Считая ресурсы точечной застройки исчерпанными, девелоперы делают ставку на проекты комплексного освоения территорий. Они готовы при этом осуществлять длинные инвестиции и финансировать строительство инженерной инфраструктуры. Однако развитие комплексной застройки в ближайшем будущем во многом будет зависеть от позиции государства, а не только от привлекательности этого направления для инвесторов. Власти, как считают девелоперы, должны обеспечить выделение участков, снизить административные барьеры и выполнять обязательства по созданию объектов социальной инфраструктуры.
Строят по-крупному
В Южном округе комплексная застройка многоквартирными домами ведется в основном в столицах двух регионов — Краснодарского края и Ростовской области. В Краснодарском крае одни из самых крупных проектов реализуют ООО «ОБД-инвест», ЗАО «Кубанская марка», ООО СИК«Девелопмент-Юг», ООО «МТ ВПИК» и ЗАО «Немецкая деревня». Например, «Кубанская марка» ведет строительство жилого микрорайона Восточно-Кругликовский на земельном участке площадью около 27 гектаров. Заявленный объем инвестиций в проект превышает 15 млрд рублей. К 2018 году планируется построить 400 тыс. кв. м жилья.
Помимо строительства на неосвоенных участках ряд девелоперов в Краснодаре занимаются комплексной реконструкцией застроенных территорий. Подобный проект в центральной части города, в квартале площадью почти 6 гектаров реализует ООО «МТ ВПИК». Изначально компания оценивала объем инвестиций в 1,16 млрд рублей, сейчас их планируется увеличить, но точную сумму в компании не называют.
В донской столице реализуются четыре проекта комплексного строительства жилья. Это район Ливенцовский, застройкой которого занимается федеральная компания ЗАО «Патриот»; микрорайон Норд, в котором работает опять же федеральная ГК ПИК. Строительство в Ростове жилья для военных в 140-м военном городке по заказу министерства обороны России ведет кубанский АПСК «Гулькевичский». УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ», построившая в Краснодаре три жилых комплекса общей площадью 140 тыс. кв. м, в 2012 году начала в Ростове реализацию проекта ЖК «Европейский»: комплексную застройку в западном жилом массиве, на территории бывшего вертолетного поля. На 12 гектарах появятся 28 многоквартирных домов, торговые центры, парковки, детские сады, школа, поликлиника, спорткомплекс.
Самый крупный проект в Ростове — застройка Ливенцовского района. С 2008 года, когда началось освоение этого района, ЗАО «Патриот» арендовало четыре участка под застройку. Уже введены в эксплуатацию 12 многоквартирных домов.
Недорогой комфорт
Важнейшим фактором, способствующим развитию подобных проектов, является интерес к ним покупателей. Прежде всего потому, что при комплексной застройке создается большое предложение квартир экономкласса, наиболее востребованных рынком. В Ростове, по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, подавляющее большинство новостроек экономкласса возводятся в рамках проектов комплексного освоения территорий. Во втором полугодии 2012 года они формируют практически половину всего объема первичного рынка жилья и занимают площадь 316,4 тыс. кв. м. В Ростове средняя стоимость 1 кв. м в объектах экономкласса составляет 39 430 рублей, в домах среднего класса она выше примерно на 8 тыс. рублей, бизнес-класса — почти на 16 тыс. рублей. В Краснодаре в объектах экономкласса средняя стоимость 1 кв. м — 38 560 рублей, в объектах среднего класса 1 кв. м дороже почти на 4,3 тыс. рублей, бизнес-класса — на 9,2 тыс. рублей.
По мнению генерального директора строительной компании «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, доля проектов комплексной жилой застройки растет не только благодаря доступности создаваемого жилья, но и благодаря очевидным преимуществам таких проектов как для городов, так и для конечного покупателя.
