Город-склад

Находясь на пересечении крупных транзитных коридоров, Нижний Новгород традиционно считался развитым транспортным и складским центром. Однако, несмотря на выгодное географическое положение, сейчас логистический бизнес в регионе переживает не лучшие времена: едва начавшееся в предкризисную эпоху оживление складского рынка сменилось рецессией и заморозкой большинства новых проектов. При этом эксперты уже сейчас фиксируют увеличение спроса на качественные складские площади.

Посткризисное оживление торговли и развитие сетей в России привело к оживлению рынка складской недвижимости в обеих столицах. В частности, в Москве объемы спроса и предложения практически сравнимы с уровнем докризисного 2007 года, заметно увеличился средний размер сделок, а объем нового строительства качественных складов по итогам трех кварталов достиг 523 тыс. м. По прогнозам экспертов из Knight Frank, к концу года прирост нового предложения вдвое превысит уровень 2011 года и составит 735 тыс. кв. м, а сейчас общий объем качественных площадей в столице превышает 7 млн кв. м. Однако если в Москве и Петербурге аналитики ожидают дальнейшего бурного роста в сегменте складской недвижимости, то нижегородский логистический рынок вот уже три года не показывает заметного развития.

Кризисное многоточие

Формирование современного складского рынка Нижегородской области началось в середине 2000х годов. До этого времени все складские площади располагались в зданиях, оставшихся еще с советских времен. Первый современный складской объект появился в регионе в 2005 году, когда логистический оператор «Алиди» завершил строительство первой очереди складского комплекса площадью 14,1 тыс. кв. м на выезде из Нижнего Новгорода. «Самой большой нашей проблемой в 2005 году было отсутствие качественной складской недвижимости, именно это привело нас тогда к необходимости строительства собственного логистического центра», — рассказывает генеральный директор группы компаний «Алиди» Петр Демченков. Следующие современные площади появились в Нижнем Новгороде только через четыре года. В 2009 году все та же группа «Алиди» запустила вторую очередь своего логистического комплекса площадью 21,9 тыс. кв. м, а Griffin Partners совместно с фондом прямых инвестиций Amstar ввел в эксплуатацию первую фазу Волжского индустриального парка общей площадью 32 тыс. кв. м, включая складские помещения.

Однако кризис и общий спад в экономике поставили многоточие в развитии складской недвижимости в регионе. Напомним, с 2007 года об интересе к строительству складских объектов в регионе заявляло около 15 российских и зарубежных компаний, среди которых холдинговая компания «Логопром», итальянская Gulli&Co, московские «Центр сервис» и Hermitage Construction & Management, британские Taller Capital и фонд Raven Russia, холдинг «Агро-Белогорье» и ООО «Тезаурус НН». Ряд проектов даже был одобрен региональным инвестсоветом, но большинство из них так и не получило реализации. По сведениям министерства инвестиционной политики Нижегородской области, в настоящее время в той или иной степени реализации находятся лишь проекты Gulli&Co, «Логопрома», «Центра сервиса», «Агро-Белогорья», нижегородских «Бона Фиде Логистик» и дистрибьютора бытовой химии «ИнтерХим». Темпы реализации этих проектов, а также судьба остальных проектов неизвестны, но в мининвесте отмечают, что на сегодняшний день общая площадь земельных участков по проектам строительства логистических комплексов, одобренных инвестиционным советом Нижегородской области, составляет 713 тыс. кв. м. Как бы там ни было, с 2009 года в Нижегородской области не было введено в эксплуатацию ни одного нового качественного склада.

Кстати, приостановку развития складского рынка Нижегородской области аналитики объясняют не только кризисом и спадом торговой деятельности. Негативную роль в развитии рынка складской недвижимости региона, по мнению президента Поволжской логистической ассоциации Андрея Иванова, сыграла и позиция федеральных структур и естественных монополий. «Приход Валерия Шанцева на пост губернатора региона, создание системы работы с инвесторами — министерства инвестиционной политики и инвестсовета вызвали хороший отклик у рынка, который был готов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, рассматривать другие города. Тогда многие игроки живо откликнулись на нововведения, и это отразилось в решениях инвестсовета. Но потом в дело вмешались РЖД и федеральная таможенная служба. Во многом благодаря их усилиям Нижний стал менее привлекательным для логистики: таможенные ограничения и монополизация рынка перевозок приостановили движение региона в сторону развития складского рынка», — считает господин Иванов, указывая при этом, что на сегодняшний день порядка 70% товаров, которые хранятся на складах, являются импортными, а излишние сложности для иностранных поставщиков в России тормозят развитие складского рынка.

Выгода или переплата?

