"На нашем пути конкурентов немного"

В следующем году на рынок офисной недвижимости Петербурга выйдут два объекта компании "Ренессанс Девелопмент". Об идеологии проектов, о планах компании и о подходах к арендаторам в интервью корреспонденту " Коммерческая недвижимость" КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ рассказал генеральный директор компании ТАНЕР ТОПЛУ.

— У компании был план ежегодно покупать участок или готовый объект. В этом году ни одна сделка не состоялась. Что пошло не так?

— Мы постоянно исследуем рынок и присматриваем для покупки интересные здания или участки. В этом году нам не удалось найти привлекательный объект или участок, но мы продолжаем вести переговоры с брокерами. У нас высокие стандарты, жесткие критерии поиска. В то же время возможности Центрального района уменьшаются с каждым годом. Остаются в основном проблемные здания или участки. Сегодня мы строим сразу два объекта и еще три объекта проектируем, так что пока мы достаточно заняты.

— В каких районах вы ищете объекты и участки?

— Наша цель — строить объекты в самом центре Петербурга. Здесь сохраняется высокий спрос на офисные помещения класса А. Дело не в том, что мы не хотим искать проекты в других частях города, — удобно управлять объектами, сконцентрированными в одном месте. При этом в центре работать гораздо сложнее, потому что это историческое место и здесь есть свои ограничения по концепции проекта, по высоте здания и по другим параметрам. Здесь каждая точка имеет своеобразные характеристики, которые надо учитывать. Но в центре, как я уже сказал, остается все меньше участков, поэтому задача становится труднее и труднее.

— В таком случае как вы относитесь к редевелопменту промышленных объектов, ведь их все еще много в центре города?

— Дело в том, что перевести функцию земельного участка из одной категории в другую не так просто. Существуют некоторые административные барьеры. В будущем должны быть приняты поправки в закон, которые облегчат эту процедуру. Как только это произойдет, мы будем заинтересованы в проектах редевелопмента промышленных территорий и объектов. Мы знаем, что на набережных Петербурга много объектов с прекрасными видами и хорошей инженерной инфраструктурой.

— Большинство вводимых в Петербурге бизнес-центров относится к классу А. Такая ситуация продиктована спросом?

— Сегодняшний класс А не такой, каким был пять лет назад. Сегменты В и С тоже видоизменились. Стандарты постоянно повышаются. Спрос постоянно появляется, поэтому городу нужны офисы и сегмента А, и В, и С. Но у нас есть выбор, и мы строим проекты только класса А, потому что предпочитаем себя так позиционировать. У нас есть возможность строить одни из лучших помещений в городе. На этом пути у нас гораздо меньше конкурентов. Ориентированность на элитные проекты дает нам престиж и узнаваемость.

— В следующем году будет сдан большой объем офисной недвижимости класса А. Одновременно на рынок выйдут и ваши объекты. В этих условиях ваши офисы быстро найдут своих арендаторов?

— Мы всегда удачливы. У нас есть заметные преимущества, связанные с подходом к арендаторам. Мы стараемся удовлетворять их запросы. Когда мы только задумываем проект, мы уже размышляем над тем, каким арендаторам он может быть интересен. Исходя из профиля потенциальных клиентов, мы наделяем объект определенными опциями, дизайном, характеристиками.

— То есть вы заранее имеете представление о том, какие арендаторы будут располагаться в бизнес-центре?

— Заранее мы, конечно, не можем знать, какие арендаторы будут в нашем бизнес-центре, когда он достроится. Но мы можем приблизительно сказать, для каких направлений бизнеса будет привлекательна территория, на которой строится объект, для кого могут быть удобны помещения нашего бизнес-центра.

— Расскажите об идеологии проектов, которые сейчас реализует компания.