— Архитектурный облик всех строений и объектов района комплексной застройки прорабатывается единовременно. Это, безусловно, положительно отражается на визуальной привлекательности и видовых характеристиках нового жилья, если говорить о преимуществах подобных проектов для города. Что же касается выгоды для покупателей, это и более широкое придомовое пространство, и высокая безопасность внутри объекта, и однородность социальной среды, и наличие собственной инфраструктуры,— считает Андрей Шумеев.
По словам вице-президента, директора по развитию региональных проектов группы компаний ПИК Александра Селюкова, застраивая целые районы, девелоперы создают очень благоустроенное пространство, фактически город в городе, где все под рукой, и жителям не нужно покидать микрорайон, чтобы решить свои ежедневные бытовые проблемы.
Инфраструктурные обременения
ексного освоения территорий являются большие вложения в создание инженерных коммуникаций, транспортной инфраструктуры. Именно поэтому их реализацией занимаются крупные компании, которые могут себе позволить длинные инвестиции.
Затраты на инженерную инфраструктуру, неизбежные для девелопера в начале комплексного освоения территории, окупаются в течение 5–7 лет, в которые, как правило, реализуются подобные проекты. При этом, по оценкам руководителей девелоперских компаний, они могут составлять от 15% до 50% общей суммы инвестиций в проект. Генеральный директор ростовской ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов поясняет, что в абсолютных цифрах вывести среднюю стоимость строительства инженерных сетей сложно.
— Подключение к одним коммуникациям требует строительства или модернизации сетей, к другим — оплаты за технологическое присоединение,— комментирует эксперт.— Для расчетов я использую цифру 3–5 тыс рублей на 1 кв. м. Это вроде бы немного, но при строительстве в чистом поле необходимо проложить все коммуникации до того, как там появится первый житель. Учитывая большие площади застройки, получается солидная сумма, даже если разбивать коммуникации по очередям.
По словам директора ООО «МТ ВПИК» Ольги Подрезовой, при реализации компанией в Краснодаре проекта комплексной реконструкции застроенной территории, значительной статьей расходов, около 100 млн рублей, стало обеспечение участка инженерными коммуникациями.
— Подобные затраты приводят к удорожанию стоимости квадратного метра жилья, и это ложится на плечи физических и юридических лиц, участвующих в долевым строительстве,— считает Ольга Подрезова.
Компания «Девелопмент-Юг» при реализации проекта комплексной жилой застройки в Краснодаре занималась и созданием, и модернизацией уже существующих на участке сетей для того, чтобы применить в новых домах современные инженерные решения.
— Если смотреть по структуре затрат, то доля инвестиций в инженерную инфраструктуру составила около 15%,— сообщил первый вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Яковлев.
Как поясняет аналитик рынка недвижимости, сотрудничающий с «Инвесткафе», Юрий Кочетков, большая часть расходов требуется не для создания сетей внутри застраиваемого участка.
— Главную нагрузку дают внешние коммуникации: прокладка сетей до точек подсоединения, строительство подъездных дорог и т. п., но их доля всегда будет зависеть от затребованной протяженности,— комментирует эксперт.
Некоторые компании отказываются от участия в проектах комплексного освоения территорий именно из-за необходимости больших первоначальных вложений в инженерную инфраструктуру и их долгой окупаемости. Так, например, компания «ЮИТ Дон» приняла решение не участвовать в 2012 году в аукционе на комплексную застройку в течение десяти лет 37,7 гектаров в Ростове.
— Компания «ЮИТ Дон» для оценки возможности участия в этом аукционе рассматривала документы и материалы, представленные организатором аукциона. Экономический анализ показал, что вложение инвестиций в развитие участка, выставленного на аукцион, с нашей точки зрения, неэффективно в связи с длительностью срока отвлечения средств, невозможностью оценки затрат на развитие инженерной инфраструктуры в соответствии с материалами, приложенными к условиям аукциона,— пояснил Андрей Шумеев.
Снизить барьеры
Дальнейшее развитие проектов комплексной застройки территорий, по мнению девелоперов, будет зависеть от позиции органов власти всех уровней: федерального, регионального и местного. Самым главным при этом будет выделение участков для застройки, господдержка при строительстве инженерных сетей и выполнение властями своих обязательств по созданию социальных объектов.
