На узле
Власти Екатеринбурга расширили список перспективных территорий для развития торговой недвижимости, добавив 11 направлений. В результате общее количество торговых узлов в столице Урала возросло до 79. В администрации города заявляют, что развивать перспективные территории будут не только за счет торговых центров, но и специализированных узлов, например, пула автосалонов. Аналитики положительно оценивают такое решение властей, заявляя, что сегмент торговых центров в городе близок к перенасыщению. По их мнению, в составе новых торговых узлов необходимо активно развивать стрит-ритейл.
Согласно последним корректировкам, внесенным в стратегический проект «Торговые узлы Екатеринбурга», на карту города были добавлены 11 перспективных территорий для развития торговой недвижимости. В результате общее количество «торговых узлов» в столице Среднего Урала возросло до 79. В администрации Екатеринбурга предполагают, что в ближайшем будущем наиболее активное развитие получат перспективные территории, расположенные в радиусе Срединного транспортного кольца, такие как районы Академический, Калиновский, Шувакиш. Строительство новых объектов коммерческой недвижимости будет происходить, в том числе, с учетом развития зон жилой застройки. Как пояснила заместитель председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Наталья Фирстова, к перспективным относятся узлы «Академический», «Завокзальный» и «ЕКАД- Кольцовский тракт». «Например, в Академическом» сегодня есть только предприятия, расположенные на первых этажах жилых домов; крупных объектов нет. В 2014- 2015 годах там планируется открытие первого торгового центра небольшой площади — около 37 тыс. кв.м, а уже ближе к 2020 году будет построен большой торговый центр с парковой зоной и зоной развлечений», — рассказала Наталья Фирстова. — Что касается узла «Завокзальный», в перспективе там планируется строительство ТЦ. Кроме того, завод «Уралпластик» планирует реконцепцию территории под общественно- жилую застройку, ОАО «РЖД» заявило о планах реконструкции транспортно- железнодорожного узла, в связи с чем эти территории также будут развиваться».
По словам Натальи Фирстовой, большие перспективы и у узла «ЕКАД — Кольцовский тракт», где планируется строительство ТЦ «Олимп» площадью 326 тыс. кв.м и еще целого ряда объектов коммерческой недвижимости. Как отметила Наталья Фирстова, изначально стратегический проект предполагал формирование узлов преимущественно на базе крупных торгово-развлекательных центров — в городе чувствовался их недостаток. «Сейчас у нас уже запланировано 79 узлов, и развивать их далее только на базе торговых центров не совсем правильно. Поэтому сейчас мы формируем специализированные узлы, ядром которых является, например, пул автосалонов или узел создается на базе специализированного ритейла. Мы как администрация города не диктуем жестких условий, что должно быть в транспортном узле. Мы даем векторное направление, рекомендации, чтобы узел был сбалансирован по своему составу, а бизнес и рынок определяют, какие конкретно проекты развивать на тех или иных территориях», — подчеркнула Наталья Фирстова.
Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин напомнил, что проект «Торговые узлы», осуществляемый с 2004 года, уже доказал свою успешность — к настоящему времени полностью или частично освоено более 90% торговых узлов, запланированных в первой редакции стратегического проекта. Он напомнил, что в рамках его реализации построено около 800 тыс. кв. м коммерческих площадей современного класса, а город получил более 200 млрд рублей инвестиций. По его словам, ввиду неравномерности развития территорий, сегодня ряд торговых узлов еще ждет своего освоения. Александр Засухин добавил, что генпланом Екатеринбурга на период до 2025 года предусмотрено несколько основных векторов развития города, в соответствии с которыми будут развиваться и торговые узлы, создавая необходимую инфраструктуру обслуживания населения. «Так, например, в Северном направлении,и планируется строительство новых жилых кварталов на территории нынешних ЗАО „Тепличное” и „Антенных полей”. В районе пересечения проспекта Космонавтов и улицы Шефской планируется строительство крупного ТРЦ „Gagarin Mall” площадью около 300 тыс. кв. м. В юго-восточном направлении районы Компрессорный, Птицефабрика и поселок Чапаевский объединятся в микрорайон Сибирский, в котором планируется строительство более 250 тыс. кв. м жилья. Поселок Кольцово станет районом Кольцовским (вместе с поселками Исток и Мостовка) с перспективной индивидуальной жилой застройкой», — рассказал Александр Засухин.
По мнению полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрея Бриля, одним из перспективных торговых форматов, который получит активное развитие в составе новых торговых узлов, является стрит-ритейл. Второе дыхание у формата может открыться именно в составе новых жилых комплексов, поскольку сегодня многие застройщики озаботились созданием комплексной полноценной инфраструктуры на первых этажах новостроек. Также, по мнению господина Бриля, в новых районах будет востребован формат «магазинов у дома» и крупных торговых центров с хорошим пулом арендаторов. «Тело города» достаточно открыто, и там где встанет хороший объект — там будет узел и появится возможность создать рядом еще целый шлейф объектов, в том числе торговых», — резюмировал господин Бриль.
У администрации города есть и амбициозные планы по строительству торговых центров. Так, согласно стратегическому плану развития до 2020 года в Екатеринбурге планируется ввод 18 новых объектов, и их общее количество увеличится до 44. По оценкам горадминистрации, торговая площадь вновь построенных центров составит 690 тыс. кв. метров, а средняя площадь объектов увеличится с 24 кв. м до 37 тыс. кв. м. К 2020 году доля торговых площадей в формате ТЦ в общем объеме площадей составит более 50% (в Европе этот показатель на уровне 30–35%). По оценкам аналитиков JonesLangLaSalle, Россия и СНГ, Екатеринбург, занимает четвертое место в России после Казани, Самары и Санкт-Петербурга, опережая Москву по обеспеченности торговыми площадями. «Несмотря на значительный объем введенных центров, Екатеринбург по-прежнему остается привлекательным для развития ритейла. Это третий экономический рынок в России, с активными темпами роста товарооборота. В то же время в городе есть ряд реализованных проектов, многие торговые операторы уже представлены, причем не в одном ТЦ, поэтому вполне возможен вариант, что при реализации озвученных планов рынок будет перенасыщен», — считает старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Мария Шумяцкая. По ее словам, темпы развития торговых операторов изрядно уступают темпам строительства новых торговых площадей, и в результате объекты могут столкнуться с проблемой неполного заполнения площадей или совпадения пула арендаторов. «Это приведет к усилению конкуренции, что может привести к уходу с рынка старых объектов или к значительному снижению ставок аренды в них. Новые ТРЦ также будут бороться за арендатора и будут вынуждены проседать по цене», — отметила она.
Аналогичного мнения придерживается и директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. «Власти региона традиционно лояльно относятся к застройщикам, занимающимся торговой недвижимостью. Но количество ТЦ, которое заявлено сейчас, выглядит пугающе. Проблема заключается не в возможности девелопера построить новый объект, а в возможности ритейлера зайти туда и получать прибыль», — рассуждает эксперт. Господин Могила сомневается, что ритейл поддержит такие планы по количеству торговых центров. По его мнению, сейчас самым оптимальным вариантом с точки зрения затрат на строительство и доходности являются ритейл-парки.