Во всяком случае, в ближайшее время о сворачивании программы не может быть и речи — она идет по плану.
Действительно, в этом году "Комбиинвест" вышел за границы СВАО. В стадии рабочего проектирования, а кое-где уже и в стадии подготовительных работ находится ряд объектов в Восточном, Юго-Восточном и Южном административных округах. Теперь любой очередник из этих административных округов может обратиться в "Комбиинвест", заключить договор с внебюджетным фондом своей префектуры и стать участником программы.
Но реальные результаты программы можно увидеть пока только на северо-востоке Москвы.
Евгений ЛЕОНОВ
Размер субсидий (%) по социальной норме жилья в Москве
| Месячный доход (тыс. руб./чел.) | Количество полных лет ожидания | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 2 | 4 | 6 | 8 | 10 | 12 | 15 | |
| 330 и менее | 64 | 68 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 |
| 590 | 52 | 56 | 60 | 64 | 68 | 70 | 70 | 70 |
| 850 | 40 | 44 | 48 | 52 | 56 | 60 | 64 | 70 |
| 1090 | 28 | 32 | 36 | 40 | 44 | 48 | 52 | 58 |
| 1330 | 16 | 20 | 24 | 28 | 32 | 36 | 40 | 46 |
| 1670 и более | 5 | 5 | 8 | 12 | 16 | 20 | 24 | 30 |
Для очередников ЖСК введен понижающий коэффициент 0,7.
Подписи:
Ирина Рабер: "Префектура несет полную ответственность за программу жилищного строительства `Комбиинвест`".
Татьяна Колесникова: "По бизнес-плану программы около 45% квартир отводится очередникам. Квартиры в домах, построенных по индивидуальным проектам в престижных районах, выставляются на продажу, а на вырученные средства возводится дешевое типовое жилье для очередников".