Вышли из строя
В 2012 году в строительной отрасли в Свердловской области существенного оживления не произошло — в регионе опять не введен анонсированный объем жилья. Более оптимистично выглядит ситуация на рынке вторичного жилья — эксперты ожидают, что количество сделок в 2012 году превысит даже рекордные показатели прошлого года.
Как строили
В этом году Свердловская область снова не выполнила план по вводу жилья.
В начале года власти анонсировали ввод 2,1 млн кв.м жилья, сейчас этот показатель корректируется на уровне 1,8 млн кв. м. Впрочем, на сегодняшний день в регионе введено чуть более 1 млн кв.м. На этом фоне глава региона Евгений Куйвашев отправил в отставку министра строительства Сергея Федорова. Аналогичная ситуация складывалась и в прошлом году, когда в отставку был отправлен бывший глава минстроя Михаил Жеребцов, при котором план также был сорван. В 2011 году было введено лишь 1,8 млн кв. метров жилья, а не 2 млн кв. метров, как было запланировано. Как пояснил замиминистра строительства Виктор Киселев, не высокие темпы строительства в регионе, в частности объясняются низким объемом незавершенного строительства — на начало года его было порядка 400 тыс. кв.м. «При наших плановых показателях ввода — это практически ничего. Но сейчас ситуация выровнялась и общий объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства на конец сентября вернулся к уровню 2006 года и составил 2 млн. кв. м. Сегодня темпы вывода на рынок новых объектов заметно выросли, закладывается основа для новых проектов. Тем не менее, мы воспользуемся возможностью, которую дает Минрегионразвития, и снизим плановый показатель по итогам года», — рассказал господин Киселев. По его словам, регион ставит задачу к 2020 иметь около 8 млн. кв. м незавершенного строительства.
Единственный город, который выполняет свои обязательства по вводу жилья — это Екатеринбург. Третий год подряд в столице Урала вводится 1 млн кв.м. жилой недвижимости. Но в ближайшей перспективе местные власти не намерены увеличивать этот показатель. «Я думаю, что 1 млн кв. метров — это есть тот баланс, который позволяет находить компромисс на рынке между пожеланиями властей, инвесторов и покупателей», — рассказал замглавы Екатеринбурга по капстроительству и землепользованию Сергей Мямин. При этом он добавил, что выполнять план по вводу жилья с каждым годом становится все труднее. «Екатеринбург развивался быстрее, чем другие города, и обеспечил необходимый объем жилья намного раньше. Кроме того, пока в новые площадки нет инвестиционных вливаний, городу тяжелее становится работать с каждым земельным участком. На ресурсе предыдущей инфраструктуры обеспечивать запланированные объемы ввода все сложнее», — сообщил господин Мямин. В 2013 году в Екатеринбурге планируется ввод 1,06 млн кв. метров жилья.
Гораздо хуже идет строительство в остальных муниципалитетах. Например, в Нижннем Тагиле (второй по величине город области) строят 18-20 тыс. кв.м. жилья в год. При необходимости и потенциале отрасли вводить, как минимум 100 тыс. кв.м. В этом году правительством области было принято решение подписать с муниципальными образованиями соглашения, в которых будут прописаны обязательства всех участвующих сторон по вводу согласованных объемов жилья в 2013 году. Данная мера, как ожидается, поможет в будущем избежать срыва плана по вводу жилья. Более того, область просит муниципалитеты на следующий год увеличить свои первоначальные планы на следующий год. Теперь, общая площадь строительства в таких городах, как Березовский, Нижний Тагил, Ревда, Каменск-Уральский, Первоуральск, Среднеуральск, Верхняя Пышма, Полевской, Серов, Сысерть, составит 583, 8 тыс. кв. м., что на 30% больше изначально запланированных.
Областные власти со своей стороны обещают решить городские проблемы, которые мешают наращивать объемы строительства. Так, председатель правительства Денис Паслер уже пообещал помочь Верхней Пышме со строительством коллектора. «Верхняя Пышма, действительно, город, где созданы все условия для роста строительства жилья. Планируйте 60 тыс. кв. м на 2013 год (изначально закладывалось 43 тыс. кв м.), мы выделим 47 млн на коллектор», — заявил премьер-министр. Глава Березовского Евгений Писцов сообщил, что в планах на 2013 год строительство 70 тыс. кв. м жилья «Примерно 50 на 50 процентов это многоэтажная и малоэтажная застройка. Это, в основном шестой микрорайон. У нас есть заделы и по другим проектам, например, микрорайон Лесозаводской, где потенциал 360 тыс. кв. м, но там проблемы с генерацией и подачей тепла», — сказал он. «Если вы готовы найти возможности для увеличения строительства жилья до 100 тыс. кв. м, мы со своей стороны выделим средства на строительство котельной и поможем с генерацией», — заявляет председатель правительства.
