Собственность милее аренды
Число сделок по выкупу помещений растет
На рынке складской недвижимости в последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это, как считают аналитики, связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению "цена — качество". Толкает к выкупу помещений и то, что многие собственники оставляют за собой право сменить арендатора на более выгодного, что усложняет бизнес нанимателям.
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg, считает, что покупка склада в собственность у инвестора — это основная тенденция на рынке. "Явление это распространенное и вполне закономерное. Уверен, что именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие два-три года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться", — уверен господин Тюнин.
Ольга Фахрутдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, согласна с тем, что в настоящий момент потребность клиентов в приобретении объектов в собственность увеличилась. "Это, на мой взгляд, связано с дефицитом интересных площадей по соотношению "цена — качество". К тому же многие собственники в коммерческих целях оставляют за собой право сменить арендатора на более выгодного, что усложняет бизнес нанимателям. Часто инвестор строит комплекс для сдачи в аренду, но появляется интересный покупатель. Однако качественных объектов сегодня практически нет, поэтому доля подобных сделок невелика", — говорит госпожа Фахрутдинова.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды. "Срок аренды при этом зависит от конкретного случая (например, десять лет). При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток — вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так часто распространены. Другое дело — продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю", — рассказала госпожа Лежнева.
Инна Попова, директор по оценке УК "Магистр", при этом отмечает, что сдача объекта в аренду и его приобретение в собственность — два абсолютно разных сегмента рынка. "Целесообразность одного или другого способа определяется в каждом случае индивидуально, в зависимости от целей компании и ее платежеспособности. Безусловно, малый и средний бизнес, особенно находящийся на начальном уровне развития, преимущественно арендует склады. В активе крупных компаний существуют различные объекты", — говорит госпожа Попова.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в собственность. "По нашим данным, на сегодня стоимость одного квадратного метра составляет $1200-1400", — говорит господин Тюнин.
"Средняя стоимость покупки высококлассного склада составляет 25-45 тыс. рублей за квадратный метр, причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 тыс. кв. м; здесь стоимость квадратного метра достигает 40-45 тыс. рублей", — считает госпожа Попова.