Элита без чиновников

Скандальное дело "Оборонсервиса" негативно отразилось на рынке элитного жилья столицы. Чиновники составляли существенную долю покупателей люксового жилья в Москве, но теперь они стараются не афишировать свои доходы. Риэлторы уверяют, что падения спроса в элитном сегменте не произойдет. Его спасут деньги банкиров и покупателей из регионов.

Третий сорт Остоженки

Осень текущего года отметилась громким скандалом. Четыре года назад для освобождения Министерства обороны от несвойственных военным хозяйственных функций было создано ОАО "Оборонсервис". Однако, как полагает следствие, руководство военного министерства в сговоре с представителями холдинга выбирало из имущественного комплекса "Оборонсервиса" наиболее интересные активы, в том числе объекты недвижимости, и продавало их по заниженным ценам аффилированным коммерческим структурам. Правоохранительные органы уличили военных в махинациях. По словам руководителя Главного военного следственного управления Следственного комитета Александра Сорочкина, общий ущерб, нанесенный государству сотрудниками "Оборонсервиса", составил порядка 7 млрд рублей. Главными фигурантами скандала стали Евгения Васильева, длительное время возглавлявшая департамент имущественных отношений Минобороны, а также бывший глава военного ведомства Анатолий Сердюков.

В рамках дела правоохранительные органы выяснили, что Евгении Васильевой и родственникам Анатолия Сердюкова принадлежат элитные квартиры, расположенные в клубном доме на шесть квартир по адресу Молочный переулок, 6. Этот район — окрестности Остоженка — из-за высоких цен на жилье москвичи часто называют "золотой милей". В доме N6 в Молочном переулке Евгении Васильевой принадлежит пятикомнатная квартира площадью 192 кв. м, а сестра бывшего министра обороны Галина Пузикова владеет тремя четырехкомнатными квартирами площадью 175, 203 и 220 кв. м и двумя гаражами в этом же доме. По словам директора департамента продажи элитных квартир Penny Lane Realty Александра Зиминского, стоимость жилья в этом доме $23 -26  тыс. за 1 кв. м. Получается, что квартира госпожи Васильевой стоит около $5 млн, а жилье, принадлежащее госпоже Пузиковой,— более $20 млн.

Надо заметить, что в этом доме далеко не самые высокие цены на Остоженке. В окрестностях этой улицы, говорит управляющий партнер компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский, построено около 40 современных элитных домов, которые можно условно ранжировать по степени привлекательности. По мнению генерального директора агентства недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, лучшими элитными домами являются объекты компании Rose Group: "Кристал-Хаус", "Купер Хаус", Бутиковский, 5 и т. д. Второй эшелон — это дома компании "Баркли": особняк в Хилковом переулке, "Баркли Плаза", Barkly Virgin House. Третий легион — жилые комплексы "Опера Хаус", "Парк палас", "Новая Остоженка", "Ретро". "К последней, третьей категории относится и Молочный, 6,— добавляет Ирина Могилатова.— Это неплохие дома, просто по сравнению с первыми двумя категориями они несколько проще". С такой классификацией согласен и управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. По его словам, цена в этих домах может различаться в два-два с половиной раза: самые дешевые элитные квартиры на Остоженке продаются по $20 тыс. за 1 кв. м, а цены на жилье в самых престижных комплексах доходят до $40-50 тыс. за 1 кв. м. "Скромный" выбор чиновников военного ведомства Евгений Скоморовский объясняет тем, что госслужащие предпочитают не афишировать свои доходы. "Очень часто даже при наличии свободных средств чиновники выбирают квартиры в жилых комплексах бизнес-класса,— говорит риэлтор.— Примерно 40-50% квартир в дорогих многоквартирных домах приобретают госслужащие". С этим согласен и президент компании "Высота" Олег Артемьев. По его словам, чиновники предпочитают небольшим клубным домам крупные многоквартирные комплексы, в которых "можно затеряться". Надо полагать, что Анатолий Сердюков, как член путинской команды, решил "не теряться", рассчитывая на свою неприкосновенность.

Под прицелом фотокамер

Какая судьба ждет элитные квартиры бывших чиновников военного министерства? В этом мнения экспертов разделились. Адвокат Олег Сухов полагает: если следствие установит, что государству действиями преступников был нанесен имущественный ущерб, то виновные должны будут его компенсировать, в том числе за счет принадлежащих им объектов недвижимости. "Это может быть все имущество семьи, при условии что оно было приобретено за счет полученных от преступления доходов,— разъясняет юрист.— И в данном случае нельзя исключать того, что вышеупомянутые квартиры будут изъяты в пользу государства". В то же время директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка уверен, что квартиры госпожи Пузиковой и госпожи Васильевой конфисковать нельзя, так как статьи Уголовного кодекса, которые следствие намеревается вменить бывшим сотрудникам Минобороны РФ, не предусматривают такой санкции, как конфискация. Бывшим руководителям военного ведомства инкриминируют часть 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество, совершенное преступной группой либо в особо крупном размере). Максимальное наказание по этой статье — лишение свободы на срок до десяти лет, а также штраф до 1 млн руб.

Однако если высокопоставленные чиновники, обвиняемые в мошенничестве, не потеряют принадлежащую им недвижимость, то сами квартиры, скорее всего, серьезно потеряют в цене. "На статус дома скандал повлияет только негативно, ведь большинство клиентов элитного формата не любят публичности, а этот дом сейчас под пристальным вниманием журналистов и правоохранительных органов,— рассуждает исполнительный директор компании Quadro Real Estate Андрей Иванов.— В ближайший год потенциальные клиенты будут обходить этот клубный дом стороной, руководствуясь принципом "как бы чего не вышло", а продать в нем жилье будет сложно".

