Как стало известно "Ъ", ОАО "Мегафон" решило продать свой головной региональный офис на Караванной, 10. Компания рассчитывает выручить за здание бизнес-центра класса А площадью более 10 тыс. кв. м около $75 млн. По информации "Ъ", именно за столько в 2007 году оператор купил этот объект у компании Megapolis Property Management, которую участники рынка в тот момент связывали с так называемой группой петербургских связистов, основавших ОАО "Мегафон". Эксперты рынка коммерческой недвижимости невысоко оценивают перспективы этой сделки.
По данным "Ъ", "Мегафон" активно ищет покупателя на свой главный офис, находящийся по адресу Караванная ул., 10. Эту информацию на условиях анонимности подтвердили сразу несколько участников рынка. По словам одного из них, "Мегафон" решил избавиться от всей своей недвижимости на федеральном уровне, но с чем именно связано такое решение, собеседник "Ъ" пояснить не смог. В самом "Мегафоне" предпочли отказаться от комментариев.
Бизнес-центр класса А на Караванной, 10, был построен компанией Megapolis Property Management в 2003 году. Инвестиции в проект составили около $10 млн. В 2004 году "Мегафон" взял в аренду все здание, а в 2007 году выкупил его в собственность. Megapolis неплохо заработал на этой сделке, сумма которой, по данным "Ъ", составила около $75 млн. Отметим, что Megapolis участники рынка ассоциируют с так называемой группой петербургских связистов и с экс-министром связи Леонидом Рейманом, создавших в начале 2000-х годов федерального оператора "Мегафон" (сейчас контроль над оператором принадлежит структурам Алишера Усманова). Правда, сам господин Рейман всегда опровергал свою связь с "Мегафоном", а руководители Megapolis до сих пор не раскрывали своих конечных бенефициаров.
По информации "Ъ", управленцы "Мегафона" хотят получить за продаваемый бизнес-центр столько же, сколько в свое время было потрачено на его приобретение. Однако эксперты в области коммерческой недвижимости считают, что бизнес-центр стоит в два раза меньше и продать его за $75 млн будет крайне сложно, хотя и признают, что объект достаточно интересен как для профильных инвесторов, так и для компаний, желающих иметь престижный офис в центре Петербурга.
"Помещения в непосредственной близости от Невского проспекта всегда интересны. Тем более что площадь около Зимнего стадиона формируется как зона с высокой пешеходной проходимостью. Для "Мегафона", возможно, это был не самый удачный выбор, так как офис все-таки не расположен на основных транспортных, а значит, и видовых магистралях. Но это не значит, что другим компаниям, не связанным с телекомом, это место будет неинтересно. Например, эта зона очень интересна для размещения банковских офисов или, например, качественных ресторанов. Цена продажи подобных помещений около 170 тыс. рублей за квадратный метр", — говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
"Здание такой площади в историческом центре города — это востребованный формат на рынке. Но надо понимать, что отраслевых инвесторов будет интересовать доходность от 12 процентов годовых. Если предположить, что арендопригодная площадь в бизнес-центре составляет порядка 70 процентов, а средняя рыночная цена аренды одного метра таких помещений составляет около 1,5 тыс. рублей, то я бы оценила этот объект в $36-37 млн. Если кто-то будет покупать этот бизнес-центр для себя, то цена может быть выше — $40-45 млн", — считает Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, знает, что "Мегафон" пробует продать свой офис, но перспективы такой сделки оценивает невысоко. "По моей информации, у собственника были слишком высокие ценовые ожидания. Инвесторам это будет точно неинтересно, если только конечному пользователю", — говорит господин Пашков.
Эксперты телекоммуникационного рынка недоумевают, зачем вообще "Мегафон" продает свой офис, ведь $30-50 млн не смогут оказать существенного влияния на финансовое положение компании. Лишь на Северо-Западе выручка оператора составляет более $1 млрд. Кроме того, после продажи офиса оператору придется тратить на аренду новых площадей порядка $2-3 млн ежегодно. "Не исключено, что региональный офис ожидает массовое сокращение, и такие большие площади оператору больше не потребуются", — предполагают в аналитическом агентстве "Рустелеком". Другие аналитики не исключают, что "Мегафону" потребовались свободные средства либо для погашения своих обязательств (компания провела в этом году целый ряд сделок, последняя из которых — покупка доли в "Евросети"), либо для новых приобретений.