— Сейчас мы реализуем два проекта общей площадью 50 тыс. кв. м. Первый объект — это административно-финансовый центр Renaissance Pravda на Херсонской улице, 12. В восьмиэтажном здании будет создано 20,25 тыс. кв. м арендопригодной площади, а также 4,7 тыс. кв. м, предназначенных для автостоянки в подземном паркинге. Срок окончания строительства запланирован на первый квартал 2013 года. Мы очень гордимся этим объектом. Раньше в нем располагалась редакция газеты "Правда", поэтому это здание — символ определенного времени. Мы уважаем архитектуру города, и перед нами стояла задача сохранить фасад здания. По этому вопросу мы сотрудничали с КГА и КГИОП. Новая архитектура "наслаивалась" на уже существующий фасад. Это очень сложная технология, которая довольно распространена в Европе при реконструкции исторических зданий. В этом бизнес-центре будут крупные арендаторы, которые хотят располагаться в самом центре, рядом с самыми лучшими компаниями. Мы хотели в этом проекте воплотить идею венецианской площади. У нас появилась мысль совместить элементы декора Венеции и Петербурга. В этом объекте мы одновременно увидим венецианские балконы, арки и элементы петербургских решеток мостов, фонари. Сотрудники офиса смогут видеть эту внутреннюю площадь из окон.

Второй объект также планируется сдать в эксплуатацию в следующем году на улице Решетникова. Это будет высотный административный центр Renaissance Premium вблизи Московского проспекта, в престижном месте. У клиентов будет возможность арендовать хорошее помещение класса А довольно близко к центру по оптимальным ценам. Кроме того, в этом объекте будут довольно разнообразные по площади помещения: от 92 до 620 кв. м. Мы думаем, что они будут востребованы IT-компаниями, банками.

— В чем особенность бизнес-центров, которые строит ваша компания?

— Мы предлагаем нестандартные планировки. В наших бизнес-центрах не коридорная система, а открытое пространство. Это позволяет разместить больше сотрудников, что в результате дает экономию для арендатора. Кроме того, все бизнес-центры оборудованы качественными инженерными системами. Мы непрерывно изучаем потребности арендатора, и каждый новый бизнес-центр получается чуть лучше, чем предыдущий.

— Кто будет управлять объектами?

— Наша дочерняя компания — Renaissance Property Management. Она была создана в 2004 году. На сегодняшний день общая площадь, обслуживаемая компанией, достигла 100 тыс. кв. м. Отдавать управление объектами дочерней структуре выгодно. В этом случае у компании нет цели заработать так много, как это только возможно.

— Какой уровень вакантных площадей в вашей компании?

— Наши помещения заняты на 97%. В целом по городу свободных помещений тоже немного. В сегменте класса В — порядка 5%, в сегменте класса А — 10%.

— Вы практикуете только фиксированную ставку?

— Город не готов к комбинированной ставке. Ранее несколько девелоперов пробовали ввести эту систему, но я не думаю, что сейчас это актуально. У арендатора вполне есть выбор, и если есть арендодатель, который предлагает более комфортные условия, выбор будет сделан в его пользу. В большинстве случаев арендаторам не нравится, когда сумма платежа каждый месяц разная.

— Какие объекты компания сейчас проектирует?

— Мы разрабатываем проекты трех бизнес-центров — на Большом Сампсониевском пр., 42, на наб. реки Пряжки, 7, на улице Введенского канала, 4. Первые два объекта мы планируем ввести в 2014 году, третий — в 2015 году. Поскольку каждое место в городе обладает своей историей, мы для каждого объекта создаем несколько проектов. КГА и КГИОП контролируют нас и выбирают в конечном счете вариант, который соответствует историческому облику города. Например, для объекта на улице Введенского канала мы подготовили несколько проектов, но город остановился на проекте в стиле неоклассицизма. Наше здание будет гармонировать с соседними домами, но при этом будет содержать современные элементы. В Петербурге каждая точка имеет своеобразные характеристики, которые надо учитывать. Однако если соблюдать правила, то все не так сложно. Мы всегда находили общий язык с городом. Фасадами заведует город, и он диктует в этой части свои условия.

— Вы не планируете диверсифицировать деятельность и строить, например, гостиницы?

— У нас в портфеле уже есть гостиница — Renaissance Forum. Сейчас там располагается Crowne Plaza. В настоящее время мы обращаем внимание на проекты торговой и элитной жилой недвижимости и ведем переговоры с потенциальными инвесторами. У нас есть возможности для реализации таких проектов.