Они еще зеленые
инновации
Во всем мире зеленые технологии являются одним из главных конкурентных преимуществ объектов недвижимости. Россия вступила на этот путь относительно недавно и во многом под давлением международных стандартов. Жесткие экологические требования предъявляются к крупным международным проектам, в частности к объектам сочинской Олимпиады. А вот рынок жилья оказался наиболее инертным: зеленые решения здесь внедряются медленно, а покупатели не готовы за них переплачивать.
Особенности стандарта
В отличие от западных стран, идея экостроительства насаждается у нас "извне". Мощным толчком для его развития стали Олимпийские игры в Сочи и чемпионат мира по футболу. Согласно международным требованиям, все спортивные объекты должны соответствовать экостандартам, а самые важные из них должны получить авторитетные американские и британские сертификаты LEED или BREEAM. Поскольку строить нужно по экологическим стандартам, в России кинулись их создавать.
Экостандарт пока находится в разработке. Им занимается Центр экологической сертификации при Министерстве природных ресурсов. На сегодня экспертами создана система добровольной сертификации объектов недвижимости "Зеленые стандарты", которая должна лечь в основу будущего стандарта, вводимого 1 марта 2013 года. "Данная концепция предполагает экономичное использование ресурсов в организации основных систем жизнеобеспечения здания, к которым можно отнести все виды альтернативных источников энергии",— объясняет Андрей Белоедов, член правления REHAU региона Евразия.
Несмотря на это, многие эксперты выражают сомнения относительно уместности разрабатываемого экостандарта. "Стандарт копирует международные аналоги BREEAM и LEED, что ведет к его формальному исполнению",— считает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Александр Зиминский. "Учитывая разницу климата, менталитета в строительной сфере, стоимости обслуживания и другие факторы, калька с западных стандартов не всегда обоснованна. Некоторые западные стандарты просто физически невозможно соблюсти в России",— уверен Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп".
Кто рулит
Не дожидаясь разработки национального стандарта, к экологическому строительству давно уже приступили застройщики офисной недвижимости. "Рынок коммерческой недвижимости куда более цивилизован и развит, нежели рынок жилой, поскольку ориентирован, как правило, на крупные международные компании, которые, следуя внутрикорпоративным стандартам, обязаны иметь экологичные офисы",— объясняет управляющий партнер PRIDEX Сергей Кудрявцев. В итоге сегодня в России находится 11 бизнес-центров, получивших международные экосертификаты. Пять из них — в Москве. Активно развивается зеленое строительство и на загородном рынке, где строятся "пассивные" и "активные" дома. И нет ни одного готового сертифицированного экологичного дома в городе.
"Дело не столько в отсутствии национальных стандартов или государственного субсидирования, сколько в отсутствии платежеспособного спроса. Если при выборе дома экологичный комплекс будет стоить дороже, чем неэкологичный, большинство потребителей предпочтет сэкономить",— говорит председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков.
Начальная стадия
Большинство застройщиков жилья не настроены ничего менять, однако некоторые — и их немало — уделяют внимание теме экологичности — пока на стадии проектов. Одним из первых жилых объектов, удостоившихся сертификата BREEAM, стал жилой экокомплекс "Триумф-Парк" в Санкт-Петербурге от компании MirLand Development: он получил сертификат на стадии проекта. Стоит отметить, что в международной системе есть два варианта сертификации зданий: сертификат можно получить и на стадии проектирования, и по окончании строительства — здание может как подтвердить свой первоначальный результат, так и улучшить его. Или наоборот.
В рамках программы Фонда ЖКХ по строительству пилотных энергоэффективных зданий в Тульской области сегодня возводится экспериментальный "Дом надежды". Это быстровозводимый дом, каркас которого собирается из стальных термопрофилей, что значительно снижает траты на строительство. В доме используются энергосберегающие источники света, датчики движения и освещенности, которые позволяют сократить затраты на электроэнергию до 70%. После завершения строительства, в январе 2013 года, авторы проекта планируют представить объект на получение сертификата LEED.
Внедрением экологичных технологий сегодня занимаются такие строительные гиганты, как "Ренова-Строй групп" со своим проектом "Академический" в Екатеринбурге и компания ЮИТ. Все строящиеся объекты ЮИТ соответствуют высокому классу энергоэффективности В, когда как большинство российских новостроек относится к классу С. В частности, в этих ЖК увеличено естественное освещение, минимизированы общие площади, установлена горизонтальная двухтрубная система отопления для равномерного распределения тепла и т. д. Сейчас на стадии проектирования у компании два дома, в которых запланировано применение солнечных батарей с функцией преобразования энергии солнца для освещения мест общего пользования.
Первые сертификаты
Удивительно, но на фоне общероссийских экологических инициатив столичные девелоперы не спешат делать ставку на экологию. Пока лишь два застройщика заявили о своих планах сертификации домов.
