Девелоперы активизируют строительство в городах-спутниках Екатеринбурга — Среднеуральске, Березовском, Верхней Пышме и Арамили. Крупные игроки рынка недвижимости уральской столицы не только расширяют площадь застройки, но и разрабатывают программы развития городов-спутников совместно с муниципалитетами.
Все идет по плану
Необходимость развития городов-спутников заложена в главный градостроительный документ Свердловской области — Схему территориального планирования. Она утверждена в 2009 году и рассчитана на 30 лет с перспективой развития до 2100 года. Именно она является основой для разработки генпланов всех муниципалитетов области. Как рассказывает главный градостроитель института «УралНИИпроект РААСН», экс-главный архитектор Свердловской области Григорий Мазаев, под руководством которого и разрабатывался документ, региональная схема, как и генплан Екатеринбурга, опирается на создание «Екатеринбургской агломерации», что подразумевает объединение Екатеринбурга и первого пояса спутников — городов, расположенных в радиусе 10–20 км. К ним относятся Верхняя Пышма, Березовский, Среднеуральск и Арамиль. Эти города определены как «основные резервные территории для перспективного градостроительного развития». Архитектор поясняет, что с 1990-х годов эта система проектируется как единая.
Во взаимосвязи с областным центром сегодня проектируется и строится вся инфраструктура городов-спутников. Как сообщили в региональном минтрансе, в настоящее время разрабатывается «Комплексная схема организации дорожного движения и транспортного сообщения Екатеринбургской агломерации», которая определит развитие всех видов транспорта Екатеринбурга и городов-спутников в увязке с развитием магистральной улично-дорожной сети, региональной и федеральной сети автомобильных дорог на 10–19 лет. Завершить разработку документа планируется в 2013 году, первый этап реализации рассчитан на 2013–2014 годы. Министр строительства Свердловской области Сергей Федоров подчеркивает, что такая работа не означает административного объединения муниципалитетов. «К примеру, у нас сегодня плохая дорога в Березовский. С моей точки зрения, туда надо строить четырехполосную дорогу. Точно так же надо расширять магистрали в Пышму. И сегодня пышминцы думают и предлагают, как быстрее связать жителей, работающих в Екатеринбурге, транспортной артерией хотя бы с метро. Это необходимость развития, а не принятое решение», — говорит он.
Тем временем екатеринбургские девелоперы активно осваивают спутники. По мнению аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, границы между рынками недвижимости пригородов и Екатеринбурга уже стерлись. «Спрос на пригородные проекты во многом формируется под влиянием мегаполиса, и активизация строительства в городах спутниках — логичное развитие для многих девелоперов», — комментирует он и подчеркивает, что екатеринбуржцы уже являются движущей силой рынка в спутниках, а в перспективе их роль будет только возрастать.
Ориентация — север
С инициативой реализовать программу комплексного развития малых городов в формате государственно-частного партнерства выступил Союз промышленников и предпринимателей Свердловской области (ССПП). Экспериментировать планируется в Среднеуральске, где уже активно работает корпорация «Атомстройкомплекс» Валерия Ананьева, курирующего в ССПП вопросы строительства.
По словам главы города Бориса Тарасова, Среднеуральск сегодня развивается на юг. В соответствии с генпланом, до 2015 года планируется комплексное освоение, прежде всего, двух микрорайонов — «Прибрежного» и «Пихтового». На площадку в «Прибрежном» выходит девелопер «Форум-Групп». На берегу озера Исетское планируется построить четыре девятиэтажных дома с квартирами небольшой площади. По словам гендиректора компании Сергея Воробьева, проект рассчитан на четыре года и будет реализован в несколько стадий, общий объем инвестиций составит порядка 1 млрд рублей. «Первоначально на этом месте мы планировали построить элитный жилой комплекс по типу апартаментов выходного дня. Однако развитие экономической ситуации внесло коррективы в наши планы. Проект максимально приблизили к жизни, сделав ставку на жилье экономкласса», — поясняет он. В качестве обременения девелопер займется обустройством прибрежной части, однако на стоимости жилья, говорит господин Воробьев, это не скажется, так как является социальной инициативой компании. В «Пихтовом» уже работает «Атомстройкомплекс». Как сообщили в компании, до 2017 года на территории 12,9 га планируется построить порядка 80 тыс. кв. метров многоэтажного жилья, рассчитанного на 2,5 тысячи жителей. По планам властей, строительство только в двух этих районах ежегодно обеспечит городу 15–20 тыс. кв. метров жилья. Борис Тарасов рассказывает, что 2011 год уже стал для Среднеуральска рекордным по объему введенных жилых площадей — сдано 21 тыс. кв. метров. В этом году показатели будут ниже — порядка 9 тыс. кв. метров.
