Аренда по-новому
кануны
Идея встретить Новый год на природе очень часто приходит в голову перед самым праздником, когда большинство коттеджей уже сдано и найти подходящее место для новогодних каникул, кажется, почти невозможно. Но поискать стоит. Мы, например, нашли достаточно актуальных предложений в разных ценовых категориях.
Сезон в разгаре
Сезон новогодней загородной аренды начался примерно месяц назад. По словам Татьяны Варвариной, руководителя офиса "Проспект Мира" управления аренды квартир компании "Инком-Недвижимость", в середине ноября в компанию поступили первые заявки от желающих снять коттедж на праздники. А пика активности арендаторов она ожидает в середине декабря. Причем выбор в этом году шире, чем в прошлом.
"В этом году количество домовладений, предлагающихся в аренду на новогодние праздники, на 10% больше, чем в прошлом, и составляет около 20% от общего объема предложения на загородном рынке аренды Подмосковья",— говорит Татьяна Варварина.
Предложение составляют, во-первых, коттеджи, которые сдаются посуточно — на выходные, для проведения праздников, на Новый год и т. д., во-вторых, те, которые сдаются на длительный срок, но по желанию собственника предлагаются также для новогодней аренды.
"Дома, максимально соответствующие представлениям людей о соотношении цены и качества для проведения новогодних праздников, то есть содержащие набор удобств и адекватные по цене, вряд ли останутся неразобранными,— предупреждает Мария Жукова, заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".— Они вымываются из предложения быстро, уже к концу ноября. И к середине декабря остаются либо очень дешевые дома без удобств, либо очень дорогие элитные, либо переоцененные, которые не нашли своих арендаторов".
Сейчас в открытых источниках можно найти примерно 800 "новогодних" коттеджей. "Но рынок краткосрочной аренды очень динамичен, поэтому фактически свободными оказывается только четвертая часть,— отмечает Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton.— Если же вы четко обозначите желаемые параметры агенту (направление, стоимость, минимальное количество спален, наличие досуговой инфраструктуры дома), то вам предложат выбор максимум из пяти домов".
Выбор за вами
Наибольшим спросом, по данным Марии Жуковой, пользуются коттеджи, расположенные на расстоянии до 50 км от Москвы в любом направлении (в теплые бесснежные зимы большей популярностью пользуется северное направление). Это дома площадью примерно 200 кв. м с четырьмя-пятью спальнями, двумя-тремя машиноместами, удобствами в доме, желательно баней, стоимостью около 90 тыс. рублей за три дня.
По словам экспертов, арендаторы коттеджей на Новый год, как правило, практически не обращают внимания на направление и даже расстояние от столицы. В первую очередь для них важны "начинка" дома (сауна и бассейн, тренажерный зал, столовая, большая площадь комнат, площадка для барбекю и т. п.) и инфраструктура поселка, в котором находится коттедж (рестораны, игровые и спортивные площадки, магазины, развлекательные комплексы неподалеку и т. д.), а также развлекательная программа.
"Наибольшей популярностью пользуются дома стоимостью до 100 тыс. рублей и вмещающие до 15 человек, с баней, бильярдом, мангалом и т. д.,— отмечает Денис Данилин, специалист по аренде АН DOKI.— Для зимней аренды посуточно удаленность и направление не являются принципиальными факторами. Наличие бани, бильярда и прочих удобств несильно отразится на арендной ставке, но, безусловно, сделает дом более привлекательным".
"Уровень сервиса при краткосрочной аренде должен быть сопоставим с гостиничным или быть максимально к нему приближен,— считает Елена Родина.— В доме для краткосрочной аренды должно быть большое количество оборудованных спален, минимум четыре, просторная гостиная, место для барбекю, желательно также наличие бассейна, сауны, бани либо SPA-комплекса, наличие качественных аудио- и видеосистем, большой парковки. В отличие от долгосрочной аренды, плюсом будет расположение коттеджа обособленно, некритично, если не в составе охраняемого коттеджного поселка, чтобы не мешать постоянно проживающим по соседству. Важны и природные характеристики, очень приветствуется наличие леса, потому что большинство потенциальных арендаторов загородного жилья на короткий срок именно так и представляют себе загород".
Обычно коттеджи сдаются на три дня — с 31 декабря по 2 января. Близость к Москве и направление — факторы, от которых цена аренды практически не зависит. Главное — удобство, простор и сервис. Например, коттедж на 15 человек в 1 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе обойдется арендаторам в 150 тыс. рублей, а на 30 человек примерно в том же месте — в 180 тыс.
Исключения — элитные поселки: коттедж на 60 человек на Рублевке будет стоить 400 тыс. рублей, а примерно такой же на Новорязанском — 150 тыс.
Но это сейчас. Ближе к Новому году, по словам Татьяны Варвариной, в некоторых случаях стоимость аренды может быть даже снижена, если к самому концу декабря дом так и не нашел своего арендатора.
Гости дорогие
Кто же обычно снимает коттеджи на Новый год? По наблюдениям руководителя департаментов городской и загородной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светланы Бириной, это в основном семейные пары с детьми и молодежные компании.
"Семейные пары с детьми, располагая нужным бюджетом, отдают, как правило, предпочтение комфортным домам, расположенным до 50-70 км от МКАД, в хорошем состоянии и со всеми удобствами,— говорит она.— Шумные молодежные компании также ищут дома/коттеджи. Есть запросы и на дорогие объекты, но тут они выигрывают численностью. Зачастую новогодние компании состоят из 15-25 человек. Если представить, что они сняли комфортный дом за 150 тыс. рублей, то с человека получится всего 6 тыс. Это приемлемая сумма, а условия проведения праздника будут вполне достойными".
