Инвесторы подсели на метро
инфраструктура
Активное строительство новых станций метрополитена и пересадочных узлов существенно сказывается на рынке жилой недвижимости. Стоимость квартир в домах возле метро примерно на 20-30% выше, чем в аналогичных, но расположенных на значительном удалении от станций метрополитена. И частные инвесторы рассчитывают на дальнейший рост цен на жилье у метро.
Подземный рост
Квартиры около метро стоят дороже аналогичных в существенном удалении от станций метрополитена. "Разница в стоимости объектов недвижимости, находящихся в шаговой доступности от станций метро, по сравнению с жильем на удаленных расстояниях от метрополитена в одном и том же районе составляет порядка 10-20%",— говорит гендиректор "МИЦ-Недвижимости" Наталия Соломонова. "Метро существенно улучшает доступность районов, что очень важно для покупателей в условиях наблюдающегося в Москве транспортного коллапса",— отмечает директор по развитию DNA Realty Евгений Гуща. "Строительство новой станции метро в локации проекта дает девелоперу возможность пересмотреть параметры ценообразования квартир в сторону повышения. Добавим, что если проект находится на начальных этапах согласования, то нередко застройщик стремится увеличить общий строительный объем с целью получения большей прибыли по проекту",— соглашается генеральный директор "БЕСТ-Новостроя" Ирина Доброхотова. "Близость метро означает повышение ликвидности жилого комплекса, и это одно из ключевых преимуществ, хотя новость о появлении станции метро рынок начинает отыгрывать только тогда, когда станция уже готова к эксплуатации",— добавляет гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов.
Впрочем, сейчас с учетом активизации строительства новых веток жилье дорожает уже на стадии проектирования станции. "Как для застройщика, так и для покупателя строительство новой станции метро рядом с проектом является весомым преимуществом. Цена начинает расти сразу после объявления о планах строительства станции: уже на первоначальном этапе строительства станции или после объявления сроков и планов ее строительства цена может вырасти на 5-10%",— рассказывает представитель группы компаний ПИК. В пример она приводит ЖК "Ярославский", возле которого планируется построить станцию метро "Челобитьево".
"Информация о новой станции метро сразу повысила привлекательность комплекса (цены выросли на 10%) и темпы продаж квартир, так как с появлением метро доступность района вырастет многократно. С открытием метро появится возможность быстро добраться до центра столицы, и район будет даже более привлекателен, чем ветхие спальные районы Москвы данного направления",— добавляют в группе ПИК. Однако существенный рост цен начинается, когда становится очевидно, что в пределах календарного года станция начнет действовать, а пик роста происходит за пару месяцев до начала ее запуска, добавляет учредитель Urban Realty Нина Кузнецова. Например, объявления о том, что в Реутове откроется станция метро "Новокосино", появились в 2011 году. И буквально за несколько месяцев цена квартир выросла на 15-20%, а в момент открытия и после открытия — еще на 15-20%, рассказывает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. Другим примером роста стоимости квартир вследствие открытия станции метро стал район Митино. "Перед открытием квартиры в близлежащих домах подорожали примерно на 15%, а после открытия прибавили в цене еще столько же, так как после открытия метро жителям стало легче добираться до центра",— говорит Евгений Гуща. По его словам, открытие новой станции "Пятницкое шоссе" позволит увеличить цены на квартиры в близлежащих домах как на первичном, так и на вторичном рынке. Впрочем, отмечает эксперт, рост вряд ли будет выше 10%, так как ближайшая станция метро "Митино" находится в 15-20 минутах пешком от "Пятницкого шоссе", соответственно, резкого всплеска интереса к домам в том районе не будет. Самым крупным проектом, расположенным в зоне влияния нового метро, стал проект "LIFE Митинская" от ГК "Пионер". Однако, как отметил собеседник в компании, если бы не метро, компания вряд ли взялась бы за освоение этой площадки. Также в будущем от открытия этой станции выиграет проект "Микрогород "В лесу"".