— Любая из мер господдержки повышает потребительскую привлекательность комплексного строительства и снижает издержки застройщика. Прежде всего это помощь в обеспечении транспортными сетями, инженерной и социальной инфраструктурой. Как еще одна серьезная мера поддержки может быть названо стимулирование спроса населения на объекты комплексного развития территории через государственные социальные программы,— пояснил генеральный директор ЗАО «Немецкая деревня» Алексей Трушин.
Ольга Подрезова считает, что нужно создавать специальные механизмы взаимодействия инвестора и органов власти при реализации проектов комплексного жилищного строительства. Наиболее эффективной формой совместной работы, по ее словам, может стать государственно-частное партнерство.
Александр Селюков уверен, что для развития проектов комплексного освоения территорий необходимы меры по снижению административных барьеров.
— Некоторые шаги в настоящее время уже предпринимаются,— считает он.— В частности, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал «дорожную карту» по упрощению процедур получения разрешения на строительство, призванная стимулировать развитие стройкомплекса России. В создании дорожной карты принимали участие органы государственной власти, представители профессионального сообщества и бизнес-структур, в том числе группа компаний ПИК.
По мнению Александра Селюкова, этот пакет документов позволит снизить административные барьеры, сократить сроки получения разрешительной документации, сделать строительную отрасль более привлекательной для широкого круга инвесторов и в том числе снизить себестоимость строительства.
Спрос обеспечен
По мнению экспертов, число проектов комплексной жилой застройки будет расти, постепенно вытесняя «точечное» строительство. Для последнего осталось не так много подходящих площадок, к тому же местные власти больше заинтересованы в развитии проектов комплексного освоения территории. По словам Александра Селюкова, развитию проектов комплексного освоения территорий в ближайшие годы будет способствовать наличие в южных регионах больших свободных площадок под строительство.
— Переход к комплексному освоению территорий происходит по мере истощения точечных площадок и параллельного укрупнения застройщиков. Это естественный процесс,— уверен Юрий Кочетков.— Точечная застройка интересна лишь с точки зрения быстрой оборачиваемости денег и минимизации рисков. Она не дает возможности формировать полноценную новую жилую среду, и это ее самый главный минус. Проекты комплексной застройки территории всегда оказываются более перспективными, хотя и несут в себе большие риски.
Сейчас даже на примере реализуемых проектов комплексной застройки можно говорить о том, что в ближайшее десятилетие они будут играть одну из главных ролей на рынке недвижимости. Так, например, в Ростове ЗАО «Патриот» до 2022 года планирует построить 76 многоквартирных домов. УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ», в 2012 году начавшая строительство, возведет 28 жилых домов. В Краснодаре «Девелопмент-Юг» в рамках проекта ЖК «Симфония» построит десять многоэтажных домов. ООО «ОБД-инвест» к 2017 году застроит 16–24-этажными домами более 62,7 гектаров на северо-востоке кубанской столицы.
Стабильный и длительный спрос на возводимое жилье также будет обеспечен в течение длительного времени, уверены девелоперы. Большую роль при этом сыграет не только потребность местного населения в жилье. В Ростове, например, значительный спрос на жилье формирую военные, которые находятся в городе во время службы, либо хотят поселиться в нем после ее окончания. Для них АПСК «Гулькевичский», по заказу Минобороны России, ведет комплексное освоение территории, на которой будет построено 265 тыс. кв. м жилья.
Большую роль в поддержании высокого спроса на жилье играют также мигранты.
— Высокая деловая активность и хорошие погодные условия привлекают в ЮФО иногородних жителей и бизнес, что влечет за собой стабильно высокий спрос на жилье и коммерческие помещения. Растущие доходы населения обеспечивают высокую покупательскую способность,— поясняет Сергей Яковлев из «Девелопмент-Юг».