Эксперты отмечают, что сейчас Нижегородскую область сложно назвать лидером по уровню развития складского рынка. В частности, если общая площадь качественных складских помещений московского рынка превышает 5 млн кв. м, то нижегородские показатели дотягивают лишь до 300 тыс. кв. м. По разным оценкам, общий объем нижегородского рынка по всем классам, включая склады низкого качества, составляет около 1–2 млн кв. м. «Доля качественных складских объектов (классы A и B) оценивается примерно в 15–20% от общего объема предложения. Причем основной объем предложения — около 70% объектов — сконцентрирован в Нижнем Новгороде и его городах-спутниках: Бор, Городец, Богородск, Кстово, Дзержинск и Арзамас», — подчеркивает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

На сегодняшний день в регионе работают всего несколько современных логистических комплексов: «Волжский индустриальный парк» Griffin Partners площадью 32 тыс. кв. м, «Алиди» площадью 36 тыс. кв. м, складской комплекс группы «Каскад» в Сормовском районе Нижнего (25 тыс. кв. м) и дистрибьюторский центр ООО «Сладкая жизнь» в Дзержинске, построенный местными ритейлерами для собственных нужд. В числе качественных объектов директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов называет также складской комплекс «Логопром Сормово» холдинговой компании «Логопром» (площадь закрытых складов — 45 тыс. кв. м), которая позиционирует свою площадку как склад класса B. Между тем этот комплекс еще советской постройки, напоминает независимый аналитик Артур Радзюль, и по своим параметрам не удовлетворяет ряду современных требований. Кроме того, по мнению эксперта, не стоит сбрасывать со счетов и складские помещения более низких классов: бывшие овощные базы, оставшиеся от закрывшихся фабрик склады, цехи, переделанные под склады. «Далеко не всем нужны склады класса А или Б, и сейчас многие предприятия сдают в аренду бывшие производственные площади: производство падает, оборудование продается и незадействованные корпуса используются под склады. Это тенденция последних лет», — говорит господин Радзюль. Активно сдают помещения под склады Нижегородский завод фрезерных станков, авиастроительный завод «Сокол», судостроительный завод «Красное Сормово», завод «Октябрь» и другие, а также Горьковский автозавод. «До сих пор у некачественных объектов в регионах есть своя ниша на рынке. Их выбирают арендаторы, не всегда полностью понимающие выгоду от аренды качественного склада с определенным набором услуг и не желающие “переплачивать„ за аренду такого помещения при использовании не стеллажного хранения товаров», — поясняет Владислав Рябов из Colliers International.

Спрос на качество

По словам аналитиков, в 2012 году спрос на качественные складские помещения вновь стал расти. «Сейчас, после кризиса, происходит определенное перераспределение клиентов по площадям. В силу того, что в наших главных торговых городах — Москве и Санкт-Петербурге — появляется все больше новых качественных площадей, клиенты в регионах также хотят работать на более современных площадках», —констатирует Андрей Иванов. «мы наблюдаем эффект отложенного спроса: многие компании на время кризиса отложили свое развитие и арендовали некачественные помещения. Но это было лишь временное решение, поэтому сегодня эти компании возвращаются к переговорам по аренде качественных помещений», — соглашается управляющий партнер Griffin Partners Олег Гусаков. В качестве примера стоит отметить сделку по расширению компании X5 Retail Group, которая в октябре арендовала на десятилетний период дополнительно 15 тыс. кв. м в Волжском индустриальном парке. Это связано с тем, что изза изменившегося законодательства крупным ритейлерам необходимы качественные площади для хранения продуктов питания и алкоголя: с 2011 года ужесточились требования к помещениям, в которых можно хранить алкоголь, считают в Griffin Partners. Кроме того, склады высокого качества востребованы фармацевтическими компаниями, отмечают участники рынка (требования к фармскладу не менее жесткие, чем к местам хранения алкогольной продукции), а также среди других компаний, род деятельности которых требует лицензирования и специальных условий хранения товаров.

Наметившийся рост спроса на качественные складские площади на фоне отсутствия новых площадок уже привел к тому, что в Нижнем Новгороде почти не осталось доступных для аренды складских площадей класса А. По данным Центра коммерческой недвижимости, если в начале 2011 года доля вакантных площадей класса А составляла порядка 50%, то по итогам третьего квартала загрузка качественных складов в регионе составила 96–97%. При этом объем спроса на качественные складские помещения (классы А, В), по оценкам заместителя директора индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Антона Репина, составляет до 50 тыс. кв. м ежегодно. «Основной спрос в среднем и высоком классах объектов формируется на площади в диапазоне 0,5–5 тыс. кв. м. В объектах класса С и ниже более востребованы меньшие площади — до 0,5–1 тыс. кв. м», — добавляет Максим Клягин.