Главный претендент на получение международного сертификата — элитный жилой квартал Knightsbridge Private park в Хамовниках. Девелопер проекта компания "Реставрация Н" представила строящийся объект на получение британского сертификата BREEAM на всех стадиях строительства: от этапа проекта до сдачи в эксплуатацию. Как рассказали в компании, изначально, на стадии разработки проекта, было решено использовать только натуральные, лучшие в своей нише материалы, полностью исключающие нанесение вреда здоровью человека и окружающей среде. Технологическое оснащение комплекса позволяет сделать каждую квартиру максимально автономной — например, жильцы при желании смогут отключить свою квартиру от электроснабжения и горячей воды на любой срок, тем самым исключив возможность возникновения чрезвычайной ситуации в свое отсутствие. К тому же ЖК Knightsbridge — это единственный комплекс в Москве со своим частным парком, который занимает две трети территории проекта.
Еще один заявленный на сертификат объект — жилой комплекс премиум-класса Barkli Park, строящийся рядом с территорией Екатерининского парка. В 2009 году жилой дом был зарегистрирован на получение американского сертификата LEED по версии core and shell, то есть без отделки.
Как рассказали участники рынка, идея заключалась в том, чтобы создать первый сертифицированный зеленый дом в Москве. По замыслу архитекторов проекта Веры Бутко и Антона Надточия (бюро "Атриум") в доме предполагались зеленые эксплуатируемые крыши, большие площади зимних садов, вертикальное озеленение интерьеров и велопарковки. Однако, по данным участников рынка, в ходе реализации концепция проекта видоизменяется, и сказать точно, насколько в нем будут соблюдены зеленые технологии, сегодня сложно.
Как пояснили в самой компании, "Баркли" намерена подавать объект на LEED, однако отметили, что реализация западных экологических стандартов с трудом сочетается с требованиями к уровню комфорта в доме премиум-класса. "К примеру, западные стандарты предусматривают значительное сокращение потребления электроэнергии и воды относительно уровня, привычного для жителей домов такого класса". По данным компании, в доме будут энергосберегающее вентиляционное оборудование, использование дренажной воды для технических нужд, система водоочистки, интеллектуальная система освещения с применением датчиков движения, эффективные стеклопакеты, снижающие уровень теплопотерь, и управление по системе BMS (Building Management System).
"Как правило, от первоначальной идеи строительства экодома до его реального воплощения застройщик проходит сложный путь расчетов и сопоставлений и довольно часто возвращается к традиционному способу",— говорит Алексей Поляков.
Затратная экономия
Экологическое строительство априори дороже традиционного. Однако все зависит от проекта. "Строительство обычного экологичного дома, без наворотов будет стоить всего на 2-4% дороже обычного. Эксклюзивный объект с применением сложных инженерных систем увеличит бюджет на 10-15%. К самым дорогим зеленым проектам относится реновация исторических зданий",— рассказал Алексей Поляков. К примеру, квадратный метр в "Доме надежды" стоит 37 тыс. руб., тогда как минимальная стоимость "квадрата" в области — 32 тыс. руб. Удорожание составляет порядка 15%.
"С точки зрения сложности строительства в реализации зеленых проектов практически нет принципиально новых моментов: система отопления, вентиляция и кондиционирование, экономичные инженерные решения применяются практически на всех современных объектах",— уверяет Сергей Кудрявцев из PRIDEX. Стоит учесть, что экологичное строительство требует не только увеличения бюджета, но и высокой квалификации как рабочих, так и обслуживающего персонала, а у нас пока это в большом дефиците.
Однако несмотря на более высокие единовременные затраты, зеленые решения полностью окупают себя во время эксплуатации. В экологичном объекте существенно — как минимум на 30-40% — снижено водо- и энергопотребление, так что зеленые решения позволяют компенсировать дополнительную себестоимость уже в течение первых трех лет эксплуатации",— говорит главный архитектор холдинга "СКМ Групп" Сергей Попрядухин. "Срок окупаемости тепловой автоматики в среднем два-четыре года, а затраты — около 500 рублей на квадратный метр, что составляет десятые доли процента от сметной стоимости строительства",— приводит расчет Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании "Данфосс". Экологичное здание — это еще и долговечность, поскольку оптимально спроектированное зеленое здание характеризуется более высокой прочностью и в меньшей степени нуждается в ремонте.
К тому же экотехнологии — это еще и инструмент продаж. Как показывает международный опыт, стоимость сертифицированных объектов недвижимости в среднем повышается на 15-25%, а спрос на них постоянно растет. По словам коммерческого директора RDI Алексея Гусева, через пять-десять лет объекты, не соответствующие общепризнанным стандартам зеленого строительства, вряд ли смогут считаться ликвидным товаром.
Да и сами потребители уже не прочь переселиться в экологичное жилье. Согласно опросу, проведенному ВЦИОМом осенью 2012 года, более 80% россиян готовы применять энергоэффективные технологии.