Земли, готовой к торгам, в городе нет. В ближайшее время на аукцион под развитие застроенных территорий планируется выставить только один участок — с шестью аварийными домами, требующими расселения, в центре города. Валерий Ананьев отмечает, что в перспективе под застройку в Среднеуральске можно задействовать до 300 га. Девелопер предлагает развивать город в направлении средней и малоэтажной застройки и настаивает, что малые города не должны становиться спальными районами Екатеринбурга — необходимо развивать их собственный потенциал. На юге Среднеуральска планируется строить жилье, а на севере, где располагается промзона, совместными усилиями бизнеса и власти создать экологичные технопарки. «Мы хотим найти предприятия, которые хотели бы реконструировать свои производства на современных инновационных началах и разместить их в этой зоне. Мы готовы им предоставить соответствующие площадки, рабочим предложим жилье практически по себестоимости, в экологически чистом месте. В итоге развивается Среднеуральск, у людей меняется уровень жизни. А территория, которую производства занимали в Екатеринбурге, подлежит редевелопменту», — обрисовывает перспективы господин Ананьев.
Борис Тарасов уже называет предлагаемый им план развития «Среднеуральск-2». Действительно, к 2018 году население Среднеуральска с существующих 17 тысяч планируется увеличить до 50 тысяч человек. Кроме того, «Атомстройкомплекс» выступил с инициативой провести реконструкцию заброшенного лагеря «Мечта» и предложить его в качестве тренировочной базы для одной из команд, которая будет участвовать в Чемпионате мира по футболу в 2018 году. Необходимый объем инвестиций в этот объект — порядка 1 млрд рублей, который планируется привлечь в рамках государственно-частного партнерства.
Совместные усилия бизнеса и власти планируется приложить и в Верхней Пышме. В муниципалитете разрабатывается программа комплексного развития, утвердить которую необходимо до 1 февраля 2013 года. По словам сити-менеджера муниципалитета Александра Милютина, до 2020 года предполагается ввести в эксплуатацию порядка 600 тыс. кв. метров жилья, создать около 1900 новых мест в детских дошкольных учреждениях и 1900 новых мест в школах, реконструировать 500 тыс. кв. метров дорог. А также изменить систему здравоохранения: построить новый перинатальный центр, детскую больницу, а тубдиспансер и патологоанатомический комплекс вынести из центра города. Общие расходы на реализацию в рамках государственно-частного партнерства составят 6,9 млрд рублей. Основным инвестором выступит градообразующее предприятие ОАО «Уралэлектромедь», входящее в «УГМК-Холдинг», совместно с которым и разрабатывается программа. Александр Милютин отмечает, что в течение 2009–2012 годов компания уже вложила более 4 млрд рублей в развитие городского округа.
По данным источника, знакомого с ситуацией, до 2020 года предприятие готово вложить до 900 млн рублей, которые будут направлены, в частности, на строительство учреждений профобразования (прежде всего, Технического университета — совместного проекта УГМК и областного правительства), возведение и реконструкцию спортивных объектов, развитие дорожной сети. Кроме того, в качестве консультанта компанией приглашен архитектор Хосе Асебильо, известный своим сотрудничеством с властями Барселоны, Лондона, Сиднея, а сейчас и Екатеринбурга во время подготовки к международным событиям. «Потенциал у города очень большой, и идей здесь может быть много, — делился впечатлениями сам архитектор во время поездки в Верхнюю Пышму летом этого года. — Но так как это первое знакомство с городом, то я пока бы стал говорить не об идеях, а об „интуициях“. В любом случае они связаны с необходимостью введения здесь новых бульваров». Как стал известно „Ъ“, рекомендации испанского архитектора сейчас рассматриваются пышминскими градостроителями, но официального сотрудничества пока не состоялось.
Помимо средств инвесторов, власти Верхней Пышмы рассчитывают на помощь областного и федерального бюджетов. Свердловский губернатор Евгений Куйвашев уже заявил о поддержке муниципалитета. Александр Милютин рассказывает, что в рамках инвестиций из бюджетов разного уровня город планирует в течение 2013 года привлечь 1 млрд 187 млн рублей — большая их часть пойдет на софинансирование строительства объектов дошкольного и профессионального образования, инженерной сети и транспортной инфраструктуры.
В настоящее время Верхняя Пышма осваивает северные территории и планирует выставлять на аукционы землю в центре города, занятую старым жилым фондом. По словам Александра Милютина, в прошлом году был сдан микрорайон Садовый-1 — в течение двух лет АСЦ «Правобережный» построил порядка 53 тыс. кв. метров жилья. В центре города — на улице Феофанова — компания «АстраИнвестСтрой» ведет строительство 16-этажного жилого дома. В 2007 году участок площадью 14 га в микрорайоне Машиностроителей получила российско-финская компания «ЮИТ Уралстрой», которая в течение 5–7 лет планирует сдать порядка 100 тыс. кв. метров жилья. «Верхняя Пышма привлекает тем, что граничит с Орджоникидзевским районом Екатеринбурга. Кроме того, она обладает развитой инженерной и социальной инфраструктурой, есть много земельных участков, которые застраиваются», — объясняет интерес к спутнику екатеринбургских девелоперов директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой» Александр Погончик. В прошлом году муниципалитет уже превысил поставленную областным правительством планку в 45 тыс. кв. метров жилья и сдал порядка 82 тыс. кв. метров. К концу этого года планируется ввести около 50 тыс. кв. метров жилых помещений.