По мере снижения количества вакантных площадей все более актуальным становится вопрос дефицита предложения качественных складов в регионе. «Например, в 2012 году в Центр коммерческой недвижимости обратилось более 250 компаний с потребностью арендовать складские помещения различного метража и класса. Однако изза отсутствия качественных предложений большая часть клиентов попрежнему находится в поиске складских помещений для своего бизнеса», — подтверждает директор Центра коммерческой недвижимости Евгений Лашманов.

Дефицит качественного предложения и отсутствие серьезной конкуренции вкупе с удорожанием энергоресурсов приводят и к росту цен на складские услуги, отмечают аналитики. По разным оценкам, арендные ставки на складскую недвижимость в 2012 году выросли на 10–15% по сравнению с показателями 2011 года и варьируются сейчас от 120 до 500 руб. за квадратный метр в месяц. По данным Knight Frank, это сравнимо со ставками в Самаре и Перми и на 10–30% ниже, чем в обеих столицах. «Если же сравнить арендные ставки в Казани, то они там на 10% ниже, чем в Нижнем Новгороде», — отмечает господин Лашманов.

Кто покроет дефицит

Покрыть наметившийся дефицит на рынке складской недвижимости в Нижегородской области отчасти сможет вторая очередь Волжского индустриального парка площадью 32 тыс. кв. м, которую планируют ввести в эксплуатацию до конца 2012 года. 15 тыс. кв. м там займет X5Retail Group, по остальным 17 тыс. кв. м уже ведутся переговоры, рассказывает Антон Репин из Knight Frank. В следующем году инвесторы планируют начать строительство третьего здания Волжского индустриального парка площадью 32 тыс. кв. м, которое должно завершиться к 2015 году. Кроме того, Евгений Лашманов в качестве перспективного проекта называет строительство группой компаний «Недвижимость бизнеса» складского комплекса класса А площадью 40 тыс. кв. м на территории логистического комплекса «Южный».

Аналитики прогнозируют, что в связи с растущим спросом на складскую недвижимость количество новых проектов будет увеличиваться. И действительно, региональный инвестсовет с начала года одобрил пять новых заявок на строительство складов. Кроме того, в октябре было заключено соглашение о намерениях между правительством региона и ОАО РЖД по совместной реализации проекта создания терминально-логистического центра в районе Доскино возле Нижнего Новгорода. А компания «Логопром» вот уже несколько лет ведет переговоры с властями по поводу строительства тримодального логистического центра в Кстовском районе, на Волге. «В случае реализации анонсированных за последнее время проектов на рынок в ближайшее время дополнительно выйдет, по примерным оценкам, около 150 тыс. кв. м качественных складских площадей. И на наш взгляд, потенциал дальнейшего роста рынка весьма существенный, хотя развитие сегмента складской недвижимости во многом будет зависеть от общей макроэкономической конъюнктуры и дальнейшего расширения спроса», — констатирует Максим Клягин.

При этом для дальнейшего расширения спроса нужны усилия как со стороны логистических компаний, так и со стороны властей, добавляет Андрей Иванов из Поволжской логистической ассоциации. «Будет спрос — будет решение проблем, нет спроса — и решения не будет. Поэтому на сегодняшний день главная задача, на мой взгляд, сформировать спрос. Фигурально выражаясь, надо ездить по Москве и Питеру, хватать коммерсантов за руки и приводить в Нижний. Мы готовы этим заниматься, но без участия властей это не будет развиваться на стратегическом уровне», — считает эксперт.

Впрочем, по мнению аналитиков, пока от властей не стоит ожидать решительных действий. «У нас сейчас другая проблема: чемпионат мира по футболу 2018 года. Поэтому склады сейчас властям не интересны: им нужны гостиницы, развлекательные центры, дороги, то есть инфраструктура, необходимая для проведения матчей чемпионата», — отмечает Артур Радзюль.

