Ставка на рост
ипотека
Рынок ипотеки в этом году, казалось бы, вспоминал лучшие докризисные времена. Однако начавшийся со второй половины года устойчивый рост ставок по кредитам перечеркнул эти достижения. Эксперты считают, что в ближайшей перспективе рост продолжится, рынок снова замрет и надеяться на доступную ипотеку, пока банки не получат альтернативных источников фондирования, нам не стоит.
Все-таки они сокращаются
Участники рынка констатируют значительный рост рынка ипотеки относительно уровня 2011 года. Действительно, по данным ЦБ, российские банки за девять месяцев 2012 года выдали ипотечных кредитов на сумму 698,6 млрд руб., что в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако если посмотреть динамику с начала года, окажется, что рынок сокращается. По данным Банка России, за девять месяцев 2012 года количество предоставленных банками ипотечных жилищных кредитов сократилось на 8,8%, а их общий объем — на 1,2%. Дело в том, что в начале года банки еще держали ставки на уровне 2011 года или даже снижали их, но к третьему кварталу нестабильность на зарубежных финансовых рынках и удорожание фондирования вынудило банки все же начать повышать ставки. Если в январе средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам составляла 11,8% годовых, то к октябрю она выросла до 12,3% годовых.
"В первой половине 2012 года ценовая политика банков в ипотечном кредитовании была разнонаправленной: часть игроков рынка повышала ставки, некоторые, напротив, понижали их,— вспоминает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева.— Форма повышения ставок была различной — прямое повышение, отмена специальных и акционных программ либо ужесточение условий андеррайтинга, что сдвигало среднюю ставку выдачи к верхней границе действующего коридора ставок".
К концу лета участники рынка стали повышать ставки в массовом порядке — сигнал рынку подал Сбербанк, повысив с 1 августа ставки по всем программам на 0,50-1,25 п. п. для обычной категории клиентов и на 0,85-1,50 п. п. для зарплатных клиентов. С этого момента ставки повысили более 15 активных игроков рынка (в среднем на 0,25-0,75 п. п.), включая ВТБ 24, "Дельтакредит" и "Уралсиб". С 1 октября 2012 года Сбербанк провел еще одно повышение ставок по всей линейке ипотечных кредитов, за исключением "Ипотеки с господдержкой" на 0,5 п. п. Не смог удержать ставки на низком уровне и другой ключевой игрок рынка: в ноябре Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о повышении с 14 января ставок по большинству кредитных программам в среднем на 1 процентный пункт.
В ближайшей перспективе рост ставок по ипотеке продолжится, уверены опрошенные "Домом" эксперты, однако их увеличение не будет очень значительным.
"Банки, рассматривающие ипотеку в качестве одного из своих ключевых продуктов, будут очень осторожно изменять ценовое предложение в дальнейшем, опасаясь потерять долю рынка",— говорит начальник управления ипотечного кредитования Юникредит-банка Алексей Мусатов. "Тенденция к повышению ставок сохранится,— уверена руководитель аналитического центра Delta Credit Марина Полякова.— Средняя ставка по ипотечным кредитам к концу первого полугодия 2013 года вырастет до 12,6-12,7%". "Ожидается, что средняя ставка по ипотеке приблизится к 13%",— предполагает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
"До конца года ставки могут вырасти до 12,5%, а к концу первого полугодия 2013 года — до 13-13,5%,— прогнозирует Анна Любимцева.— Это, безусловно, отразится на темпах роста ипотечного рынка: мы прогнозируем, что в 2013 году его максимальный рост не превысит 20% по сравнению с результатами текущего года". "Если не появится иных рыночных инструментов фондирования ипотеки помимо депозитов (где мы наблюдаем тенденцию к росту ставок) и если ликвидность для банков будет по-прежнему дорогой, то это найдет отражение в повышении ставок по ипотечному кредитованию на рынке",— опасается начальник управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Анастасия Перегримова.
И все-таки даже в условиях роста ставок ипотека была привлекательной для заемщиков, отмечают участники рынка,— доля ипотечных сделок в общем объеме операций с недвижимостью увеличилась. "По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за девять месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования,— приводит данные Анна Любимцева.— Более того, доля ипотечных сделок в первом квартале была меньше, чем во втором и третьем: по итогам первого квартала она составляла 18,8%, а во втором квартале увеличилась до 21,4% и 21% — в третьем".
Причем значительная часть этих сделок носила инвестиционный характер, поскольку на фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.
Покупай новое
Одной из ключевых тенденций рынка ипотеки в 2012 году стало возвращение активного кредитования на приобретение строящегося жилья. "С учетом разницы цен на первичном и вторичном рынках жилья приобретение новостроек становится все более выгодным мероприятием даже с учетом выплаченных за несколько лет процентов по ипотечному кредиту",— говорит начальник отдела развития клиентских программ и ипотеки группы компаний ПИК Елена Кураткина. "В этом году доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла на 10-15%,— отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— В экономклассе доля кредитов самая большая — порядка 40-50%, в бизнес- и элитном классах незначительная — до 10%".