Как продавали
Рынок вторичного жилья в этом году, напротив, демонстрировал высокую активность. Как сообщили в аналитическом отделе Уральской палаты недвижимости (УПН), число сделок в этом году может превысить прошлогодние рекордные показатели. «По данным Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за девять месяцев договоров купли-продажи квартир в Екатеринбурге было зарегистрировано на 5 % больше, чем за аналогичный период прошлого года», — говорят аналитики. Продавцы «не отставали» от покупателей. Число предлагавшихся к продаже квартир росло в течение всего года. В результате объем предложения увеличился на 35 %, а выбор у покупателей расширился почти на 2 тыс. вариантов и составляет около 7 тыс. Сроки экспозиции не превышают 3,5-4 месяцев. К концу года на рынке вторичного жилья отмечалось снижение объема предложения. В течение последнего месяца количество выставляемых на продажу квартир сократилось на 4 % (примерно на 300 объектов). Основных причин этого можно назвать две. Во-первых, к концу года возрастает активность покупателей, сделок на рынке становится больше и проданные объекты уходят из базы. Во-вторых, с продажи начинают снимать объекты в преддверии новогодних каникул. Впрочем, аналитики считают такие показатели несущественными.
Изменения структуры предложения повлияли и на ценовые индикаторы. За последний месяц по городу показатель снизился на 0,2 % так, не достигнув отметки 70 тыс. рублей за кв. м. На сегодняшний день средняя цена предложения одного квадратного метра оставила 69,697 тыс. рублей. Всего с начала года стоимость квартир в городе поднялась в среднем на 9 %. «Можно констатировать, что по большинству сегментов рынка она вышла на докризисный уровень, а в отдельных случаях заметно его превысила. При этом по сравнению с минимальными «кризисными» показателями, которые отмечались в октябре-ноябре 2010 года, цены на жилье в городе выросли уже на 33%», — констатируют аналитики.
Как помогали дольщикам
В этом году правительство Свердловской области приняло закон, призванный помочь обманутым дольщикам получить свои квартиры. Согласно документу, уже сформирован реестр граждан, вложивших деньги в объекты, строительство которых вообще не начиналось — в него входит около 400 человек. Далее застройщики, которые смогут на лучших условиях предоставить квартиры людям, включенным в реестр, получат в собственность земельные участки для реализации девелоперских проектов. Сейчас для обманутых дольщиков необходимо построить около 30 тыс. кв. м жилья.
В строительной среде, схема предложенная правительством, особого энтузиазма не вызвала. «По нашему мнению, первый аукцион, который должен пройти в Екатеринбурге по этому закону, несет серьезный диссонанс. Поскольку фактически сегодня решение проблем обманутых дольщиков возложено исключительно на муниципальный бюджет. Дольщики получат квартиры за счет участков (в Екатеринбурге их предусмотрено три), которые не будут реализованы на открытых земельных аукционах. И выиграет торги тот, кто предложит больше квадратных метров на решение проблем дольщиков», — отметил исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников. По его подсчетам, в результате, Екатеринбург решит проблему дольщиков, не получив в бюджет примерно 400 млн рублей. «А это четыре детских садика или два больших дома для социально незащищенных групп граждан. Это существенная доля. На наш взгляд проблему, конечно, надо решать. Очевидно, что кроме бюджета, источника для ее решения нет, и не предвидится. Коммерсанты этим заниматься не будут. Но нам бы хотелось, чтобы проблема решалась более сбалансировано. То есть, земельный фонд регионального правительства и федерации участвовали в разрешении проблемы», — пояснил он. Его частично поддержал замглавархитектуры администрации Екатеринбурга Михаил Волков, при этом подчеркнув, что сейчас город решает проблему дольщиков, возникших в 2000 году, новых — в период массового строительства в Екатеринбурге не создавалось.
Но, он отметил, что в городе сейчас есть еще одна серьезная проблема, которая может привести к появлению «других обманутых дольщиков». Речь идет о строительстве многоквартирных домов на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Застройщики, оформляя разрешительную документацию на строительство ИЖС, фактически строят жилые многоэтажные дома. Такие объекты законом квалифицируются как самовольно построенные ввиду того, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось. «В каждом объекте более 14 квартир. Нагрузка на тот земельный участок, который был рассчитан на локальные сети под этот объект, естественно, никоим образом не удовлетворяет требованиям нормативов. То есть фактически на 10-13 сотках построен дом для проживания 14 семей. Естественно, никаких сетей на данной территории нет. И их нет не от того, что на сегодняшний день никто не вкладывается в это строительство, а потому что сети в тот район централизованно тянуть для города на сегодня очень дорогое удовольствие. Поэтому было принято решение развивать этот район как зону индивидуальной жилой застройки, позволяющую минимально нагружать ее канализационными стоками и другими коммуникациями», — пояснил господин Волков. Он также пояснил, что покупателей привлекают такие объекты из-за их дешевизны. «Квартиры в этих домах строятся, как правило, малой площади, стоимость такой квартиры укладывается в 1 млн рублей. Формально построить такие квартиры в многоквартирных жилых домах очень сложно, потому что в них, как правило, нет набора помещений необходимого для того, чтобы соблюсти норматив», — рассказал Михаил Волков. По его словам, горожане рискуют остаться на улице и потерять денежные средства, так как по решению суда все незаконно возведенные объекты будут снесены. К этой работе в городе уже приступили. Так, в ноябре судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда постановила снести многоквартирные жилые объекты в переулке Облепиховом, 42 и 44. А всего в городе таких объектов около сотни, которые, как заверяют в администрации города, рано или поздно будут снесены.