С этим мнением согласен и Александр Зиминский. "Информация о сделках и правах на недвижимое имущество не является закрытой, а появление на рынке любого предложения по указанному адресу вызовет нездоровый интерес со стороны представителей СМИ,— рассуждает он.— Покупатель попадет под объективы фотокамер, станет героем новостных лент, что недопустимо для жителей клубных домов". Впрочем, скандал с "Оборонсервисом" может негативно повлиять не только на цены в отдельно взятом доме в Молочном, но и на весь рынок элитного жилья.

Чиновники уходят

Громкое дело получило широкий общественный резонанс. Кульминацией скандала стала отставка Анатолия Серюдкова: 6 ноября президент России Владимир Путин уволил его с поста министра обороны. Это нарушает кремлевские устои, ведь по крайней мере до сих пор, в рамках борьбы с коррупцией увольнений членов путинской команды не было. И похоже, что за этим увольнением последуют и другие. Путин оказался в ситуации, когда у него нет выбора. Общество требует от власти "крови" — показательной борьбы с коррумпированными чиновниками.

Как скандал на политической арене коррелирует с рынком элитного жилья? Надо заметить, что доля чиновников среди покупателей люксовых квартир в последние годы была очень существенна. Правда, цифры различных агентств разнятся. Так, по данным агентств Blackwood и Quadro Real Estate, доля чиновников составляет 40-50% от общего числа их клиентов, среди покупателей элитного жилья, обратившихся в компании Penny Lane Realty и Contact Real Estate, на чиновников приходится всего 20-25%. Сложности в подсчете связаны и с тем, что риэлторы по-разному интерпретируют слово "чиновник". Как замечает Дмитрий Халин, одни риэлторы считают чиновниками лишь тех, кто работает непосредственно в органах государственной власти, другие условно включают в это число и представителей госкомпаний, третьи — даже руководство коммерческих фирм, которые зарабатывают на государственных заказах. В частности, среди клиентов агентства IntermarkSavills доля государственных служащих составляет около 10%, а если говорить обо всех трех вышеупомянутых категориях, то, по словам господина Халина, доля "чиновников" увеличится до 40-50% от общего количества покупателей дорогого жилья.

В течение нескольких последних лет чиновники были одними из самых активных покупателей элитного жилья. Но теперь ситуация изменилась. "Из-за коррупционных скандалов экономика уходит в тень, богатые люди боятся тратить деньги,— говорит Дмитрий Халин.— Ведь для покупателей дорогого жилья важно не только иметь на руках, допустим, $1 млн, но и быть уверенным, что этот миллион не последний". Денис Попов добавляет, что доля чиновников среди покупателей дорогого жилья снизилась до 8%. "У нас среди клиентов был один из руководителей среднего звена "Оборонсервиса", которому мы подбирали жилье в районе Арбата,— рассказал автору "Дома" представитель одного из столичных агентств, пожелавший остаться неназванным.— Но после скандала чиновник затих, месяц не отвечал на наши звонки и письма, потом сам позвонил, но сказал только, что откладывает покупку на неопределенный срок".

Свежая кровь

Сегодня рынок элитного жилья переживает не лучшие времена. По словам Дениса Попова, на вторичном рынке люксовых квартир предложение существенно превышает спрос, так как на нем превалируют переоцененные объекты, что мешает их успешной реализации. По мнению Андрея Иванова, по завышенным докризисным ценам сегодня выставлено порядка 45% люксового жилья, и в результате сроки его экспозиции достигают порой трех-четырех лет. Однако начиная с сентября рынок начал расслаиваться, так как многие владельцы, испугавшись сначала кризиса, а затем коррупционных скандалов, стали заявлять даже стартовые цены ниже рыночных. "На данный момент в элитном сегменте порядка 20% объектов изначально выставлены с 15-процентным дисконтом и, как правило, такие квартиры продаются всего за три-четыре месяца,— продолжает Андрей Иванов.— Оставшиеся 40% продавцов пока на распутье, но постепенно многие из них приходят к решению о снижении цены".

Риэлторы всерьез опасались того, что рынок элитного жилья не просто просядет, а встанет, но спасли его банкиры и покупатели из регионов, обеспечив сегменту приток "свежей крови". По словам Дениса Попова, в этом году желтая майка лидера перешла к банкирам, доля которых среди покупателей люксового жилья выросла до 34% (см. диаграмму 1), а за ними следуют представители нефтегазовой промышленности (19%). Дмитрий Халин добавляет, что заметно — до 30% — увеличилось присутствие на московском рынке элитного жилья региональных покупателей.

Что касается самих чиновников, то, по мнению большинства экспертов, они теперь будут аккумулировать свои средства за пределами страны. "Например, в частных банках, где клиенты могут открывать счета инкогнито,— говорит управляющий директор ГК АЛОР Сергей Хестанов.— Такие банки есть, например, в Австрии и Швейцарии". Генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая уверена, что чиновники легко смогут обходить закон, запрещающий им приобретать недвижимость за границей. "Теперь будут оформлять на дальних родственников — племянников, двоюродных братьев и сестер,— говорит она.— Контролировать этот процесс сложно".

Денис Тыкулов