В общий котел
самоуправление
Собственники квартир могут совместно зарабатывать на размещении рекламы или сдаче в аренду подвалов, однако практически не пользуются этим правом. По мнению экспертов, изменить ситуацию можно за счет большего контроля за деятельностью ТСЖ — тогда дополнительные доходы можно направить на ремонт зданий или обустройство придомовых территорий.
Способ заработка
По закону к общедомовым площадям относятся: холлы, лестничные пролеты, прилифтовые пространства, технические зоны на чердаке, кровля, технические подвальные помещения. "Самая доходная статья доходов ТСЖ от общедомовых площадей — сдача в аренду площадей на первых этажах домов, которые сегодня есть практически во всех современных жилых комплексах",— говорит генеральный директор компании "Высота Сервис" Светлана Лебеденко. К примеру, по ее словам, в одном из элитных домов Москвы на 25 квартир сдача в долгосрочную аренду трех небольших помещений на первых этажах жилого комплекса позволяет полностью покрыть стоимость технической эксплуатации, которую жители должны оплачивать из своего кармана. Обычно сдачей площадей в аренду занимается ТСЖ, УК может курировать это дело и, к примеру, заниматься поиском арендаторов. "Рекламные площади сдаются сложнее и не так рентабельны. Как правило, они размещаются на фасадах зданий, и их установку нужно согласовывать с московскими службами. В сотни раз меньший доход приносят стойки журналов и рекламные щиты в лифтах и подъездах. К тому же не все собственники выступают за них — скорее только в домах экономкласса. В элитных жители обычно выступают категорически против",— говорит эксперт. По словам управляющего партнера Spencer Estate Вадима Ламина, на заработанные таким образом деньги вполне возможно отремонтировать дом, поменять коммуникации, нанять охрану и штат уборщиц.
"Управлять общедомовыми площадями в жилом доме можно только через ТСЖ или УК. При этом жители могут контролировать данный процесс. Создавая ТСЖ, сами жители прописывают их права. Но ТСЖ — это некоммерческая организация и создается для управления домом, поэтому зарабатывать на общедомовых площадях они могут только для достижения целей, осуществляемых ТСЖ, например для ведения общего хозяйства, развития и улучшения общедомовой территории, организации детских площадок, ремонта дома и т. д.",— говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Иными словами, ТСЖ создаются не с целью получения коммерческой выгоды, а с целью развития самого товарищества и доход должен идти, например, на благоустройство двора или сооружение детской площадки. Однако на практике проблема заключается в том, что большая часть ТСЖ, отчитываясь перед собственниками, показывает, что коммерческой деятельностью они только-только покрывают расходы, при этом нередко скрывая часть доходов.
Принять решение
Для того чтобы изменить ситуацию, необходимо провести собрание собственников жилья. "По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам. Таким образом, действительно жители многоквартирных домов могут получить дополнительный доход от предоставления права пользования третьим лицам площадей или элементов, входящих в состав общего имущества, например для размещения рекламных конструкций",— рассказывает партнер Goltsblat BLP Юрий Чернобривцев. Однако это решение должно быть принято на общем собрании большинством не менее двух третей голосов собственников. Правда, возможно голосование в заочной форме, но решение в любом случае оформляется протоколом. На этом же собрании жильцы могут определить, кто от их имени имеет право заключать договоры об использовании общего имущества собственников. Кроме того, общее собрание определяет, на каких условиях будут использоваться эти помещения — например, каков будет размер арендной платы. Подписывать договоры может один из собственников помещений в доме либо управляющая компания, если на указанном собрании ее наделили подобным правом. По словам заместителя руководителя юридического отдела девелоперской компании "Сити-XXI век" Василия Шарапова, для установки рекламной конструкции, например, в Москве также требуется дополнительно получить разрешение местных властей. Управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский напоминает, что все этапы установки конструкций и использования общих помещений обязательно фиксируются документально. Например, если принимается решение установить рекламный баннер, то составляется акт ввода рекламной конструкции в эксплуатацию, а по результатам демонтажа — акт о демонтаже. Соответственно, доход от использования всех общедомовых площадей распределяется в соответствии с управляющим органом ТСЖ, то есть с решением общего собрания.