С мнением застройщиков согласны и банкиры. "Рынок перемещается в сторону новостроек,— констатирует Алексей Мусатов.— Об этом в том числе свидетельствует информация от девелоперов, которые обращают внимание на возрастающую долю в продажах квартир в строящихся домах с использованием ипотеки. Примерно с 25-30% в 2011 году до 50% в текущем году. Если на начало 2011 года доля новостроек в выданных ипотечных кредитах составляла 10%, то на начало 2012 года — 20% с тенденцией к росту. Это объясняется, с одной стороны, возрастающим интересом населения к более качественному современному жилью и общей стабилизацией на рынке строительства жилья (большинство застройщиков осуществляет строительство в соответствии с заявленными сроками), с другой — все больше банков готово предоставлять кредиты на покупку квартир в новостройках".
Интерес к кредитованию на покупку жилья в новостройках сохранится и в ближайшее время, считают эксперты. "Объем выдачи кредитов на приобретение строящегося жилья увеличился по сравнению с прошлым годом в полтора раза,— согласна с коллегой Марина Полякова.— Мы прогнозируем аналогичный рост в 2013 году и увеличение доли кредитов на покупку жилья в новостройках в общем объеме ипотечного рынка до 35%". "Увеличение спроса на приобретение недвижимости на первичном рынке связано как с меньшей стоимостью квадратного метра, так и со значительным увеличением предложения строящихся объектов, а следовательно, более широким выбором для клиентов",— считает Анастасия Перегримова. По мнению Марины Поляковой, важную роль в этом процессе играет и активизация крупнейших игроков именно в сегменте новостроек. "Осенне-зимние акции в этом году именно у банков с государственным участием заключались преимущественно в активном продвижении первичного сегмента рынка",— указывает эксперт.
"Рынок строящегося жилья продолжает развиваться, дополнительное стимулирование оказывает поддержка государства,— подтверждает старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Елена Тарасова.— Спрос на кредиты на строящееся жилье растет вместе с рынком — наш банк очень активно выдает кредиты на строящееся жилье. Сейчас доля таких кредитов в общей выдаче банка превышает 30%, а, например, в 2010 году была чуть больше 10%. Мы думаем, что при сохранении стабильной ситуации в стране в 2013 году строительный сектор, а следовательно, и спрос на строящееся жилье будет расти — потенциал его очень большой. Текущего объема строительства недостаточно для улучшения ситуации с обеспечением населения жильем".
Конкуренция за счет допусловий
В то же время на фоне роста ставок по ипотечным кредитам банки, не имея достаточно возможности ценовой конкуренции на рынке, были вынуждены привлекать заемщиков смягчением требований, например к размеру первоначального взноса, подтверждения дохода, требованиям к объекту залога. Так, в июне 2012 года снизился размер первоначального взноса при подтверждении клиентом дохода по форме банка с 50% до 0-20% от стоимости недвижимости в зависимости от выбранной программы.
В результате этих послаблений "незначительно выросла средняя сумма кредита, вплотную приблизившись к докризисным отметкам", считает председатель совета директоров компании "ВСК-Ипотека" Владимир Лопатин. Причем произошло это не только из-за восстановительного роста стоимости жилья в регионах, но и из-за плавного, но неуклонного снижения требований по первоначальному взносу заемщиков.
Тем не менее для Москвы средняя сумма ипотечного кредита, наоборот, снизилась, что говорит скорее об ужесточении требований по первоначальному взносу. "Если в прошлом году речь шла о сумме около 3,7 млн руб. для Москвы, то сегодня эта цифра составляет порядка 3,4 млн руб.,— приводит данные генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— Возможно, люди находили средства на больший первоначальный взнос, чтобы воспользоваться льготными условиями. По данным ЦБ, средневзвешенная сумма кредита по Московской области — 2,5 млн руб., что всего на 0,1 млн больше, чем в прошлом году".
Зачастую послабления банки вводят в рамках ограниченных по времени акций. Например, в ВТБ 24 до конца года действует специальная программа кредитования на покупку однокомнатных квартир с первоначальным взносом 10%, причем без дополнительного страхования ответственности. Юникредит-банк летом 2012 года стал кредитовать заемщиков на 100% от рыночной стоимости квартиры, принимая в качестве первоначального взноса средства материнского (семейного) капитала (383 тыс. руб.). Также с осени банк стал принимать в залог квартиры с любыми незарегистрированными перепланировками, кроме несущих повышенные риски физической утраты или потери титула собственности.