"Часто молодежь, студенты готовы уехать и далеко за пределы МКАД в менее комфортные условия (старый, ничем не примечательный домик в 90-120 км от МКАД) за намного меньшую сумму. Можно найти предложения и за 50 тыс., и за 70 тыс. рублей. Для шумной молодежной компании важнее природа и свежий воздух,— рассказывает Светлана Бирина.— Бывают и запросы, касающиеся съема квартир для празднования Нового года, но таковые встречаются реже. В основном подобные запросы поступают от студентов или гостей столицы, которым комфортнее встречать Новый год в квартире, а не в гостинице. Однако не все собственники готовы предоставить свое жилище для празднования Нового года, особенно если речь идет о шумной компании студентов. Страх порчи имущества у многих сильнее желания заработать кругленькую сумму".
Бизнес на сдаче
На первый взгляд намного выгоднее сдавать коттеджи на долгий срок, чем и занимается большинство их владельцев. Откуда же тогда берутся новогодние предложения?
Как рассказывает Армен Маркосян, директор по развитию загородной недвижимости группы ПСН, рынок аренды коттеджей делится на профессиональный (базы отдыха или владельцы коттеджных поселков сдают их в аренду) и вторичный (частные лица сами сдают свои дома).
В Подмосковье по пальцам можно пересчитать поселки, которые занимаются профессиональной арендой домов: их всего четыре, и владеют они тремя сотнями домов. Ни застройщики, ни частные клиенты краткосрочной арендой домов практически не занимаются: частному клиенту нет смысла отдавать свой дом на три дня, чтобы после чьих-то бурных торжеств делать капитальный ремонт. То же самое можно сказать и о компаниях: их не интересует небольшая выручка от краткосрочной аренды домов.
Краткосрочной арендой занимаются базы отдыха, которых в Подмосковье сегодня насчитывается около 170, причем как старых, оставшихся со времен СССР, так и новых, и только в 56 имеются коттеджи для аренды. Итого на профессиональном рынке около 1,5 тыс. коттеджей. Понятно, что коттеджей для краткосрочной аренды не хватает на всех желающих и в праздники спрос намного превышает предложение. Но такая ситуация наблюдается исключительно по праздникам, в остальное время коттедж может пустовать.
Особенно трудно найти коттедж на Новый год в элитном сегменте. По словам Андрея Соловьева, руководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank, собственники элитных домов неохотно идут на краткосрочную аренду. "В нашей практике такие случаи единичны,— признается он.— Дело в том, что краткосрочная аренда вызывает у собственников опасения, что дом придет в негодность очень быстро, а косметический (и не только) ремонт обойдется дороже, чем собственно сумма найма. Если они все-таки решаются на сдачу, то суммы гораздо выше рыночных, а страховые депозиты превышают все допустимые пределы. Спрос, конечно, присутствует и, естественно, превышает предложение в разы. В итоге клиентам проще, выгоднее и безопаснее (с финансовой точки зрения) снять коттедж в домах отдыха, загородных клубах, гольф- и поло-клубах. Такой способ найма избавляет их от ненужных трудностей с поиском, а также добавляет множество бонусов, таких, как возможность заняться любимым делом или спортом на природе: гольф, поло, горные лыжи, беговые лыжи, снегоходы и квадроциклы и т. д. Ценовой диапазон в среднем от $10 тыс. до $30 тыс. в месяц".
Конечно, если у вас есть коттедж и он пустует, лучше сдать его на Новый год и заработать хоть что-то, чем не заработать ничего. "Если лет шесть-семь назад вы построили коттедж и сейчас намереваетесь его целенаправленно сдавать, то, вероятно, в этом есть смысл,— считает Денис Данилин.— Однако сегодня заниматься строительством коттеджа для последующей сдачи в аренду посуточно, учитывая стоимость земли, абсолютно нецелесообразно. В продаже даже есть объекты, чья цена ниже себестоимости. Коттеджи, которые сдаются посуточно,— это дома, которые собственники не могут продать или сдать на длительный срок, поэтому вынуждены сдавать их на праздники, чтобы заработать хоть какие-то деньги".
Но во что реально выльется новогодняя аренда — в прибыль или в убытки, станет ясно только после праздника. "Новогодняя аренда дома связана с повышенными рисками: никто не знает, насколько веселой и непредсказуемой окажется встреча Нового года,— предупреждает Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.— Поэтому владелец дома просит высокий обеспечительный взнос. Действительно хорошие дома с эксклюзивным ремонтом и качественной мебелью в аренду на новогодние праздники не сдают, потому что это всегда повышенные риски, которые не смогут окупиться никаким залогом".
Но представим, что вы владеете коттеджем, который удобно расположен, с баней, беседкой, достаточным количеством спальных мест, и сдается он посуточно, не простаивая ни дня. Если такой дом стоимостью 12 млн рублей сдается в посуточную аренду за 10-15 тыс. рублей в сутки без простоев, вложения отобьются чуть больше чем за три года. Однако в любом случае даже в самом востребованном доме будут простои на время уборки/ремонта и т. п.
"А вот в дополнительные опции вкладываться не стоит,— считает Мария Жукова.— Если говорить о коттедже стоимостью 60-90 тыс. рублей в месяц либо за три новогодних дня, то, учитывая контингент, я бы рекомендовала вообще на этот период заменить дорогостоящую мебель и технику, поставив что-нибудь попроще, чтобы избежать возможной порчи имущества".