Серьезные надежды аналитики и участники рынка возлагают на крупных иностранных инвесторов, и прежде всего на немецкий концерн Volkswagen, реализующий на Горьковском автозаводе крупный проект по сборке легковых автомобилей марок Skoda и Volkswagen. «С приходом компании VW в Нижний Новгород очень многие западные компании — поставщики автокомпонентов стали рассматривать возможность выхода на этот рынок. Одной из первых компаний в данном сегменте стала французская компания Valeo Service: в 2010 году они открыли свое первое производственное помещение в России в нашем парке», — отмечает Олег Гусаков из Griffin Partners. Правда, пока в этом сегменте развитие рынка тормозит Горьковский автозавод: большая часть производителей комплектующих хранит продукцию на площадях самого ГАЗа. «Автозавод имеет десятки и сотни тысяч квадратных метров свободных площадей и, естественно, играет в свои игры. Информация об объемах и ценах этих сделок на рынок почти не поступает, потому что производство идет в пределах площадки ГАЗа и автозавод пытается закольцевать все объемы у себя», — говорит Андрей Иванов. По мнению эксперта, если бы ГАЗ в открытую продавал эти площади, это оказало бы значительное влияние на рынок, на его развитие и конкурентную среду. Впрочем, уже сейчас ряд поставщиков комплектующих, которые не планируют развивать производство в регионе, присматриваются к складскому рынку, отмечает господин Иванов: «Ходоки от компаний-поставщиков ходят по всему нижегородскому рынку от Заволжья до Кстова. Но это процесс спорадический, и сам проект основной сборки автомобилей концерна VW пока корректируется. Вероятно, серьезное оживление пойдет тогда, когда окончательно определятся сроки и проект выйдет на полную мощность», — говорит эксперт.

Пока же основным трендом развития складского рынка в регионе являются проекты формата built-to-suit, когда строительство складского помещения ведется под конкретного заказчика с последующей продажей ему этого объекта. «Ввод в строй новых логистических инфраструктурных объектов в регионе стал носить исключительно целевой характер», — подтверждает директор по продаже логистических услуг ГК «Алиди» Михаил Миллер. По его словам, сначала появляется конкретный и предметный спрос, и уже под него девелоперская компания решает вопросы по проектированию и финансированию строительства складских площадей. «Поэтому рынок складской недвижимости в Нижегородской области в ближайшее время будет развиваться по двум основным направлениям: либо это будут девелоперские проекты под заказчика с продажей ему построенного объекта, либо расширение собственных складских ресурсов логистическими операторами под целевые проекты развития своих партнеров», — прогнозирует господин Миллер.

Анна Павлова

Складская логистика в регионах России

По данным Knight Frank, общий объем рынка качественных складских площадей в России составляет более 11,2 млн кв. м. Основная доля предложения — 59,2?% —

сконцентрирована в Московском регионе, где рынок профессиональных объектов начал развиваться раньше всего и меньше пострадал от кризиса. Второе место по объему площадей (17,5?%) занимает Санкт-Петербург с Ленинградской областью, являющийся вторым городом России по численности населения и обороту розничной торговли, а также крупным портом и приграничным субъектом. Другие региональные города, хотя в них сосредоточено около 83?% населения и 69?% оборота розничной торговли, располагают лишь 23,3?% от общего фонда качественных складских площадей России. При этом более половины качественных складских площадей расположено в городах-миллионниках, которые являются центрами федеральных округов России (за исключением Казани).

По оценкам Colliers International, среди российских регионов можно выделить ряд городов, в которых рынок складской недвижимости находится в наиболее развитом состоянии. «Это такие города, как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Ростов-на-Дону, Самара, Краснодар и Нижний Новгород. В них уже существуют высококачественные складские объекты, хотя объем неклассифицируемого предложения превышает объемы качественного предложения», —

отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов. Наилучшие значения рыночных индикаторов можно наблюдать в Екатеринбурге и Новосибирске, где объем качественных складов приблизительно равен 1,35 млн кв. м и

1,06 млн кв. м соответственно, а качественные комплексы («ПНК-Толмачево», логопарк «Пышма», терминал «Чкаловский» и другие) востребованы арендаторами. Кроме того, активное строительство ведется в Краснодаре, где в 2013 году ожидается ввод в эксплуатацию логистического комплекса класса А площадью

20 тыс кв. м и второй очереди складского комплекса «A2Logistic Краснодар» площадью 30 тыс кв. м,

говорит эксперт. «Ожидается, что до конца года в регионах в эксплуатацию будет введено более

250 тыс. кв. м качественных складских площадей, что станет рекордом за последние три года», — добавляет директор Knight Frank

в России и СНГ Вячеслав Холопов.

Основной спрос на рынке складской недвижимости также сконцентрирован в московском регионе, где в 2011 г. было арендовано или куплено более 70?% качественных складских площадей в России. Доля сделок в городах России (исключая Москву и Санкт-Петербург) составила 16?%, отмечают в Knight Frank. Такая ситуация наблюдается в течение трех лет подряд. Во многих городах — Казань, Ростов-на-Дону, Екатеринбург —

уже сейчас спрос догоняет или превышает текущее предложение, в результате чего уровень вакантных площадей очень низок — около 1–6?%. По оценкам Knight Frank, средний размер сделки на региональных рынках (без учета Санкт-Петербурга) более чем на 60?% ниже, чем в московском регионе и составляет около 7 тыс. кв м, в то время как средний размер сделки в московском регионе в 2011 г. составил 12,1 тыс. кв. м, а в Ленинградской области –