Работники торговли и сферы обслуживания знают: тот кто делает крупную покупку, легко мирится с поборами, именуемыми "комиссионными сборами", "страховыми взносами" и т.п. Знают и не устают этим пользоваться. В числе таких "пользователей" оказалось московское правительство, которое фактически дважды взимает плату за оформление в собственность долевых квартир. Однако сейчас ему приходится отстаивать это "право" в суде.
КМЖ сказал: "Надо!", гражданин ответил: "Есть!"
С долевыми квартирами происходит удивительная вещь. Вы как частное лицо сначала участвуете в долевом инвестирования строительства и платите деньги до того момента, когда дом будет построен. Затем за свой счет вы оформляете договор передачи квартиры в собственность (около 600 тыс. рублей). А потом вас еще почему-то обязывают этот договор нотариально удостоверить — так же, как при сделке купли-продажи квартиры. Выходит, что вашу собственность вам же и продают!
Нотариальная пошлина, как известно, составляет 1,5% от стоимости квартиры. Таким образом, если вы становитесь собственником обычной трехкомнатной квартиры стоимостью 400 млн рублей, вам придется выложить еще 6 млн рублей за ее нотариальное оформление. А до января этого года нотариальная пошлина была вдвое больше, соответственно, "долевые инвесторы" безропотно выкладывали вдвое большие суммы.
Причем, платили и продолжают платить пошлину инвесторы строительства как муниципального, так и коммерческого жилья. Когда дом сдан в эксплуатацию, частные застройщики к построенному дому фактически не имеют отношения и оформление производят городские власти. Правда, клиенты частных компаний имеют преимущество, так как городские власти указывают в договорах полную стоимость квартиры, а фирмы — только стоимость по справке БТИ, что значительно меньше.
Разумеется, это "двойное оформление" — не инициатива какого-то отдельно взятого чиновника. Производится оно по приказу Комитета муниципального жилья #36 от 29 декабря 1993 года, в котором указано, что договора передачи подлежат нотариальному удостоверению. Но вот насколько законным является сам этот приказ? Граждане просто не интересовались этим вопросом. Ну в самом деле, что такое жалкие полтора (или даже три) процента по сравнению со стоимостью квартиры?
Полтора года лишения квартиры
Однако нашелся частный инвестор, не пожелавший платить эти "жалкие" проценты. Елена Нефедова, по образованию юрист, работающая в одном из московских банков, в 1995 году заключила договор на инвестирование с уполномоченным дилером правительства Москвы — фирмой "Мосжилцентр-сервис". Когда пришло время оформлять готовую квартиру в собственность (квартиру, напомним, выстроенную на ее же деньги), она, изучив договор инвестирования, пришла к выводу, что платить за нотариальное оформление не обязана. И платить отказалась.
Сначала, как водится, строптивого инвестора попытались утихомирить с помощью "кнута": пригрозили, что квартиру продадут. Тогда Нефедова наложила на квартиру арест и подала в суд на Комитет муниципального жилья. После этого настал черед "пряника": в "Мосжилцентр-сервисе" ей предложили иск забрать взамен на уплату пошлины фирмой. Однако это заманчивое предложение она не приняла.
Елена Нефедова: Я считаю, что несправедливо обошлись не только со мной: требование нотариального оформления неправомочно по отношению ко всем частным инвесторам долевого строительства жилья.
Дело продолжалось полтора года. Все это время самоотверженная гражданка Нефедова не могла вселиться в собственную квартиру. Пресненский межмуниципальный суд в удовлетворении иска отказал. А коллегия Мосгорсуда по гражданским делам оставила решение в силе. Сейчас дело находится на рассмотрении в надзорной инстанции Мосгорсуда. Чтобы понять, в чью пользу решится дело, достаточно ответить на вопрос: сможет ли суд создать прецедент, неблагоприятный для московского Комитета муниципального жилья?
Два договора в одном
Ситуация только кажется запутанной. На самом деле проблема решается довольно просто. Необходимо лишь понять, каким является договор на инвестирование — предварительным или окончательным. Если договор предварительный, КМЖ имеет право оформлять квартиру как сделку купли-продажи. Однако в этом случае покупатель с тем же правом может не инвестировать деньги в период строительства до момента сделки, а держать их, скажем, в банке, получая проценты по вкладу. Если же договор окончательный, то ни о каких пошлинах речи быть не может, так как в договоре на инвестирование нотариального удостоверения не предусмотрено.
Городские власти пытаются по сути объединить обе формы договора, что не укладывается в рамки Гражданского кодекса. Более того, руководители самого КМЖ, похоже, не имеют единого мнения по поводу тому, что представляет собой такой договор.
Владимир Щербаков, начальник юридического управления КМЖ: Пока квартиры не оформлены в собственность, дом принадлежит тому, на кого выдан землеотвод. Что же касается договора на инвестирование, то в пункте об оформлении квартир в собственность действительно не указано, что необходима процедура нотариального удостоверения, но это как бы подразумевается. Просто этот пункт не совсем четко прописан.
"Деньги": Значит, договор на инвестирование — предварительный договор?
В.Щ.: Нет, я такого не говорил.
Рафика Харутдинова, начальник отдела приватизации и оформления прав собственности: Договор на инвестирование — предварительный договор.
Мы попросили независимого юриста прокомментировать ситуацию.
Дмитрий Жарков, юридический консультант: Инвестор в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" изначально является участником долевой собственности на объект незавершенного строительства. А после его государственной приемки и сдачи в эксплуатацию имеет право на определение и выдел его реальной доли собственности в построенном доме в виде одной либо нескольких квартир пропорционально вложенным денежным средствам и расходам на строительство. И основанием возникновения права собственности на квартиру в данном случае является закон — статья 219 ГК РФ, а не договор о передаче квартиры. Комитет муниципального жилья, на мой взгляд, абсолютно незаконно требует еще и нотариального удостоверения договора передачи. Подобных новшеств, кстати, нет ни в одном другом российском регионе. Между тем проблема решается просто. Следует оспорить в Мосгорсуде сам нормативный акт — приказ КМЖ #36, предусматривающий процедуру нотариального удостоверения договоров передачи жилья инвесторам. А если там вас не поймут — московские судьи, как правило, отклоняют иски к городским структурам, — надо идти с кассационной жалобой в Верховный суд России.
Впрочем, возможно, что ни в Мосгорсуд, ни в Верховный суд обращаться не придется. Как нам стало известно, в Управлении внебюджетного планирования, которое с этого года занимается коммерческими продажами вместо КМЖ, находятся на утверждении новые проекты типовых договоров. Их содержание держится в тайне, но, по словам юрисконсультов управления, изменений будет много. В том числе и в вопросах оформления.
Руслан Ростовцев, юрист Управления внебюджетного планирования г.Москвы: Новые типовые договора на инвестирование сейчас находятся в стадии согласования. Через две-три недели согласование закончится. До этого момента говорить о каких-либо изменениях преждевременно. Сейчас обсуждается вопрос, будут ли договора нотариально удостоверяться в процессе оформления.
Так что возможно, что московское правительство откажется от взимания двойной платы за оформление. И найдет другие "сравнительно честные" способы изъятия денег у населения.
Евгений ЛЕОНОВ
Подписи
Елена Нефедова: "После того как я не могла полтора года въехать в собственную квартиру, я понимаю, почему с произволом КМЖ все соглашаются"