Комплексное освоение территорий — это единственный безальтернативный вектор развития жилищного строительства в России в долгосрочной перспективе. Такой подход учитывает особенности российского рынка и соответствует интересам крупного бизнеса.
В долгосрочной перспективе можно рассматривать два сценария развития российской экономики. Реалистичный сценарий предполагает ее небольшой рост и очень умеренное повышение уровня доходов россиян. Оптимистичный сценарий, наоборот, основан на уверенном росте экономики в долгосрочной перспективе и высоких темпах роста доходов населения и уровня жизни.
Первый сценарий для рынка недвижимости означает, что основной спрос в течение ближайшего десятилетия будет сосредоточен в сегменте экономкласса. Покупатели так же, как и сегодня, будут стремиться приобрести качественное, но недорогое и новое жилье.
Если ситуация будет оптимистичней, при втором сценарии можно ожидать увеличения спроса на более качественное жилье (средний, бизнес-класс и выше), более свободные планировки, бюджет покупки которых существенно выше. Но при этом спрос на объекты экономичного класса не станет снижаться, напротив, он возрастет еще больше за счет групп покупателей, которые до этого вовсе не могли позволить себе приобретение жилья. При любом из долгосрочных сценариев развития экономики на рынке недвижимости наименьшие рыночные риски и максимальная емкость спроса будут наблюдаться в сегменте недвижимости экономичного класса. Достижение значительных объемов строительства (прибыль здесь делается на объемах) при конкурентной цене квадратного метра возможно исключительно за счет проектов комплексного освоения территорий.
Крупные проекты, конечно, требуют значительных первоначальных вложений. Приобретение земельного участка, создание проекта планировки, первичное обеспечение инженерными коммуникациями требует несравнимо больших инвестиций по сравнению с «точечной» застройкой. При этом такие проекты являются долгосрочными, и значительная часть прибыли будет поступать девелоперу на более поздних этапах: основные инвестиционные затраты к тому времени уже понесены, а стоимость и престижность жилья в районе, как правило, уже в несколько раз выше, чем на начальном этапе.
Любая крупная федеральная или региональная строительная компания, претендующая на лидерство в отрасли, для обеспечения своей устойчивости, помимо прочего, должна заниматься девелопментом жилой недвижимости экономичного класса в промышленных масштабах, а значит, будет инвестировать в проекты комплексного освоения. Менее крупные застройщики уйдут в «нишевые» проекты.