Не меньше жителей появления новых станций метро ждут инвесторы и девелоперы. "Появление станции "Улица Дыбенко" — продолжение зеленой ветки от "Речного вокзала" — очень повлияет на стоимость квартир. Там находится район, который был несколько удален от станций метро. Вроде бы престижное направление — северо-запад, а удаленность от метро сильно сказывалась на ценах. Это же относится и к станциям "Селигерская", "Верхние Лихоборы" и др. Там есть некоторое количество промзон, которые постепенно будут выводиться. С проведением линии метро этот процесс активизируется, начнется застройка жильем",— рассказывает Денис Бобков. "Действительно, метро будет рядом со строящимся в Люберцах ЖК "Лермонтовский": по планам станция "Лермонтовский проспект", которую хотят построить к концу 2013 года, будет всего в 300 м. Активно рекламирует себя как комплекс у метро ЖК "Некрасовка-парк" в одноименном районе, куда к 2016 году протянут новую Кожуховскую линию. Если конечную станцию "Некрасовка" построят на пересечении проспекта Защитников Москвы и Покровской улицы, то обещанное метро будет буквально через дорогу",— добавляет Григорий Алтухов.
Центральное равновесие
Но далеко не все станции метро, которые сейчас строятся, окажут существенное влияние на рынок жилой недвижимости. Дело в том, что наибольший рост цен на квартиры возникает в тех случаях, когда метро появляется там, где его никогда не было и транспортная доступность района была, мягко говоря, его слабым местом. В этом случае рост цен может составлять от 20% до 30%, а вот в уже сложившихся районах в центральной части города появление метро на ценах почти не сказывается. "Максимальный рост при появлении новых станций демонстрируют спальные районы города, в том числе районы, расположенные за МКАД, так как, в отличие от центра Москвы, метро для них является единственным вариантом коммуникации, позволяющим точно рассчитать время в пути до работы или учебы",— говорит советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. "Если говорить о центральных районах Москвы, где строительство новых станций ведется с целью улучшения логистики и обеспечения более удобных пересадок, а не с целью обеспечения доступа к скоростному городскому транспорту, то там влияние на стоимость жилья существенно меньше (до 10%)",— соглашается директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. Например, открытие станций "Марьина роща" и "Достоевская" существенного влияния на цены не оказало. "В центре Москвы открытие станций не повышает стоимость недвижимости, потому что все объекты и так находятся в пешей доступности от станций метро и проблем с метро в центре не существует",— комментирует Денис Бобков. "В центре Москвы, где налажена сеть общественного транспорта, открытие новой станции существенной роли не сыграет",— говорит Наталия Соломонова. "Если новостройка расположена в московском районе с развитой транспортной инфраструктурой, то строительство в непосредственной близости станции метро вряд ли окажет существенное влияние на темп роста цены. Если же появление метрополитена существенно облегчит решение транспортной проблемы будущим жителям, то прибавка стоимости может быть существенной",— резюмирует Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы "НДВ-Недвижимости".
Судя по всему, такая же судьба ждет и остальные станции, которые сейчас проектируются в центре Москвы, а также станций, которые откроются на престижных направлениях с высокой стоимостью недвижимости. "Для покупателей жилья в дорогих домах бизнес-класса, расположенных по ходу будущей Калининско-Солнцевской линии метрополитена (особенно "Ломоносовский проспект" и "Раменки"), появление метро также большой роли не сыграет, поскольку эта категория приобретателей предпочитает передвигаться на собственном автотранспорте",— полагает гендиректор "МИЭЛЬ-Новостроек" Софья Лебедева. Впрочем, появление станции "Мичуринский проспект" скажется на стоимости квартир в ЖК "Мичурино" и ряде других проектов экономкласса, которые реализуются в этом районе, добавляет госпожа Лебедева.
Поторгуем у входа?