Более сложной ситуация оказывается, если речь идет о новостройке. "При создании ТСЖ всю власть захватывает застройщик. Особенно это распространено при такой форме продажи новостроек, как предварительный договор купли-продажи. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик сначала оформляет все квартиры в свою собственность, организует ТСЖ большинством голосов, выбирает своего председателя, ревизионную комиссию, нанимает свою управляющую компанию. А далее продает по договорам купли-продажи квартиры покупателям",— рассказывает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. По его словам, покупатели, особенно в многоквартирных домах, не могут собрать кворум и переизбрать председателя, а также руководство ТСЖ. "Далее ТСЖ от имени жильцов дома продает чердаки под апартаменты, подвалы — под торговлю и офисы, рекламные площади сдает по заниженным ставкам. Бороться с этим очень сложно именно из-за большого количества собственников и разных мнений насчет действий ТСЖ",— добавляет он.
В открытой борьбе
По данным юридического центра Олега Сухова, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ в российской столице незаконно распоряжается общедомовым имуществом и ежегодно в Москве такие недобросовестные "управленцы" кладут в карман до 10 млрд рублей. Впрочем, другие участники рынка такие данные не подтверждают, однако соглашаются с тем, что процент подобных мошенничеств очень высок. "Исходя из судебной практики, полагаем, что указанные случаи нарушений являются довольно распространенными. С юридической точки зрения можно предъявлять требования о недействительности соответствующих договоров, по которым управляющая компания незаконно распорядилась общим имуществом",— говорит Юрий Чернобривцев. В таком случае, по его словам, можно принять решение о смене управляющей компании, которая недобросовестно выполняла свои обязанности, либо руководства ТСЖ, если оно было создано. По словам Дениса Попова, историй, где власть в доме действительно принадлежит жильцам, очень мало. "Зато суды завалены гражданскими и уголовными делами против управляющих компаний, руководства ТСЖ, а управы районов, УБЭПы и прочие городские структуры — заявлениями и жалобами жильцов. По большинству объектов споры длятся годами, так как застройщики не горят желанием расставаться с прибыльным бизнесом",— говорит эксперт.
Впрочем, в последнее время ситуация меняется. По словам Василия Шарапова, с 2011 года в многоквартирных домах в обязательном порядке должны создаваться советы домов, которые избираются на общем собрании собственников многоквартирных домов. В их функции в том числе входит выработка предложений по использованию общего имущества многоквартирных домов в интересах их собственников. То есть совет дома является своего рода институтом контроля по вопросам управления многоквартирными домами. Если УК распоряжается общим имуществом при отсутствии соответствующих решений собственников, все извлеченные доходы считаются неосновательным обогащением. То есть собственники вправе взыскать такие доходы с УК в судебном порядке. В результате, по словам Вадима Лямина, успешные примеры управления общедомовым имуществом уже есть, например, в ряде сталинских домов на Кутузовском, где жителям удалось добиться своего. "В ТСЖ на Ленинском есть положительные примеры. В одном из переулков Остоженки есть дом, в котором общедомовая собственность поделена между собственниками квартир в равных пропорциях, и они ее сдают и каждый получает определенную прибыль",— говорит эксперт. В частности, на размещении рекламных конструкций зарабатывают московские ТСЖ "Кудринская, 8" и "На Мира", расположенное по адресу проспект Мира, 60. По словам Марии Литинецкой, известен пример, когда в одном доме ТСЖ единогласно приняло решение о сдаче первого этажа в аренду одному из коммерческих банков под филиал. "Через год банк, улучшая условия работы офиса, разместил на лицевой стене у подъезда несколько блоков кондиционеров. Собственник соседней квартиры на первом этаже тут же возмутился, так как сильный шум от кондиционеров ему мешал. Он написал претензию на имя председателя ТСЖ, и коммерческому банку было отказано в продлении договора аренды",— говорит эксперт.