Подняться на новый уровень

Двухуровневые квартиры, некогда бывшие экзотикой на советском рынке жилья, с приходом рыночной экономики также широкого распространения не получили. Доля такого жилья постепенно сокращается и сегодня составляет около 0,5% от общего объема предложения. Как правило, это жилье высокой ценовой категории.

Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", говорит, что такие "двухэтажные" проекты пока не получили широкого распространения. Основная причина — высокая стоимость и сложности реализации. "Сегодня это довольно узкая ниша в элитном сегменте жилой недвижимости. Средняя площадь, как правило, 150-200 кв. м. Средняя стоимость двухуровневых квартир обычно на 30-50 процентов выше сопоставимых по площади одноуровневых квартир премиум-класса", — утверждает она.

Юлия Афанасьева, начальник отдела развития продуктов и сервисов ЗАО "ЮИТ Санкт-Петербург", считает, что размещение двухэтажных квартир оправданно на последних этажах в жилых домах, относящихся к сегменту бизнес-класса и выше, и обязательно имеющих отличные видовые характеристики.

Виктор Осокин, член совета директоров О2 Development, полагает, что двухуровневые квартиры в элитном сегменте достаточно сложно продавать. "Человек с достатком скорее построит свой дом, чем купит двухуровневую квартиру, ведь цены вполне сопоставимы. Могут возникнуть проблемы с разработкой дизайн-проекта или с меблировкой квартиры", — говорит он.

Популярность уходит в прошлое

Тамара Ганина, руководитель центра продаж объектов нового строительства АН "Итака", обращает внимание на то, что на сегодняшний день двухэтажные квартиры уже не так распространены, как это было еще пять-шесть лет назад. "В свое время такой тип жилья считался экзотикой, однако нынешние покупатели понимают, что приобретать двухэтажную квартиру непрактично", — говорит она.

Госпожа Ганина говорит, что сегодня в сегментах "комфорт" и тем более "эконом" такие предложения встретить практически невозможно. "Тем не менее несколько лет назад можно было найти даже двухуровневую квартиру-"двушку" площадью всего лишь 55 кв. м. Сегодня площадь подобного жилья превышает 100 кв. м", — рассказывает она.

Елена Шишулина, директор по маркетингу "Старт-Девелопмент", вспоминает: "В начале 2000-х годов двух- и даже трехуровневые квартиры были достаточно популярным продуктом. Во многих многоэтажках последние два этажа отдавались под двухуровневые панорамные квартиры больших площадей. С тех пор рынок несколько охладел к такому продукту — и потребители, и сами застройщики, и такое предложение встречается уже в порядке исключения. С одной стороны, лестница на второй этаж придает планировке и интерьеру определенную изюминку. С другой стороны, многое зависит от состава семьи: для пожилых людей подъем даже на один этаж может составлять сложность, а для маленьких детей лестница — зона повышенной опасности. Продавая пригородные дома высотой два этажа, можем сказать, что разделение квартиры или дома на два уровня позволяет четко соблюсти зонирование. На первом этаже, как правило, располагаются холл, кухня-гостиная, гостевой санузел, подсобные помещения, иногда гостевая спальня. Второй этаж полностью отдается под спальни для всех членов семьи и просторную "семейную" ванную комнату. Плюс есть возможность организовать "второй свет", который тоже можно обыграть интересным дизайнерским решением. Теоретически даже однокомнатную квартиру можно сделать в два уровня. Но на практике доводилось сталкиваться с такими квартирами с тремя и более комнатами. При этом кухня и гостиная на первом этаже могут быть объединены в одно помещение".

Стремится к нулю

Специалисты ГК "СУ-155" оценивают долю многоуровневых квартир на рынке как крайне малую: "Многоуровневых квартир на петербургском рынке жилья немного — в лучшем случае на их долю приходится 10 процентов предложения элитного жилья и бизнес-класса, или 1 процент от общего числа квартир в новостройках. При сопоставимой стоимости двухэтажное жилье не имеет практических преимуществ перед одноэтажным. Более того, полезная площадь у многоуровневого меньше — из 60 кв. м (такова минимальная площадь представленных на рынке двухэтажных квартир) около 10 кв. м займет спроектированная согласно СНиПам лестница, еще 4 кв. м — дополнительный санузел для второго этажа. Это главная причина, почему двухэтажное жилье предлагается только в бизнес-классе и элитном сегменте рынка: для доступного жилья экономкласса жизненно важна максимальная полезная площадь квартиры".

Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", оценивает спрос на двухэтажные квартиры в объеме 0,5%.

Генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин говорит, что ограниченное предложение связано с невысоким спросом на столь специфический товар: необходимость перемещаться по лестнице в таких помещениях автоматически отсекает спрос со стороны семей с детьми и пенсионеров, для которых это не является ни безопасным, ни удобным. "Поэтому локально интересуются такими квартирами молодые люди, стремящиеся к оригинальным интерьерам, а также творческие специалисты, которые могут организовать в такой квартире рабочую студию, совмещенную с жильем". Гораздо более распространенным аналогом двухуровневых квартир выступают сегодня двухэтажные коттеджи и таунхаусы — их предложение гораздо более широко. Более выражен и спрос на них, поскольку такие помещения воспринимаются людьми уже как целый дом, а не квартира. Преимущества большинства таких проектов перед городскими квартирами — низкая плотность застройки, экология, собственный вход в дом. К тому же сегодня уже появилось немало предложений таунхаусов по цене, сопоставимой с городской квартирой.

Совладелец управляющей компании "Сателлит Девелопмент" Владимир Скигин говорит, что сейчас появились проекты, когда девелоперам очень хочется использовать всю разрешенную высотность и они размещают два ряда таунхаусов друг над другом, фактически превращая проект в многоквартирный дом, состоящий только из двухэтажных квартир.

Анна Мишутина, рассуждая о таунхаусах, говорит, что этот формат достаточно специфично адаптировался в России. "В отличие от европейской практики, в которой таунхаус представляет собой скорее демократичную концепцию жилья, у нас, в первую очередь в силу дефицита предложения, такие форматы тоже котируются в премиум-классе, особенно если объект расположен в черте города", — обращает внимание она.

Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что помимо двухуровневых квартир в новых домах, еще одним источником пополнения предложения таким форматом являются перепланировки. "Под двухуровневое жилье могут быть приспособлены квартиры с высокими потолками, не менее 4 м, каких немало в старом фонде. В этом случае общая площадь квартиры может в итоге оказаться достаточно небольшой, менее 50 м. Альтернативный способ — объединение двух квартир, находящихся на разных этажах дома. Но этот вариант подходит только для верхних этажей, а также мансард или чердачного пространства. В противном случае нагрузка на несущие межквартирные конструкции оказывается слишком высокой и согласовать такую перепланировку практически невозможно".

При этом госпожа Брун указывает на то, что в процессе купли-продажи двухуровневой квартиры учитываются только те метры, которые указаны в техническом паспорте квартиры, поэтому самостоятельное обустройство антресоли не повысит стоимость жилья.

"Сегодня покупатель жилья нечасто целенаправленно ищет именно двухэтажные объекты, но порой, попав в удачно выполненную двухуровневую квартиру, он делает выбор именно в ее пользу. Среди безусловных плюсов такой организации жилого пространства — высокие потолки, панорамные виды, возможность оборудовать верхний свет, организовать камин. И хотя лестница между уровнями занимает ощутимую часть жилой площади, общий метраж все равно остается большим, в среднем около 150 кв. м, что дает возможность удобно организовать жилое пространство, разделить функции по уровням", — резюмирует Анна Брун.

Благодаря специфической аудитории двухуровневые квартиры продаются значительно дешевле. Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta Estate, приводит пример одного из жилых комплексов Москвы: двухуровневая квартира площадью 190 кв. м экспонировалась за $7500 за кв. м, а аналогичная квартира на этом же этаже, но одноуровневая (площадью 95 кв. м) экспонировалась уже за $9500 за кв. м. Впрочем, как говорят эксперты, дешевле квадратный метр в двухуровневом жилье может стоить из-за больших площадей.

Олег Привалов