Зато появления новых станций метро в центре ждут собственники коммерческой недвижимости и владельцы квартир на первых этажах, выходящих окнами в сторону метро. И район здесь не имеет никакого значения. "Коммерческие помещения около метро пользуются повышенным спросом как в центре, так и на окраинах Москвы,— рассказывает Евгений Гуща.— Особенным спросом пользуются пересадочные узлы типа "Выхино", куда стекаются люди не только из близлежащих домов, но и из Подмосковья". По его словам, для владельцев торговых помещений главное — трафик, а обеспечивает его именно открытие метро. Так, по оценкам аналитиков DNA Realty, ставка аренды и стоимость продажи помещения около метро могут увеличиться примерно в полтора раза, так как в этом случае за него будет вестись борьба между сетевыми ритейлерами. "При расположении помещения на проходимом месте, обеспечивающем активный покупательский трафик, его стоимость может увеличиться значительно, вплоть до 30%",— приводит свои оценки Елена Погостнова, директор департамента оценки и консалтинга "МИЭЛЬ — Коммерческой недвижимости".
На близости метро могут заработать и владельцы квартир, расположенных на первых этажах старых жилых домов. Как рассказывают брокеры, очень высоким спросом после утверждения локации станции "Новокосино" пользовались квартиры на первых этажах по Южной улице и другим примыкающим к метро транспортным артериям. Стоимость этих квартир при наличии возможности перевода в нежилой фонд увеличивалась на 30-50%, и крупные инвесторы старались скупить все эти объекты. Сейчас все первые этажи в зоне видимости этой станции метро уже переведены в нежилой фонд и используются для сдачи в аренду. Примерно такая же история наблюдалась и в районе Митино, где до появления метро спрос на коммерческие площади был не очень высок, а после его открытия сразу вырос в разы. Возле всех выходов из метро появились торговые центры, а квартиры на первых этажах оккупировали сетевые ритейлеры. "Стандартно квартиры на первых этажах дешевле более "высоких" квартир, но в случае с появлением станций метро они могут стать на 20-40% дороже остальных квартир в доме",— заключает Евгений Гуща. И если в новых домах первые этажи изначально отводятся под ритейл и продаются по соответствующим ценам, то в старом фонде инвесторам приходится работать именно с квартирами.
Цены едут на метро
Как же лучше всего заработать на строительстве метро? По словам опрошенных экспертов, самый большой куш можно сорвать на стадии появления инсайдерской информации о планах строительства новой станции метро. Обычно на этой стадии действуют только крупные инвесторы или девелоперы, которые покупают либо заброшенные здания, либо земельные участки. На этой стадии вероятная прибыль очень высока, но и риски тоже существенные, так как информация может оказаться неточной, а планы правительства — измениться.
Наибольшая активность частных инвесторов наблюдается на более поздних стадиях, когда планы строительства станции метро утверждены, но об этом еще мало кому известно. В этот момент есть шанс купить квартиру, офис или магазин по цене существенно ниже их стоимости в будущем. "Чем выше стадия готовности метро, тем ниже доход инвестора",— поясняет Евгений Гуща. Если на ранней стадии доходность может составить 30-40% годовых, то на более поздних — не больше 10%. "Соответственно, инвестировать выгодно на любом этапе, вопрос только в сроке инвестиций и в объеме риска, который готов взять на себя инвестор. Очевидно, что максимальную прибыль от инвестиций сулит первый этап, поскольку квартира, купленная на нулевом этапе строительства, будет дорожать по мере готовности объекта плюс дополнительная прибыль от открытия метро (не менее 20% суммарно по трем этапам)",— подсчитывает Леонард Блинов. Впрочем, продавцы квартир, особенно новостроек, тоже в курсе всех этих планов и не намерены отдавать квартиры дешево. Как только станция метро утверждается, продавцы поднимают цены на квартиры, тем самым лишая инвесторов существенной доли прибыли. "Лучше всего инвестировать за год до вывода новой станции, при этом, конечно, следует ориентироваться не только на официальные заявления о ходе строительства станции метро, но и на инсайдерскую информацию",— говорит Нина Кузнецова.