Земельный недостаток
В Арамили недавняя смена власти привела и к смене ориентиров. Новый глава Владимир Герасименко сообщил „Ъ“, что планирует ввести автоматизированную систему управления градостроительной деятельностью и ничего не строить без учета мнения жителей. В ближайших планах — преображение центральной части Арамили в общественно-деловую зону и визуализация генплана в формате 3D. «Можно будет зайти на наш сайт и увидеть, как будет выглядеть город в 2025 году. И под это я буду планировать развитие всей инфраструктуры. Представьте, какие у нас колоссальные темпы ввода жилья — мы вводим по 2–3 кв. метра на человека. Если так продолжится 2–3 года, мы не сможем обеспечить населению инфраструктурную и транспортную доступность», — говорит господин Герасименко и добавляет, что новые технологии обойдутся бюджету в небольшую сумму — об этом уже достигнуты договоренности с уральскими университетами.
Ставка делается и на развитие застроенных территорий — в городе много аварийного жилья, а свободной земли практически нет, однако застройщиков, по словам главы, это не отпугивает. Большинство из них — екатеринбургские компании. «Конечно, желательно, чтобы компания была зарегистрирована на территории Арамильского городского округа и здесь платила налоги. Некоторые выполняют, идут охотно, регистрируются на территории, для того чтобы мы оказывали им максимальное содействие и при заключении договоров на развитие застроенных территорий, и в освоении новых площадок», — уточняет господин Герасименко. Приоритет отдается малоэтажной застройке до трех этажей. К концу 2012 года в планах местных властей ввести до 40 тыс. кв. метров жилья.
Дефицит свободных земельных участков существует и в Березовском. В соответствии с генпланом в городе предусмотрено комплексное развитие нескольких территорий и реконструкция существующих жилых и общественно-деловых частей в «Советском» и «Южном» районах. Главный архитектор округа Евгений Алешин отмечает, что объем земли, выставляемой на аукционы под жилищную застройку, невелик — за последние пять лет было реализовано 149 га. «Увеличить этот показатель на территории города не получится. Однако после разработки необходимой градостроительной документации нами будут предприняты меры по формированию участков для указанных целей в других населенных пунктах округа», — комментирует он. При этом за последние пять лет введено 267,5 тыс. кв. метров жилья.
Увеличить объемы строительства в Березовском планировалось за счет нового жилого района «Зеленая долина», который проектировался в 2007–2008 годах. Наряду с «Академическим» в Екатеринбурге он должен быть стать самой большой стройкой региона. На территории 1882 га предусматривалось возведение свыше 4 млн кв. метров жилья для 82,4 тыс. человек, объектов торговой и офисной недвижимости, создание развитой инженерной и транспортной инфраструктуры. Однако в кризис проект был заморожен. По словам Евгения Алешина, в настоящее время разрабатывается планировка территорий, прилегающих к «Зеленой долине». Однако освоение этих земель, как, впрочем, и более активное строительство всего города, останавливает отсутствие коммуникаций и дорог. Ранее главный архитектор области Владимир Вениаминов приводил этот район как пример того, насколько проектная документация бывает далекой от реальной жизни. «Все сделано — разработан генеральный план городского округа, разработан проект планировки жилого района, но на рынок эта территория выйти не может. Потому что вложения, необходимые только для начала строительства, — не менее 1,5 млрд рублей», — отмечал он. По словам Григория Мазаева, курировавшего разработку «Зеленой долины», для реализации планировочной системы действительно нужны серьезные инженерные мероприятия. «Это абсолютно нормальная ситуация. Генеральный план рассчитан до 2040 года. У нас и район „Академический“ был заложен в 1973 году, а осваиваться начал в 2002 году», — считает он.
Свой «город-спутник» «Академический» в Екатеринбурге строится весьма активно. Он изначально проектировался не как спальный район, а как «город в городе», оснащенный собственной полной инфраструктурой. Как рассказывают в компании «Ренова-СтройГруп-Академическое», когда проект только задумывался, был объявлен международный тендер на создание мастер-плана. Получило его Valode&Pistre — одно из крупнейших архитектурных бюро Франции. Французы спроектировали город с приоритетом пешехода, природным контекстом в виде леса и реки и большими зонами отдыха. Чтобы новый район сохранил самостоятельность, архитекторы предусмотрели строительство не только жилья, школ и детсадов, но и торгового центра, предприятий общепита, офисных помещений, поликлиники. Планируется, что к 2026 году на территории 1300 га будет построено 9 млн кв. метров жилья и 4,2 млн кв. метров инфраструктуры, пользоваться которой будут 320 тыс. жителей района. Региональные и федеральные власти рассматривают возможность размещения в «Академическом» Уральского медицинского университета — единого научно-образовательного комплекса, который интегрирует разрозненные корпуса и здания медакадемии. Кроме того, Уральское отделение РАН планирует создание нескольких современных технопарков.